Законодательная база Российской Федерации

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ (IAS) 40 (ред. от 31.10.2012 с изменениями, вступившими в силу 31.12.2012) "ИНВЕСТИЦИОННОЕ ИМУЩЕСТВО" (утв. Приказом Минфина РФ от 25.11.2011 N 160н)

33. После первоначального признания предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, оценивает все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте 53.

34. Если недвижимость, которой владеет арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционное имущество согласно пункту 6, то пункт 30 не применяется; должна применяться модель учета по справедливой стоимости.

35. Прочий доход или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества следует признавать в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

Пункты 36 - 39. - Исключены.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

40. При измерении справедливой стоимости инвестиционного имущества в соответствии с МСФО (IFRS) 13, предприятие должно убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие предположения, которые участники рынка использовали бы при установлении цены инвестиционного имущества в соответствии с текущими рыночными условиями.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

41. Пункт 25 определяет основу для первоначального признания стоимости доли в арендованной недвижимости. Пункт 33 требует, чтобы при необходимости доля в арендованной недвижимости была переоценена по справедливой стоимости. При договоре аренды, заключенном по рыночным ставкам, справедливая стоимость доли в арендованной недвижимости при приобретении за вычетом всех ожидаемых арендных платежей, включая те, которые относятся к признанным обязательствам, должна быть равна нулю. Эта справедливая стоимость не меняется независимо от того, признаются ли для целей учета арендованные актив и обязательство по справедливой стоимости или по приведенной стоимости минимальных арендных платежей в соответствии с пунктом 20 МСФО (IAS) 17. Таким образом, переход от оценки стоимости арендованного актива по фактическим затратам в соответствии с пунктом 25 к оценке его стоимости по справедливой стоимости в соответствии с пунктом 33 не приводит к признанию первоначальных прочих доходов или убытков, за исключением случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Признание прочих доходов или убытков может иметь место, когда переход к модели учета по справедливой стоимости происходит после первоначального признания.

Пункты 42 - 47. - Исключены.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

48. В исключительных случаях, когда предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения), может оказаться, что разнообразие разумных оценок справедливой стоимости будет настолько велико, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно оценить, что сводится на нет вся полезность произведения отдельной оценки справедливой стоимости. Это может свидетельствовать о невозможности надежной оценки справедливой стоимости инвестиционного имущества в любой момент времени (см. пункт 53).

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

Пункт 49. - Исключен.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

50. При определении балансовой стоимости инвестиционного имущества в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости предприятие не должно повторно учитывать активы или обязательства, признанные в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

(a) оборудование, такое, как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания и, как правило, включается в справедливую стоимость инвестиционного имущества, а не признается отдельно в качестве основных средств;

(b) если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата относится к меблированному офису. При включении стоимости мебели в справедливую стоимость инвестиционного имущества предприятие не признает мебель в качестве отдельного актива;

(c) в справедливую стоимость инвестиционного имущества не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку предприятие признает его в качестве отдельного обязательства или актива;

(d) справедливая стоимость инвестиционного имущества, находящегося во владении по договору аренды, отражает ожидаемые потоки денежных средств (включая условную арендную плату, получение которой ожидается). Соответственно, если полученная оценка недвижимости определена за вычетом всех платежей, которые, как ожидается, будут осуществлены, то для того, чтобы получить балансовую стоимость инвестиционного имущества на основе модели учета по справедливой стоимости необходимо обратно прибавить к этой сумме признанное арендное обязательство.

Пункт 51. - Исключен.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

52. В некоторых случаях предприятие ожидает, что приведенная стоимость его выплат, связанных с инвестиционным имуществом (кроме платежей по признанным обязательствам), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Предприятие применяет МСФО (IAS) 37 "Оценочные резервы, условные обязательства и условные активы" при принятии решения о том, признавать ли обязательство, и если признавать, то как его оценивать.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

53. Существует опровержимое допущение о том, что предприятие может надежно оценить справедливую стоимость инвестиционного имущества на любой момент времени. В исключительных случаях, когда предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения), может оказаться, что справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно оценена на любой момент времени. Это происходит лишь в тех случаях, когда рынок для сопоставимого имущества является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены операции показывают, что продавец был вынужден продать имущество) и отсутствуют альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных потоков денежных средств). Если предприятие заключает, что справедливая стоимость объекта инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, не может быть надежно оценена, но ожидает, что надежная оценка станет возможной по завершении строительства, предприятие должно оценивать такой объект инвестиционного имущества, находящийся в процессе строительства, по себестоимости до тех пор, пока его справедливая стоимость не станет надежно оцениваемой или пока строительство не будет завершено (в зависимости от того, что наступит раньше). Если предприятие заключает, что справедливая стоимость инвестиционного имущества (кроме инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства) не может быть надежно оценена в любой момент времени, предприятие должно оценивать данный объект инвестиционного имущества, используя модель учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16. Ликвидационная стоимость инвестиционного имущества должна приниматься равной нулю. Предприятию следует применять положения МСФО (IAS) 16 вплоть до выбытия объекта инвестиционного имущества.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

53A. Как только предприятие сможет надежно оценить справедливую стоимость инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, которое ранее оценивалось по фактическим затратам, оно должно оценивать такое имущество по справедливой стоимости. Предполагается, что будет возможно надежно оценить справедливую стоимость, как только строительство такого имущества будет завершено. Если этого не происходит, то, в соответствии с пунктом 53, имущество должно учитываться с использованием модели учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16.

53B. Предположение о том, что справедливая стоимость инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, может быть надежно оценена, может быть опровергнуто только при первоначальном признании. Предприятие, которое оценило объект инвестиционного имущества, находящийся в процессе строительства, по справедливой стоимости, не может заключить, что справедливая стоимость завершенного инвестиционного имущества не может быть надежно оценена.

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

54. В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пунктом 53, предприятие вынуждено оценивать объект инвестиционного имущества с использованием модели учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16, оно оценивает все остальные объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, включая инвестиционное имущество, находящееся в процессе строительства. В таких случаях, хотя предприятие и может использовать модель учета по фактическим затратам для одного объекта инвестиционного имущества, оно должно продолжать учитывать каждый из оставшихся объектов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.

55. В случае, если ранее предприятие оценивало объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, ему следует продолжать оценивать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия (или до момента, когда данный объект становится недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда предприятие начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже если сопоставимые рыночные операции станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.