Законодательная база Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 22.01.2002 N 33 "О ПОДПРОГРАММЕ "ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА", ВХОДЯЩЕЙ В СОСТАВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ" НА 2002-2010 ГОДЫ"

Система программных мероприятий включает в себя работу по трем направлениям:

а) правовое и методологическое обеспечение улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

б) финансовое обеспечение подпрограммы и практическая деятельность по переселению граждан в благоустроенное жилье (приложение N 2);

в) разработка и реализация концепции развития территорий сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда.

Правовое и методологическое обеспечение подпрограммы. Подготовка реестра ветхих и аварийных жилых строений

Задача переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда требует установления четких юридических правил отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному, которые на сегодняшний день отсутствуют.

Критерии отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному должны быть едины в масштабах Российской Федерации. В рамках подпрограммы необходимо разработать и утвердить методику оценки непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания.

При разработке подпрограммы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривалось выделение двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания:

дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности).

Исходя из этого, в регионах в рамках формирования подпрограммы составляется реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняются объем такого жилья и численность проживающего в нем населения. С учетом показателей реестра формируется перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, и определяются объекты финансирования с учетом региональных цен на строительную продукцию. Указанный перечень используется при заключении государственных договоров (контрактов) с государственным заказчиком подпрограммы.

Формирование нормативно-правовой базы для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

Юридические вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда решаются в рамках жилищного законодательства, которое является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Реализация программ каждого из субъектов Российской Федерации должна включать формирование местной нормативно-методической базы, определяющей условия переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Эти документы должны предусматривать в первую очередь следующие положения:

а) граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах определенной законом нормы предоставления жилых помещений в муниципальном или государственном жилье социального использования;

б) граждане, имеющие в жилищном фонде, непригодном для проживания, частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья на условиях социального найма в пределах нормы предоставления жилых помещений с правом последующей приватизации при условии внесения изменений в законодательство;

в) при желании граждан, проживающих в ветхих или аварийных жилых домах, получить жилье большей площади они обязаны оплатить разницу между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно;

г) очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в ветхих и аварийных домах, определяется муниципальной программой ликвидации такого жилищного фонда, а именно - очередностью сноса того или иного строения, определяемой в соответствии с требованиями плана развития территории.

Механизм улучшения жилищных условий переселяемых граждан

Для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда возможно предоставление им жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.

Такой механизм предполагает, что муниципалитет предоставляет гражданам жилье на условиях социального найма. Предоставляемое муниципальное жилье может являться:

а) жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жильем, полученным муниципалитетом от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

в) жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости;

г) жильем, построенным муниципалитетом в качестве муниципального социального жилья.

Муниципальная программа должна определить критерий выбора того или иного жилья. Главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья.

При этом следует отметить, что:

а) экономически наиболее эффективно использование муниципального жилья, приобретенного на вторичном рынке недвижимости;

б) приобретение муниципалитетом жилья на вторичном рынке, как правило, экономически более целесообразно, чем новое строительство муниципального социального жилья;

в) при заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для использования в целях социального найма;

г) в случае принятия решения о строительстве муниципального социального жилья следует использовать специальные проекты, предназначенные для жилья именно такого типа.

Реализация обязательств собственника по восстановлению жилищного фонда

Одно из основных направлений реализации обязательств собственника по восстановлению жилищного фонда, ставшего непригодным для проживания, связано с использованием механизмов страхования жилья для обеспечения гарантии восстановления нарушенных имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и иных обстоятельств.

Страхование жилья от непредвиденных природных, техногенных и иных обстоятельств позволит не только снизить риски собственников жилья, но и окажет позитивное влияние на укрепление финансового положения государства и муниципалитетов. Создание института страхования жилья не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев, но и формирует один из стабильных источников инвестиций в жилищный сектор.

Финансовое обеспечение подпрограммы

Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из аварийного жилищного фонда формируются за счет бюджетов различных уровней и внебюджетных источников.

Реализация подпрограммы по объектам, финансирование строительства которых осуществляется за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации, обеспечивается в порядке межбюджетных отношений (в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации) в форме субвенций.

Использование бюджетных ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда

Взаимоотношения государственного заказчика подпрограммы - Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу с субъектами Российской Федерации регулируются соглашением (договором), заключаемым государственным заказчиком с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Бюджетными ресурсами являются средства федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местного бюджета, направленные на финансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья, в том числе:

средства, получаемые от использования муниципальных земель;

средства, получаемые от использования муниципальной недвижимости в жилищной сфере (плата граждан за наем муниципального жилищного фонда).

Средства от конкурсной продажи в собственность (или передачи в долгосрочную аренду) находящихся в центре города престижных земельных участков, на которых расположен аварийный жилищный фонд, под коммерческое строительство являются одним из наиболее эффективных источников ресурсов для переселения граждан и ликвидации аварийного жилищного фонда, не задействованных в настоящее время.

Порядок расчета, взимания и использования платы за наем определяется органами местного самоуправления в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (утверждены приказом Министерства строительства Российской Федерации от 2 декабря 1996 г. N 17-152). В муниципальных образованиях при реализации программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда рекомендуется ввести дифференцированные ставки платы за наем муниципального жилья и определить долю средств, получаемых от поступления платы за наем, которая будет расходоваться для переселения граждан.

При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:

а) бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью и большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров, в то же время механизм их использования наиболее прост;

б) бюджетные ресурсы являются основными финансовыми источниками на первом этапе реализации программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в дальнейшем их доля в финансировании этих программ будет сокращаться за счет увеличения привлечения внебюджетных средств;

в) продажу земельных участков на конкурсной основе следует начинать с участков, пользующихся наибольшим коммерческим спросом;

г) условия проектирования и строительства жилья должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципальных образований.

Привлечение внебюджетных ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда

К внебюджетным ресурсам, привлекаемым для финансирования подпрограммы, относятся:

кредиты банков;

облигационные займы;

средства предприятий, заинтересованных в реализации региональных и муниципальных программ;

свободные денежные средства населения и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать стоимость квартир, получаемых муниципальными образованиями от застройщиков в счет средств за предоставление освобожденных земельных участков под новое строительство и развитие инфраструктуры.

Консолидация финансовых ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда

Средства на реализацию региональных и муниципальных программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда могут (по решению органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления) формироваться в целевых бюджетных фондах на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальном уровне на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации. Цель создания таких фондов - консолидация финансовых ресурсов для реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе для расходования средств:

на переселение граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде (строительство нового жилья либо приобретение квартир на вторичном рынке);

на проведение мероприятий, способствующих повышению стоимости высвобождающихся земельных участков (оборудование инженерными сетями и коммуникациями).

Созданию целевых бюджетных фондов должна предшествовать работа по формированию в каждом субъекте Российской Федерации региональной и местной нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность этих фондов, в том числе:

процедуру управления реализацией региональной и муниципальными программами;

процедуру распределения средств целевого бюджетного фонда субъекта Российской Федерации и расходования средств муниципальных целевых бюджетных фондов.

На федеральном уровне необходимо разработать порядок подачи субъектами Российской Федерации заявок на частичное финансирование региональных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

На уровне субъектов Российской Федерации необходимо осуществить координацию процессов ликвидации аварийного жилищного фонда с учетом всех источников, предусмотренных в федеральных целевых программах, федеральных программах экономического развития регионов, затрагивающих интересы граждан в отношении переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Обеспечение развития территорий, на которых ликвидирован аварийный жилищный фонд

Для того чтобы вызвать коммерческий интерес у потенциального инвестора, необходимо наличие информации о земельных участках, на которых сосредоточен аварийный жилищный фонд, с точки зрения возможности проведения на них градостроительных и инженерных работ. Разработку градостроительной концепции застройки районов, в которых сосредоточен аварийный жилищный фонд, целесообразно проводить в соответствии с правилами регулирования застройки и землепользования.

Привлечение инвестиций для развития инженерной инфраструктуры на участках, высвобождающихся после ликвидации аварийного жилищного фонда, позволит повысить их продажную стоимость и тем самым обеспечит дополнительные ресурсы для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Необходимо рассмотреть альтернативные возможности дальнейшего использования участков (в том числе продажу участков, не имеющих инженерных коммуникаций, с обязательствами застройщика обеспечить их строительство).

Особенностями привлечения инвестиций являются быстрое вложение средств в развитие инженерных систем и тем самым в ликвидацию аварийного жилищного фонда и возврат этих средств на приемлемых условиях на протяжении длительного времени.

Источниками инвестиционных ресурсов в среднесрочной перспективе должны стать:

кредиты банков;

муниципальные облигационные займы;

капитальные вложения в рамках инвестиционных программ, в том числе финансируемых на условиях концессии объектов городской инженерной инфраструктуры.

Для повышения инвестиционной привлекательности коммунальной инфраструктуры необходимо снизить риски инвестора.

Использование в качестве обеспечения кредитных ресурсов будущих платежей потребителей коммунальных услуг требует разработки специальных финансовых схем привлечения внебюджетных средств на финансирование работ по строительству и реконструкции инженерной инфраструктуры.

С целью привлечения дополнительных инвестиций в рамках реализации подпрограммы необходимо дополнить Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. N 2, нормами, в соответствии с которыми покупатель приобретает земельный участок (лот) вместе с расположенными на нем зданиями на условиях, выдвинутых продавцом (к таким условиям может относиться расселение граждан, проведение мероприятий по реконструкции, инженерное благоустройство и др.).