Законодательная база Российской Федерации

УКАЗ Президента РФ от 22.07.94 N 1535 (ред. от 02.04.97) "ОБ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 1994 ГОДА"

4.1. Основными положениями регламентируется приватизация следующих объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности:

сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно - пристроенных нежилых помещений в жилых домах;

земельных участков (кроме не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации), на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также вышеуказанные объекты недвижимости, сданные в аренду;

незанятых (неиспользуемых) зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно - пристроенных нежилых помещений в жилых домах, вместе с земельными участками (долями земельных участков), на которых они расположены;

земельных участков, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленных гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности.

4.2. Не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, включая здания и строения, являющиеся объектами исторического и культурного значения, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления и судами. При этом здания и строения, являющиеся памятниками истории и культуры, приватизируются с обязательным условием их содержания новым собственником в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка (за исключением земельных участков морских, речных и воздушных портов) собственнику здания, строения, сооружения, нежилого помещения, расположенного на этом земельном участке, допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством Российской Федерации установлен особый режим приватизации;

зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

4.3. Продажа незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах (конкурсах) в соответствии с законодательством Российской Федерации. Продажа иных объектов нежилого фонда на аукционе, конкурсе не допускается.

4.4. Рекомендовать органам государственной власти (органам местного самоуправления) уполномочить соответствующие фонды имущества (при их отсутствии - комитеты по управлению имуществом или иные органы) на осуществление продажи земельных участков. Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием, является фонд имущества, осуществивший продажу указанного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется фондами имущества субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости.

4.5. Право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно - пристроенных нежилых помещений в жилых домах, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется:

физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций;

гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям (в том числе товариществам, акционерным обществам, созданным в порядке приведения организационно - правовой формы добровольных объединений государственных и муниципальных предприятий в соответствие с разделом II Указа Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества"), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

4.6. Собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

4.7. Право приобретения в собственность на конкурсной, аукционной основе находящихся в государственной, муниципальной собственности, незанятых (неиспользуемых) зданий, сооружений вместе с земельным участком, на котором они расположены; а также незанятых (неиспользуемых) встроенно - пристроенных нежилых помещений в жилых домах вместе с долей земельного участка, на котором они расположены, имеют физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии со статьей 9 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

4.8. В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам, право собственности на земельный участок переходит к указанным лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта (расположенных в нем помещений) не допускается. Указанные лица получают в соответствии с Основными положениями безусловное право на приобретение по нормативной цене в собственность соответствующей доли земельного участка (с оформлением соответствующего документа о праве собственности). Отношения между ними регулируются правилами, установленными законодательством Российской Федерации (в том числе правилами о кондоминиуме).

4.9. Порядок продажи недвижимого имущества (за исключением земельных участков)

Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Цена на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно - пристроенные, устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления в 2-недельный срок с момента введения в действие Основных положений.

При расчете выкупной стоимости здания, строения, сооружения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. метра общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно - пристроенные - на коэффициент 2; а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Если методика определения выкупной стоимости не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа арендуемых зданий, сооружений, помещений осуществляется по максимальной стоимости, определенной в соответствии с настоящим пунктом.

При нарушении прав граждан на приобретение в соответствии с законодательством Российской Федерации арендуемого недвижимого имущества со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц защита этих прав осуществляется в судебном порядке.

4.10. Порядок продажи земельных участков

Если иное не установлено федеральным законом, незастроенными земельными участками в городах и населенных пунктах признаются участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах считаются участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины. Соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно - территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа осуществляется по цене, равной нормативной цене земельного участка.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

а) сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой;

б) выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение 3 лет с момента вступления в права собственности (если иной период не установлен законодательством).

При невыполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае продажи незастроенного участка до истечения 3 лет с момента вступления в права собственности с продавца взимается разовый сбор в местный бюджет в размере 30 процентов от суммы, на которую стоимость продажи участка превысила стоимость его приобретения.

Продаже не подлежат земельные участки, указанные в пункте 4.2 Основных положений, и иные земли, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом Российской Федерации "О недрах".

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 метров от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно - правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или - для кабелей и трубопроводов - до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существовавшие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли - продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о собственности на землю отсутствие надлежаще оформленных документов:

о границах земельного участка (для всех категорий земель в границах населенного пункта, кроме земель сельскохозяйственного назначения, кроме земель водного и лесного фондов и особо охраняемых земель);

о публичных сервитутах;

об ограничениях на использование земли.

В указанных случаях свидетельство о собственности на землю обеспечивает реализацию всех прав собственника такого земельного участка, не требующих определения земельного участка в натуре. По желанию собственника земли осуществляется оформление всех документов, обеспечивающих определение принадлежащего ему земельного участка в натуре, в порядке, установленном действующим законодательством. Установление ограничений на перепродажу объектов недвижимости в связи с отсутствием определения соответствующего земельного участка в натуре не допускается. Возникающие споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Изъятие объектов недвижимости, в том числе земельного участка, допускается только в случаях, установленных федеральными законами, и осуществляется в судебном порядке.

При приобретении в собственность земельного участка собственник расположенного на нем приватизированного предприятия, здания, сооружения, помещения представляет продавцу следующие документы:

выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую, что не менее 75 процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности;

договор купли - продажи или иной документ о праве собственности на здание, сооружение, помещение, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации;

заявку произвольной формы на приобретение в собственность земельного участка, а также план земельного участка либо сведения о его расположении и размерах, а также о величине нормативной цены земельного участка.

В недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере и заключает договор купли - продажи. Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в соответствующие комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства.

Выдача и направление указанных договоров регистрируются продавцом в соответствующем реестре (Книге регистрации договоров купли - продажи земельных участков для собственников помещений, зданий, сооружений).

Соответствующие комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в 2-месячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями правомочных органов государственной власти (органов местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли - продажи являются основанием для регистрации в установленном законодательством порядке права собственности на землю.

Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными на это в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Споры о правомочности установления ограничений на использование земельного участка, в том числе о сервитутах, подлежат разрешению в судебном порядке.