Законодательная база Российской Федерации

Я инвалид II группы. Хочу продать свою 1-комнатную квартиру. Как грамотно это сделать?

Ваши опасения вполне оправданны. Самый безопасный способ — это обратиться в риелторское агентство. Существует несколько крупных агентств, которые имеют представительства чуть ли не по всей России. Наверняка есть они и в вашем регионе.

Процедура продажи выглядит примерно так. Вы показываете квартиру агенту, тот говорит, за сколько, по его мнению, ее можно продать. Например, за миллион рублей. Вы либо соглашаетесь, либо говорите: «Ну уж нет. Вот сосед такую же за полтора продал!» Агент хорошо знает рынок и, если вы назвали реальную цену, соглашается. Работающий в агентстве юрист составит с вами договор об оказании риелторских услуг. Для того чтобы не чувствовать себя пешкой в чужой игре, перед продажей изучите цены. Закрепленный за вами агент разместит объявление о продаже вашей квартиры, укажет свой телефон, возьмет на себя организацию просмотра квартиры в удобное для вас время. А когда найдется покупатель, поможет собрать необходимые документы.

И вот наконец нашелся тот, кто готов купить вашу «однушку». С помощью работающего в агентстве юриста вы собрали необходимые для продажи документы, составили договор купли-продажи, остается только зарегистрировать его в территориальном управлении Росреестра. Наступает заключительная фаза. Покупатель и продавец боятся и не доверяют друг другу. Выйти из такой ситуации поможет посредник, которому доверяют обе стороны, — эту роль также выполняет агентство. Оно абонирует в каком-нибудь известном банке ячейку — это ключевой момент обеспечения безопасности.

В эту ячейку покупатель закладывает деньги. В договоре с банком прописывается, кто, когда и при каких условиях может забрать деньги из ячейки. Напишите, что это можете сделать только вы. Если очень опасаетесь, то укажите, что вас должно быть, например, двое: вы и какой-нибудь человек, которому вы доверяете. Срок — в течение месяца, этого достаточно.

Помните, что сделка может расстроиться в самый последний момент. Вдруг покупатель обнаружит в квартире скрытый изъян и откажется от покупки. Или вы сами передумаете. Поэтому в договоре на банковскую ячейку обычно предусматривают возможность для продавца забрать деньги, если сделка расстроится, — как правило, через полтора-два месяца после заключения договора.

В тот же день, когда положили деньги в ячейку, или на следующий вы с покупателем и агентом направляесь в территориальное управление Росреестра и сдаете договор купли-продажи на регистрацию. Через 10-14 дней договор будет зарегистрирован. Вместе с покупателем и агентом забираете его (в двух экземплярах) и едете домой, где составляете акт приема-передачи квартиры. Он подписывается покупателем и продавцом, можно попросить и агента завизировать его. Заверять этот документ у нотариуса не нужно.

В течение прописанного в договоре срока идете в банк и забираете деньги из ячейки. Агент и покупатель вам уже не нужны. Предъявляете договор и акт (именно эти документы указывают в качестве условия выдачи денег). Все — деньги ваши. Не ходите с такими деньгами по улице! Тем и хороша схема с ячейкой: деньги можно тут же, не вынося из банка, положить на счет.

Продавая через агентство, несколько теряешь в деньгах. Агентство накидывает за свои услуги 5-10%, продавцу кажется, что это его недополученная прибыль. Но, с другой стороны, он избавлен от хлопот. Неопытному человеку провернуть такую сделку самостоятельно очень сложно и небезопасно.

На первом этаже нашего дома находится магазин, вход с улицы. Его владелец решил сделать еще один вход, но уже со стороны двора. Для этого надо переделать оконный проем в дверной. В результате под нашим окном будет располагаться крыльцо с козырьком. Нас это не устраивает, так как с козырька ворам будет легче залезть в нашу квартиру. Кроме того, у нашего дома очень хрупкий фасад. А еще нам не хочется, чтобы двор превратился в проходной, чтобы там ездили машины. Насколько правомерны действия собственника?

Новый вход может быть сделан только в том случае, если для этого есть техническая возможность. Это определяют соответствующие подразделения органов градостроительства и архитектуры, куда владельцу магазина придется обратиться за разрешением на строительство или реконструкцию. Чиновники, принимающие решение, должны учесть и ваши доводы об ухудшении безопасности жилища. Обратитесь заблаговременно в разрешающий орган со своими опасениями. Кроме того, надо учитывать, что собственники квартир в многоквартирном доме являются и коллективными владельцами находящихся в нем нежилых помещений. Поэтому в инстанциях, дающих разрешение на реконструкцию, обязательно должны спросить и их мнение. § Ст. 35 Жилищного кодекса РФ Изменение планировки магазина может привести к изменению размера общей собственности и, следовательно, к ущемлению интересов их владельцев.

Земельные ресурсы в одинаковой степени, как и водные, воздушные и те, которые находятся под землей, относятся к национальному достоянию каждого государства. Земля относится к собственности народа, но от его имени это право осуществляется органами местной власти.

Правом собственности на землю называют право владеть, использовать и распоряжаться земельными единицами, под которыми подразумевается ограниченная часть земной поверхности со своим местом расположения и целевым предназначением.

На какие объекты распространяется право собственности на землю?

Каждому гражданину дана возможность использовать в своих целях объекты права собственности народа. Осуществление этого права гарантируется законодательством. Оно приобретается исключительно в рамках действующей Конституции и земельного законодательства.

Локальными объектами права собственности зачастую выступают:

• поверхностный слой участка в установленных границах и все что на нем находится (строения водные, лесные ресурсы);

• пространство и ресурсная часть, которая располагается под поверхностью земельного участка.

Существует три разновидности права собственности на землю: частная, коммунальная и государственная. Субъектами этого права признаны физические и юридические лица, органы самоуправления и государство. Любая земельная единица может пребывать в долевой или совместной собственности субъектов права собственности на землю. Становится очевидным, что на землю распространяются общие правила касательно установления права собственности на недвижимость.

Предпосылки, на которых формируется право собственности на землю

Предпосылки для формирования права собственности у каждого вида субъектов разные.

Физические и юридические лица становятся собственниками земельных участков в таких случаях:

• получения земли согласно большинству гражданско-правовых договоров;

• безвозмездной передачи коммунальных и государственных земель;

• приватизации предоставленных в пользование земельных участков;

• получения наследства;

• выделения в натуральном виде принадлежащей части земли (пая).

Кроме общих оснований для приобретения главного из гражданских прав на земельный надел существует и возможность получения земельных единиц юридическими лицами для обеспечения их предпринимательской деятельности. Право собственника признано неприкасаемым и подтверждается государственным актом, который выдается органами местной власти.

Я в прошлом году купил квартиру за 1 млн 900 тыс., а сейчас вынужден ее срочно продать за 1 млн 500 тыс. Нужно ли будет мне платить налог? Слышал, что можно просто занизить сумму в договоре продажи. Нет ли тут какой-то опасности?

При продаже квартиры, если она находится в вашей собственности менее трех лет, надо платить налог 13%, который может исчисляться двумя способами: первый, самый выгодный для вас, — налог уплачивается с чистого дохода, то есть с разницы между покупной ценой квартиры и стоимости при продаже. Тогда, если продаете дешевле, чем купили, налог действительно не платится; второй — если расходы по покупке квартиры были больше 1 млн рублей, то от цены продажи недвижимости отнимается 1 млн рублей и с оставшейся суммы платится налог 13%. То есть налог уплачивается с разницы между продажной ценой квартиры и 1 млн рублей. Например, в вашем случае это 13% от 500 тыс. рублей. Главное — чтобы у вас имелись все подтверждающие документы: договоры купли-продажи, платежные квитанции именно с такими суммами. И конечно, все равно на следующий год после продажи квартиры до конца апреля надо будет подать декларацию и написать заявление, чтобы вас освободили от налога. § Ст. 220 Налогового кодекса РФ Чтобы избавить себя от лишних забот и убытков, люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона — например, 990 000 руб. Такие условия договора оттолкнут многих бдительных покупателей. Для большинства людей полная настоящая цена квартиры в документах является принципиальным моментом. К ним относятся люди, приобретающие жилье по ипотеке. В случае, если суд признает сделку недействительной, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавцу возвращается квартира, а покупателю — деньги в сумме, указанной в договоре. Еще до продажи квартиры стоит вспомнить о налогах Если в договоре прописано 990 000 руб., то именно эту сумму вы будете обязаны вернуть. Многим ли это понравится?

Моя жена В 2008 году получила в наследство участок земли в деревне. Земля приватизирована. Но на ней стоит дом, на который нет никаких документов. Хотим его капитально отремонтировать, однако опасаемся, как бы потом не отобрали. Никаких документов на дом после смерти тестя, увы, не осталось. Как нам быть?

Попробуйте обратиться в архив местной администрации, указав год постройки дома. Возможно, что обнаружатся какие-нибудь документы. Так как участок находится в собственности, то дом, который стоит на нем, у вас никто не отберет. Но в любом случае вам нужно оформить на дом техпаспорт, а потом поставить его на кадастровый учет.

Если не найдете никаких документов в архиве, обратитесь с иском в суд о признании права собственности на дом в порядке наследования. Такой иск подается к администрации муниципального самообразования по месту нахождения постройки. В ходе судебного заседания, возможно, потребуется провести судебную техническую строительную экспертизу. Она должна доказать, что дом не нарушает чьих-нибудь прав и его можно безопасно эксплуатировать. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности на дом. § Ст. 222 Гражданского кодекса РФ

В 2005 г. мы с мужем купили у одной старушки деревенский дом с участком. Для того чтобы мы смогли оформить право собственности без ее участия, бабуля сделала нам нотариальную доверенность сроком на год на представление ее интересов при оформлении права собственности. Но мы этот срок пропустили. Право собственности на дом оформляли уже через суд. Теперь нам нужно оформить право собственности на участок. Но старушка-то умерла… Что же нам делать?

Насколько я понимаю, у старушки не было права собственности на участок и не было зарегистрировано право собственности на дом. Если у вас есть документы, подтверждающие право прежней хозяйки на пожизненное наследуемое владение землей, то проблема разрешима. Но поскольку дом вы приобрели только в 2005 году, без затрат не обойтись. Право на бесплатную приватизацию имела прежняя хозяйка, а вам придется платить. § П. 4 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ Сейчас вам необходимо провести землеустроительные работы, заказав их у кадастрового инженера. Потом поставить участок на кадастровый учет. А уже после этого вы имеете право обратиться в орган местной власти с заявлением о выкупе в собственность участка под вашим домом. § Ст. 36 Земельного кодекса РФ

Решением суда наниматель признан утратившим право пользования жилым помещением. На основании решения суда паспортно-визовая служба сняла нанимателя с регистрационного учета на этой жилплощади, но он продолжает там жить и не освобождает квартиру. Как действовать, чтобы вынудить нанимателя освободить квартиру, не знаем. Ведь это не выселение, а признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Признание нанимателя утратившим право пользования квартирой — это и есть выселение. И если есть решение суда, то самое главное сделано. Теперь вы имеете право поменять замки в квартире (или доме) и не пускать бывшего нанимателя. Имея на руках исполнительный лист, вы также имеете право выставить его вещи за дверь. Но для начала лучше письменно известить человека об этом, например письмом с уведомлением. Потому что, если какие-то вещи пропадут, бывший наниматель будет иметь полное право через суд взыскать с вас стоимость этих вещей.

В современных условиях каждый человек буквально окружен предметами, которые способны легко воспламеняться. Высокие технологии и горючие материалы прочно вошли в повседневную жизнь, и неосторожное обращение с ними стало распространенной причиной пожаров. Разумеется, в идеале стоит соблюдать правила безопасности и не допускать возгораний. Однако если пожар все-таки случился, самое главное – сохранять в данной ситуации самообладание и не поддаваться панике. Вместо этого лучше предпринять конструктивные действия, которые принесут реальную пользу.

От пожара на 100% не застрахован никто. И если такое несчастье произошло, прежде всего, необходимо помнить, что оно наносит не только моральный ущерб, но и материальный. Поэтому всем пострадавшим в результате подобных бедствий положена финансовая компенсация, вплоть до нового жилья, предоставляемого государством – положение об этом закреплено в Конституции РФ.

Но компенсация предоставляется только в том случае, если соискатель последует определенным правилам. Во-первых, оформляется специальный запрос, который отправляется в МЧС. В результате пострадавшему от пожара будет выдано соответствующее свидетельство, необходимое для дальнейшего сбора документов. При этом МЧС – единственная организация, уполномоченная выдавать свидетельства, подтверждающие факт пожара жилища.

Следующим шагом должен стать поход в ЖКХ. Его представители проведут экспертизу электропроводки, систем отопления и водоснабжения, чтобы установить, насколько те пригодны к последующему использованию. По результатам данной проверки также выдается особое свидетельство. Потребуется посетить и муниципальный Комитет по строительству, где можно будет получить техническое заключение о пригодности или непригодности помещения для проживания. Кроме того, нужно написать заявления к главе местной Администрации, а также в орган соцзащиты, изложив в них просьбу об оказании материальной помощи. Все подготовленные документы и свидетельства, включая заявление о финансовом содействии (или о предоставлении нового жилья), необходимо собрать и подать в Администрацию.

Несмотря на то, что шансы на благоприятное решение весьма велики, следует сохранять реалистичный взгляд на вещи и запастись терпением. Скорее всего, рассмотрение заявления потребует достаточно длительного времени. Поэтому желательно иметь некоторые накопления, на которые можно будет жить в течение этого периода, а также оплачивать госпошлины, неизбежные при обращении в органы власти.

Собираюсь сдать квартиру на лето, пока буду на даче. Никогда раньше не сдавала, волнуюсь. Слышала, что с квартирантами часто бывают неприятности, например, приходят после них огромные счета за телефон. Как можно подстраховаться? Понимаем ваш страх. Хотя совета-панацеи здесь нет, кое-что предпринять можно. Во-первых, обратитесь на телефонный узел с просьбой отключить ваш номер от автоматического выхода на «межгород». Но при этом сохраняется возможность звонить через телефонистку, а это тоже немалые счета. Во-вторых, можно вообще отключить телефон на время сдачи квартиры в аренду. Но тогда может немного снизиться цена за квартиру. В-третьих, вы вправе ежемесячно брать на телефонном узле распечатку звонков с вашего телефона. Так вы будете знать, куда звонили ваши квартиросъемщики, и, сопоставив номера со счетами, сможете предъявлять их жильцам. Все это подробно опишите в договоре. И конечно же, старай-тесь найти порядочных жильцов с постоянной работой. При заключении договора с жильцом потребуйте от него внесения залога за неоплаченные телефонные переговоры (например, в размере месячной оплаты жилья) или возьмите с него письменное обязательство о том, что он оплатит все телефонные переговоры. Для нормального человека это будет сдерживающим фактором.

Ставить ли счетчики для воды или пользоваться общедомовыми нормами расчета воды на человека?

Поскольку тарифы устанавливают региональные власти, общего, всероссийского расчета, сделать невозможно. Посчитаем, например, для Москвы. Стоимость горячего водоснабжения для квартир со счетчиками составляет 105,45 руб./куб. м. Для тех, кто счетчиком не пользуется — 500,37 руб. в месяц с человека. По холодной воде соответственно 23,31 руб. за кубометр и 161,5 руб. в месяц с человека. § Приложения 6, 8, 11 к Постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Тарифы на горячее водоснабжение для расчетов с населением при наличии приборов учета воды»

Определим, сколько горячей воды должна расходовать семья, имеющая счетчик, чтобы платить столько же, сколько и соседи без счетчика. 500,37: 105,45 = 4,75 кубометра на человека. Если горячей воды расходуется меньше этого значения, то счетчик выгоден. Если больше, то нет. Аналогичный расчет делаем и для холодной воды. 161,5 руб.: 23,31 руб./ куб. м = 6,93 куба. Если расход холодной воды на одного проживающего меньше этого значения, счетчик выгоден, если больше — нет.

В реальности показатели могут быть несколько другими за счет маржи, которую накидывает за свои услуги управляющая компания. Еще один момент — распределение общедомовых расходов воды. Те, кто обходятся без счетчика, за это дополнительно не платят. А владелец счетчика оплачивает их по формуле, где один из сомножителей — количество воды, израсходованной в его квартире. § П. 3 Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307)

Так что, чем больше воды израсходовано в квартире, тем больше ее обитатели должны платить и за общедомовые расходы. Но эти показатели не должны существенно влиять на общий итог. В целом же вопрос о выгоде чисто умозрительный. Ведь выбора нет: до 1 июля 2012 г. счетчики обязаны поставить все собственники, иначе их установят принудительно, да еще взыщут расходы на установку. § Ст. 13 закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Вопрос выгодно ли ставить счетчики — один из самых обсуждаемых. Дополним ответ юриста житейскими комментариями. «Со счетчиками у нас экономия 1500 рэ в месяц! Живет нас на 2 человека больше, чем прописано, воды не жалеем. Но! Не должно быть протечек, придется следить внимательно за сантехникой». Катя, Ленинградская обл. «Эх, если бы вы знали, как наваривают ДЭЗы на тех, у кого счетчиков нет!» Ксюша, Подольск «Лучше я буду платить за лишние литры, чем каждый раз, набирая ванну, думать о деньгах». Алина, Кемерово «Давно бы попоставил водосчетчик, но вот что сдерживает: чтобы пошла горячая, надо долго спускать воду, живем на 7-м этаже». Кирилл, Оренбург «Живем вдвоем с мужем. За три месяца сэкономили 2 тысячи руб.» Оля, Москва «Если у вас живет людей больше, чем зарегистрировано, то счетчик вам не выгоден». Ирина, Саратов «Мы сами устанавливали счетчики. Получилось 3370 руб. за 5 счетчиков. Прописано 2 человека, живет 3. По нормативу плата 960 руб. По счетчикам вышло 401,64. Экономия 558 руб. Окупаются счетчики за 6 мес. А срок службы у них: на горячую воду 5 лет, на холодную — 6». Анна, Екатеринбург «Мы установили водонагреватель и даже не включаем горячую воду. Экономия в разы, хотя пользуемся водой в больших количествах». Валентина, Иркутск