Законодательная база Российской Федерации

Жилой дом может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким гражданам.

Между гражданами нередко возникают споры о порядке пользования домом или выделе доли собственнику. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из участников общей собственности на дом, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом.

Суды в основном правильно в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами разрешают дела указанной категории, руководствуясь при этом разъяснениями, содержащимися в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Вместе с тем, в их деятельности имеются и недостатки.

Не во всех еще случаях при подготовке дела к судебному разбирательству проверяется, принят ли дом в эксплуатацию и зарегистрирован ли в установленном порядке, хотя от выяснения этих обстоятельств зависит решение вопроса о подведомственности спора суду, иногда не уточняются предмет и основания иска, не проводятся разграничения между требованиями о признании права собственности на дом (часть дома), о выделе доли собственнику и об определении порядка пользования домом, не всегда правильно определяется размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на дом и другие.

В целях устранения имеющихся недостатков и обеспечения единообразия судебной практики Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. Правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом имеет важное значение в деле охраны собственности граждан и наиболее полной защиты их конституционного права на жилище.

2. Споры о выделе доли и об определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности, как споры о праве гражданском подведомственны суду.

Не может быть отказано в принятии искового заявления и в тех случаях, когда:

а) земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или общественных нужд, поскольку действующее законодательство не исключает возможность рассмотрения судами таких споров между сособственниками и при наличии указанного обстоятельства. Изъятие земельного участка само по себе не прекращает права собственности на дом;

б) собственником дома значится только истец, считающий себя лишь одним из участников общей собственности на дом и требующий выдела принадлежащей ему доли, так как такое право в соответствии со ст. 121 ГК РСФСР (см. ч. 2 ст. 252 ГК РФ (ч. I) от 30.11.94 N 51-ФЗ) принадлежит каждому из сособственников;

в) когда истцом не представлены документы, подтверждающие право его собственности на дом (часть дома), поскольку непредставление тех или иных доказательств, обосновывающих иск, не является основанием к отказу в принятии заявления.

При отсутствии документов о праве собственности на дом (если дом не является самовольной постройкой) следует разъяснить истцу, что наряду с заявленным он вправе предъявить и требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у истца такого права зависит возможность удовлетворения его иска.

3. В целях обеспечения наиболее полного и всестороннего выяснения фактических обстоятельств, прав и обязанностей сторон следует привлекать к участию в деле всех лиц, право собственности на дом которых установлено в порядке, предусмотренном законом, а также лиц, заинтересованных в исходе дела (например, супруга, если строение приобретено в период брака; наследников, вступивших в фактическое владение домом, но не оформивших своих прав на наследство; финансовых органов и других).

4. Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 141 ГПК РСФСР надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 75 ГПК РСФСР соответствующим специалистам по строительству или коммунальному хозяйству. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 17, 20, 74 - 77 ГПК РСФСР.

5. В целях обеспечения всестороннего и правильного разрешения споров данной категории в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует истребовать документы, подтверждающие право собственности сторон на дом и размер долей сособственников. Например, справку бюро технической инвентаризации о том, за кем и в каких долях зарегистрирован дом, свидетельство о праве на наследство, договоры о купле - продаже, дарении, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на дом или на его часть. Кроме того, истребуется план дома, план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.

6. Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству предмет и основание иска, определяя характер спорных правоотношений и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что:

а) выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений (ст. 121 ГК РСФСР) (см. ст. 252 ГК РФ (ч. I) от 30.11.94 N 51-ФЗ);

б) при установлении порядка пользования домом (ст. 117 ГК РСФСР) (см. ст. 247 ГК РФ (ч. I) от 30.11.94 N 51-ФЗ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

С учетом указанных положений порядок пользования жилой площадью в доме может быть определен и по иску члена семьи сособственника, однако, при этом следует принимать во внимание также размер жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи.

Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

7. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

8. Если каждому из участников общей собственности на дом не представляется возможным выделить изолированное помещение, соответствующее его доле, то при выборе конкретного варианта выдела следует принимать во внимание нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, размер расходов, связанных с переоборудованием помещений, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещением. Указанные обстоятельства могут быть учтены судом, если это существенно не ущемит интересы любого из сособственников.

Выделение на долю в праве собственности на дом только построек хозяйственного назначения недопустимо.

9. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

10. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии решения администрации города (района), которым разрешены указанные пристройки, переоборудование дома.

Возведение нежилых построек допускается с разрешения управления коммунального хозяйства, а в городах, где учреждена должность главного архитектора, - главного архитектора города. Поэтому при рассмотрении таких дел необходимо во всех случаях истребовать соответствующие документы.

Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 118 ГК РСФСР (см. ст. 249 ГК РФ (ч. I) от 30.11.94 N 51-ФЗ) каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

11. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

12. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом как вытекающие из права собственности на строение применительно к ст. 119 ГК РСФСР (см. ч. 2 ст. 246 ГК РФ (ч. I) от 30.11.94 N 51-ФЗ) подсудны суду по месту нахождения строения.

13. Исковое заявление о выделе жилого помещения и построек хозяйственного назначения, когда размер долей в общей собственности на дом установлен и спора об этом не имеется, оплачивается государственной пошлиной как требование неимущественного характера.

Если же истец просит выделить в собственность помещение, превышающее размер его доли, цену иска следует определять исходя из действительной стоимости той доли, на которую увеличится в случае удовлетворения иска право собственности истца.

14. При выявлении в процессе рассмотрения дела об определении порядка пользования домом или выделе доли сособственнику фактов ненадлежащего использования гражданами права собственности на дом, самовольное строительство и т.п., а также существенных недостатков в деятельности государственных учреждений и должностных лиц, осуществляющих контроль за правильной эксплуатацией домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, следует обсуждать вопрос о необходимости вынесения частных определений, направленных на предупреждение таких нарушений.

15. Учитывая важную роль судов в деле защиты права граждан на жилище, Верховным судам республик, краевым, областным и соответствующим им судам необходимо периодически обобщать практику рассмотрения дел данной категории, глубже вскрывать недостатки в деятельности судов и принимать меры к их устранению.