Законодательная база Российской Федерации

В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производительных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалистического хозяйствования. В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельскохозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованности и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР постановляет:

1. Установить, что в аренду, то есть в срочное и возмездное хозяйственное пользование, могут передаваться:

а) земля, другие природные объекты:

б) имущество государственного, кооперативного или иного общественного предприятия (организации), структурной единицы объединения как совокупность их основных фондов, оборотных средств, других материальных ценностей и финансовых ресурсов;

в) имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внутренних подразделений государственных, кооперативных и других общественных предприятий (организаций);

г) отдельные здания, хозяйственные постройки, сооружения, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот и другие материальные ценности.

Аренда земли и иного имущества может применяться в сельскохозяйственном производстве, промышленности, строительстве, на транспорте и в других отраслях народного хозяйства.

2. Арендодателями могут быть государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации) и граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых находится арендуемое имущество. В случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и союзных республик, арендодателями природных ресурсов могут быть также их первичные пользователи.

Арендаторами могут быть совхозы, колхозы и другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации), в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также гражданин или группа граждан. Организация арендаторов создается на строго добровольных началах и пользуется правами юридического лица. Членами указанной организации могут быть как работники государственного предприятия, на базе которого создана эта организация, так и другие граждане, достигшие 16-летнего возраста.

3. Имущество, переданное в аренду, остается собственностью государства или арендодателя. Продукция, произведенная арендаторами - кооперативными или иными общественными предприятиями (организациями) и гражданами, является их собственностью. В случае произведенного арендатором за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.) или возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение производственных для этой цели необходимых расходов.

Стоимость улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя и не отделимых без вреда для арендованного имущества, возмещению не подлежит.

При аренде имущества предприятия в целом арендатор имеет право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такое улучшение, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре аренды, в котором в качестве арендатора выступает колхоз, другая кооперативная или иная общественная организация, либо гражданин, может быть предусмотрено, что:

здания и сооружения, возведенные арендатором на арендованном земельном участке за счет собственных или заемных средств являются его собственностью;

арендованное имущество, за исключением объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой. При этом в собственность гражданина может перейти имущество, необходимое для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальной трудовой деятельности.

При ликвидации организации арендаторов имущество, остающееся после завершения расчетов с членами организации, выполнения обязательств перед бюджетом, банками и другими кредиторами, передается арендодателю.

4. Лицам, занимающимся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве (крестьянским хозяйствам), могут предоставляться в аренду земельные участки, размер которых устанавливается в порядке, определяемом законодательством союзных республик, с учетом возможности их обработки личным трудом членов крестьянского хозяйства.

5. Крестьянские хозяйства при осуществлении производственной деятельности могут вступать в кооперационные связи с колхозами, совхозами и другими государственными, кооперативными и иными общественными организациями, создавать сбыто-снабженческие, перерабатывающие, ремонтные, строительные и другие кооперативы.

В целях повышения эффективности своей деятельности и обеспечения защиты законных прав и интересов крестьянские хозяйства могут на строго добровольных началах объединяться в территориальные союзы.

6. Члены организации арендаторов, а также лица, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве (члены крестьянских хозяйств), подлежат социальному страхованию и социальному обеспечению наравне с рабочими и служащими. Организации арендаторов и крестьянские хозяйства вносят в государственный фонд социального страхования отчисления от своих доходов в порядке и размерах, устанавливаемых Советом Министров СССР. Период работы в организации арендаторов или в крестьянском хозяйстве, в течение которого уплачивались страховые взносы, включается в трудовой стаж.

7. Вопрос о предоставлении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в предоставлении земли совхозом, колхозом или другим землепользователем своим работникам (членам колхоза) может быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.

Исполнительные комитеты районных (городских) Советов народных депутатов имеют право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.

8. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Договор может заключаться на конкурсной основе.

В договоре аренды предусматриваются: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества в целях производства продукции (работ, услуг) получения доходов (прибыли), поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 3 настоящего Указа.

В договор аренды могут включаться и другие условия, в том числе обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовки кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем техническом состоянии, а также условия об имущественной ответственности арендодателя и арендатора.

Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.

Перевод арендованных сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой возможен лишь с соблюдением требований земельного законодательства.

Арендатор вправе использовать для собственных нужд имеющиеся на арендованном земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, и водные объекты, если иное не предусмотрено договором аренды.

При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) арендатор принимает на себя обязанность произвести и реализовать арендодателю или другим предприятиям продукцию согласно договору. Арендатор вправе распоряжаться по своему усмотрению продукцией, и произведенной сверх объема, указанного в договоре.

Условия договора арендного подряда определяются сторонами в соответствии с законодательством о труде рабочих и служащих, а также законодательством, регулирующим трудовые отношения членов колхозов, других кооперативов и иных общественных организаций.

9. Изменение условий или расторжение договора аренды может иметь место по соглашению сторон.

По заявлению одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут судом или арбитражем.

При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) вопрос об изменении или расторжении договора решается советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза). Решением совета трудового коллектива предприятия (общего собрания членов колхоза) может быть обжаловано в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.

Арендодатель может требовать изменения или расторжения договора:

если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества;

если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества;

если арендатор не вносит арендную плату в течение срока, оговоренного договором;

если арендатор не производит капитальный ремонт или обновление имущества в тех случаях, когда по закону или по договору капитальный ремонт или обновление имущества лежит на обязанности арендатора;

при ухудшении по вине арендатора земельных угодий, снижения плодородия почв, исключении в течение длительного времени арендованных земель из оборота.

Арендатор вправе требовать изменения или расторжения договора:

если арендодатель не производит лежащего на его обязанности капитального ремонта или обновления имущества;

если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования;

если часть арендованного имущества окажется излишней для осуществления цели, предусмотренной договором.

Арендатор-гражданин вправе также требовать изменения или расторжения договора в случаях достижения им пенсионного возраста или наступления нетрудоспособности.

Законодательством Союза ССР и союзных республик могут быть предусмотрены и другие случаи изменения или расторжения договора аренды по заявлению одной из сторон.

Ликвидация или реорганизация государственного органа, предприятия или организации-арендодателя либо перемена собственника на объект аренды не является основанием для изменения условий или прекращения договора аренды.

10. Сроки аренды определяются договором. При этом аренда земли, зданий, сооружений и имущества предприятий в целом должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 до 50 лет и на более длительный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть краткосрочным - до 5 лет.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору обязанности, имеет право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок, какой был предусмотрен договором.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора права арендатора переходят к одному из наследников, проживавших и работавших с ним до его смерти.

При прекращении договора аренды арендатор и члены его семьи имеют право собственности на жилой дом и другое имущество, и право пользования приусадебным участком.

11. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту арендуемого имущества в натуральной, денежной и смешанной формах. Размер арендной платы и порядок ее внесения определяются договором.

При сдаче земли и других природных объектов в аренду их первым пользователем арендная плата поступает арендодателю в части покрывающей его расходы по содержанию и улучшению этих объектов, а также производственной инфраструктуры, необходимой для удовлетворения нужд арендатора.

Оставшаяся часть арендной платы направляется в доход районного (городского), районного в городе Совета народных депутатов.

Наряду с арендной платой арендатор (кроме коллективов подразделений предприятий) уплачивает налоги (платежи в бюджет) в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик.

Доходы, полученные арендаторами в результате осуществления ими мероприятий по повышению плодородия земли, а также улучшения производственных объектов и другого имущества, не влекут за собой увеличения арендной платы.

Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон лишь в случаях ввода в эксплуатацию или модернизации основных фондов за счет государственного бюджета или средств арендодателя, пересмотра устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает условия хозяйствования, предусмотренные договором или состояние арендуемого имущества существенно ухудшились.

12. Арендатор самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией (работами, услугами) и полученным доходом в соответствии с действующим законодательством и договором аренды. Вмешательство арендодателя в использование арендованного имущества или хозяйственную деятельность арендатора не допускается.

13. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды стороны несут ответственность, установленную законодательством и договором.

Арендатор освобождается полностью или частично от ответственности за неисполнение обязанностей по договору, если они не выполнены в результате стихийных бедствий и других обстоятельств, в наступлении которых он не виновен.

14. Арендатору обеспечивается защита его права на имущество, полученное по договору аренды, наравне с защитой, установленной гражданским законодательством в отношении права собственности. Он может истребовать арендуемое имущество из любого незаконного владения, требовать устранения препятствий в использовании имущества, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

В случае полного или частичного изъятия для государственных или общественных надобностей переданных в аренду земельных участков, исполнительный комитет соответствующего местного Совета народных депутатов обязан обеспечить предоставление арендатору равноценного земельного участка в другом месте. Изъятие земельного участка производится только после возмещения предприятием или организацией, которой отведен земельный участок, убытков арендатору, в том числе путем строительства жилых и производственных помещений взамен изъятых.

15. Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судом или арбитражем в соответствии с их компетенцией.

Споры, возникающие в связи с исполнением договора внутрихозяйственной аренды (арендного подряда), разрешаются советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и союзных республик, - судом.

Решение совета трудового коллектива предприятия (общего собрания членов колхоза) может быть обжаловано в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.

16. Исходя из настоящего Указа, Советом Министров СССР определяются экономические и организационные основы арендных отношений в СССР, а также особенности этих отношений при отдельных видах аренды.

17. В соответствии с настоящим Указом и другими актами законодательства Союза ССР законодательство союзных республик регулирует арендные отношения как предусмотренные союзным законодательством, так и не предусмотренные им.

18. Изложить статью 25 Закона СССР "О государственном предприятии (объединении)" в следующей редакции:

" Статья 25. Особенности применения настоящего Закона

Особенности применения настоящего Закона в отдельных отраслях народного хозяйства и к отдельным видам предприятий определяются Советом Министров СССР.

Совет Министров СССР вправе также вводить новые формы хозяйственного расчета предприятий и организаций и расширять их права по сравнению с пределами, установленными настоящим Законом".

19. Совету Министров СССР, исходя из настоящего Указа и с учетом опыта развития арендного движения в стране, подготовить проект Закона СССР об аренде и арендных отношениях в СССР и представить его до 1 июля 1990 года в Верховный Совет СССР.

Председатель Президиума Верховного
Совета СССР
М. ГОРБАЧЕВ

Секретарь Президиума Верховного
Совета СССР
Т. МЕНТЕШАШВИЛИ