Законодательная база Российской Федерации

ПРИКАЗ Минстроя РФ от 02.12.96 N 17-152 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ "МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

1.1. Определение

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Введение платы за найм характеризует новый этап в реформировании политики оплаты жилья, когда размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг. На переходном этапе сохраняется в сокращающихся объемах бюджетное дотирование жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном фонде, а реальный рынок найма жилья находится в начальной стадии формирования. В данных условиях величину платы за найм жилых помещений целесообразно устанавливать дифференцировано с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Введение платы за найм осуществляется поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления жилищных субсидий. Определение темпов изменения платы за найм должно быть так же скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно - коммунальных услуг в рамках перехода к их предоставлению на бездотационной основе.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных субсидий.

1.2. Базовая ставка платы за найм жилого помещения

Определение базовой ставки за найм жилого помещения производится, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально - экономической ситуации в муниципальном образовании.

При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использовать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, которые приведены в "Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утвержденных Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".

В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади жилого здания в месяц по формуле:

Аi - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);

Б - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей

i площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

В - норматив отчислений на полное восстановление по каждой

i группе капитальности (в %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в Постановлении СМ СССР N 1072 от 22 октября 1990 г.

Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (А ) рассчитывается по формуле:

А1, А2, А3 - средние размеры ежемесячных отчислений на полноевосстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;

S1 , S2 , S3 - общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности.

Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется как:

Д - доля оплаты населением в необходимых отчислениях на Н полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.

Органы местного самоуправления могут устанавливать значение коэффициента Д в зависимости от конкретной социально -

Н экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.

Для жилья, предоставляемого по договору социального найма возможным критерием при определении Дн может служить сопоставление базовой ставки платы за найм со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопоставление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к принятию решения о приватизации жилья.

Т - средневзвешенная величина налога на недвижимое имущество собственников жилья на 1 кв. м.

Рекомендуемое значение базовой ставки платы за найм жилья, предоставляемое по договору социального найма, на конец 1996 г. находится в интервале 50 руб./м2 - 150 руб./м2 в месяц.

Для жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде на иных, кроме социального найма, основаниях величина Дн может устанавливаться выше.

1.3. Подходы к классификациям жилищного фонда

Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которых зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства отражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за найм целесообразно предусмотреть разбиение всего муниципального и жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на первом этапе рекомендуется не усложнять процедуру с точки зрения учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками местоположения и свойствами жилого дома в целом. В этом случае ставки платы за найм будут дифференцироваться по выделенным группам, а внутри групп будут одинаковыми.

При выделении групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется сначала определить примерное максимальное число устанавливаемых групп, учитывая увеличение трудозатрат на перерасчет ставок платы за найм при увеличении числа установленных групп.

Приведем пример разбиения всего жилищного фонда на группы.

Пусть дифференциация ставок платы за найм производится по двум основным потребительским свойствам:

1) потребительские свойства районов;

2) потребительские свойства домов.

Данные признаки, в свою очередь, характеризуются набором параметров, имеющих определенное значение. Например, потребительские свойства района можно дифференцировать по следующим параметрам и их значениям:

А. Потребительские свойства района:

1) экологическая ситуация:

1.1. зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией;

1.2. зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона;

2) близость к центру:

2.1. центр и срединная зона;

2.2. отдаленные районы;

3) транспортная доступность:

3.1. хорошая;

3.2. плохая.

Б. Потребительские свойства дома:

1) материал стен:

1.1. кирпичный;

1.2. блочный, крупнопанельный;

1.3. смешанный или деревянный;

2) степень износа:

2.1. относительно новый (до 30%);

2.2. средняя степень износа (30 - 60%);

2.3. аварийный или ветхий дом (более 60%);

3) планировка дома:

3.1. улучшенная;

3.2. стандартная;

3.3. нестандартная (неудобная).

На практике реальное число групп будет значительно меньше максимально возможного (216), так как многие из предложенных параметров сильно взаимосвязаны. Например, жилое здание со смешанными или деревянными стенами (Б.1.3) будет скорее всего аварийным или ветхим (Б.3.2), нестандартной (неудобной) планировки (Б.3.3) и расположен в центре или срединной зоне (А.2.1) А крупнопанельное здание (Б.1.2) будет иметь среднюю степень износа (Б.2.2), стандартную планировку (Б.3.2), расположено в отдаленном районе (А.2.2) с плохой транспортной доступностью (А.3.2).

В связи с этим в качестве альтернативного подхода к определению групп жилых домов можно рекомендовать использовать в качестве дифференцирующих признаков некоторые интегральные параметры. Например, в ходе разработки зонирования города по стоимости земли информация о зонировании может служить интегральной характеристикой для оценки потребительских свойств района.

В качестве интегрального признака потребительских свойств дома можно использовать параметр периода постройки дома, который в достаточно точной степени отражает и материал стен, и степень износа, и планировку зданий и квартир:

1) здания дореволюционной и послереволюционной постройки;

2) здания довоенной постройки;

3) "сталинские" дома;

4) дома "хрущевского" периода;

5) стандартная застройка 70 - 80-х годов;

6) новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки.

В результате подготовки классификации и соотнесения с ней каждого конкретного жилого дома весь муниципальный и государственный жилищный фонд разбивается на определенное число групп, для которых и могут быть установлены различные ставки платы за найм.

1.4. Дифференциация ставок платы за найм жилого помещения

При определении величины платы за найм в каждой из выделенных групп рекомендуется следующая процедура.

Определение относительной величины оплаты жилья

На первой стадии необходимо определить соотношение величины оплаты жилья (оплата за содержание и ремонт, включая капитальный, плюс плата за найм) в каждой из выделенных групп жилых зданий, которое собственник жилья хотел бы установить на данном этапе. При этом можно использовать два варианта подходов.

Первый вариант. В городах с развитым рынком купли - продажи жилья (как правило, крупные города) разница в рыночной стоимости жилья одинаковой площади отражает реальную разницу во всем комплексе предоставляемых им жилищных услуг и может использоваться для установления отношения в оплате за пользование жильем разных потребительских свойств.

жилищного фонда.

В случае, если размер колебаний оплаты жилья, определяемый рынком жилья, оказывается неприемлемо большим, и, например, делает невозможным проживание в жилье с наилучшими потребительскими свойствами значительных групп населения, органы местного самоуправления на первом этапе могут задать желаемое значение

 \r\n \r\n       (Y    - 1) (Y  - 1)\r\n         max        i\r\n Y  = ---------------------- + 1, где                (6)\r\n  i           p\r\n            (Y    - 1)\r\n              max\r\n \r\n        p\r\n       Y - значение Y ,  определяемое исходя из  пропорций  на  рынке\r\n  i            i\r\nжилья;\r\n  p\r\n Y    - максимальное значение Y, определяемое рынком жилья;\r\n  max\r\n Y    - максимальное значение Y, определенное органами местного\r\n  max\r\nсамоуправления исходя из желаемой  степени  дифференциации  оплаты\r\nжилья.

Y - максимальное значение Y, определенное органами местного

max самоуправления исходя из желаемой степени дифференциации оплаты жилья.

Второй вариант. В случае отсутствия данных о ценах на рынке купли - продажи жилья из-за неразвитости этого рынка дифференциация относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может производиться путем использования экспертных оценок, которые являются количественным выражением качественных потребительских характеристик жилья.

Основой для установления коэффициентов, увеличивающих величину оплаты жилья по сравнению с минимальным уровнем, должна служить экспертная оценка либо отдельных потребительских свойств жилья в выделенной группе, либо интегральной характеристики группы в целом.

Значения отдельных коэффициентов К могут находиться в интервале от 0 до "n". В этом случае величина "n" будет отражать

i

вес, который придается данному параметру. Интегральное значение K для данной i-той группы зданий рассчитывается как средневзвешенное значение показателей по отдельным параметрам.

Так, пусть потребительские свойства жилья описываются пятью параметрами:

      \r\n    материалом стен -                         К\r\n                                                 1\r\n    - планировкой дома -                        К\r\n                                                 2\r\n    - степенью износа -                         К\r\n                                                 3\r\n    - близостью к центру -                      К\r\n                                                 4\r\n    - экологической ситуацией -                 К\r\n                                                       5\r\n    Значимость   первого   параметра   оценивается в  интервале К\r\n                                                                 1\r\n   ]0; +4], значимость второго параметра К   оценивается в  интервале\r\n                                       2\r\n   ]0; +1], значимость третьего параметра К  оценивается в  интервале\r\n                                        3\r\n   ]0; +3], значимость четвертого параметра  К  ]0; +2],   значимость\r\n                                                 4\r\n   пятого параметра К  ]0; +1],\r\n                        5\r\n    Тогда коэффициент,  характеризующий  потребительские  качества\r\n                    i\r\n   i-той группы жилья К  определяется как:\r\n   \r\n          K + K + K + K + K\r\n     i     1   2   3   4   5\r\n    K  = --------------------;                          (7)\r\n          4 + 1 + 3 + 2 + 1\r\n      \r\n      Следует особо подчеркнуть, что значение оценки отдельных параметров потребительских свойств жилья не может быть равно нулю. \r\n      Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров могут определяться положениями о расчете ставок платы за найм жилых помещений, утверждаемыми органами местного самоуправления муниципальных образований. \r\n      \r\n      Одновременно с определением коэффициентов собственник жилья определяет желаемое отношение оплаты жилья с наилучшими и наихудшими потребительскими свойствами Y . \r\n                                                                                              max \r\n      \r\n   Величина Y  определяется по формуле, аналогичной формуле (6) с\r\n              i                                   i\r\n   учетом того,  что  в  данном  случае  отношение  K  и минимального\r\n             i  min                     p                      p\r\n      значения K (K /K   ) заменяет величину Y  , а вместо величины Y  -\r\n                                              i                      max\r\n                            max   min\r\n   используется   отношение   K   / K.   Поэтому    отношение  Y    в\r\n                                                             i\r\n   выделенной группе жилья будет рассчитываться как:\r\n   \r\n                      i\r\n         (Y    - 1) (K / K    - 1)\r\n   max            min\r\n    Y  = ------------------------ + 1.                  (8)\r\n     i        max\r\n             K   / K     - 1\r\n                          min\r\n      \r\n      Пример расчета. Пусть имеется 6 групп зданий. Коэффициенты К, рассчитанные как средневзвешенные величины описанным выше способом составляют: \r\n      первая группа: 0,15; \r\n      вторая группа: 0,25; \r\n      третья группа: 0,4; \r\n      четвертая группа: 0,55; \r\n      пятая группа: 0,63; \r\n      шестая группа: 0,85. \r\n      Органом местного самоуправления установлено, что оплата жилья (совокупный платеж за найм, содержание и ремонт жилья) в группе с наилучшими потребительскими свойствами (пятая группа) должен в 1,6 раза превышать соответствующий платеж в первой группе с наихудшими потребительскими свойствами (Y = 1,6). \r\n                                                                                                               max \r\n      \r\n                             i    1\r\n    1) Определяем отношение K  и K  (минимальное значение K).\r\n   \r\n     1    1\r\n    K  / K  = 1;\r\n   \r\n     2    1\r\n    K  / K  = 0,25 / 0,15 = 1,67;\r\n   \r\n     3    1\r\n    K  / K  = 0,4 / 0,15 = 2;\r\n   \r\n     4    1\r\n    K  / K  = 0,55 / 0,15 = 3,67;\r\n   \r\n     5    1\r\n    K  / K  = 0,63 / 0,15 = 4,2;\r\n   \r\n     6    1\r\n          K  / K  = 0,85 / 0,15 = 5,67;\r\n   \r\n    2) Формула (8) принимает следующий вид:\r\n   \r\n                        i    1\r\n         (Y    - 1) x (K  / K    - 1)\r\n           max\r\n    Y  = ------------------------------- + 1.           (9)\r\n     i             6    1\r\n                  K  / K   - 1\r\n   \r\n                            6    1\r\n    Поскольку Y   = 1,6, а K  / K  = 5,67,\r\n               max\r\n                                   i    1\r\n    то в нашем случае Y = (0,6 x (K  / K  - 1) / 4,67) + 1.\r\n                             i\r\n          Получаем: Y = 1; Y  = 1,09; Y  = 1,21;  Y  = 1,34;  Y  = 1,41,\r\n               1      2          3           4           5\r\n   Y  = 1,6.\r\n 6

1.5. Порядок расчета дифференцированных ставок платы за найм по группам жилищного фонда

Пусть мы имеем ряд значений Y по всем группам жилищного фонда,

i определенный в соответствии с пунктом 1.4 настоящего документа. Нам также известно значение базовой ставки платы за найм, определенное в соответствии с пунктом 1.2.

В соответствии с определением, имеем:

 \r\n        П + Н\r\n             i\r\n Y  = ---------, где                                 (10)\r\n  i    П + Н\r\n            min

П - единая по всему фонду величина платы за содержание и ремонт жилья, включая капитальный ремонт;

Н - величина платы за найм в i-той группе жилищного фонда;

i

Н - величина платы за найм в группе жилищного фонда с

min наихудшими потребительскими свойствами.

При определении величины платы за найм в каждой из групп жилищного фонда необходимо выполнить следующие два условия:

1) для каждой из групп жилья должно выполняться условие, определенное формулой (10);

2) в среднем по городу на 1 кв. м жилья в виде платы за найм должна быть получена величина, равная Н , то есть

Б

      (Н  x S ) + (Н  x S ) + ... + (Н  x S )\r\n        1    1      2    2            i    i\r\n Н  = ----------------------------------------, где  (11)\r\n  Б                S  + S  ... + S\r\n                          1    2        i\r\n \r\n  S   - площадь соответствующей группы жилищного фонда.\r\n   i\r\n В соответствии с первым условием получаем:\r\n \r\n Н  = Y  x (П + Н   ) - П или                        (12)\r\n  i    i         min\r\n \r\n при Н = Н  имеем:\r\n      i   Б\r\n \r\n        Н  + П\r\n         Б\r\n Н    = ------ - П.                                  (13)\r\n  min     Y\r\n           Б\r\n \r\n Второе условие выполняется, если\r\n \r\n      (Y  x S ) + (Y  x S )\r\n              1    1      1    i\r\n       Y  = ---------------------                          (14)\r\n  Б      S  + S  ... + S\r\n          1    2        i

Подставив в уравнение (12) значения Н и Y (найдя его

Б Б

значения из уравнения (14)), мы определим минимальную величину платы за найм, то есть ту, которая должна быть присвоена жилью с наихудшими потребительскими характеристиками. Далее легко можно найти значения платы за найм для всех остальных групп жилищного фонда, подставив минимальное значение платы за найм в управление (12). Очевидно, что минимальная ставка платы за найм Н

min

может иметь отрицательное значение, например, для жилья, находящегося в ветхих домах и/или в санитарных зонах. В этом случае плата за найм может не взиматься и производиться соответствующее снижение величины платы за содержание и ремонт жилья.

1.6. Примеры расчетов ставок платы за найм жилых помещений

Допустим, что средняя балансовая стоимость 1 м2 площади жилья по городу 300 000 рублей, средневзвешенный норматив отчислений на полное восстановление по всем группам капитальности зданий 1,2% в год.

Тогда размер необходимых ежемесячных отчислений на 1 м2 определится как:

В = 300 000 x 1,2 / (12 x 100) = 300 (руб.)

Пусть доля оплаты населением (коэффициент Д из формулы (3))

Н установлена на уровне 30%, тогда базовая ставка платы за найм определяется как:

                 Н  = 300 x 0,3 = 90 руб./м2\r\n                  Б

Примем, что ставка текущего обслуживания 1 кв. м жилья в месяц 500 руб./м2, ставка отчислений на капитальный ремонт 200 руб./м2. Таким образом П = 700 руб./м2.

Пусть мы имеем 7 выделенных групп жилья с различными потребительскими свойствами. Соответствующие значения Y и площадь i

жилищного фонда по группам составляют:

 Y  = 1    на площади 50 единиц;\r\n  1\r\n Y  = 1,15 на площади 70 единиц;\r\n  2\r\n Y  = 1,2  на площади 100 единиц;\r\n  3\r\n Y  = 1,22 на площади 90 единиц;\r\n  4\r\n Y  = 1,35 на площади 140 единиц;\r\n  5\r\n       Y  = 1,5  на площади 120 единиц;\r\n  6\r\n Y  = 1,8  на площади 50 единиц.\r\n  7\r\n Порядок расчета ставок платы за найм:\r\n 1) Определяем средневзвешенное значение Y  = Y\r\n                                          i    Б\r\n \r\n  1 x 50 + 1,15 x 70 + 1,2 x 100 + 1,22 x 90 + 1,35 x 140 + 1,5 x 120 + 1,8 x 50\r\nY  = ------------------------------------------------------------------------------ = 1,32;\r\n Б             50 + 70 + 100 + 90 + 140 + 120 + 50\r\n 

2) В соответствии с формулой (13) определяем значение платы за найм в группе жилья с наихудшими потребительскими свойствами:

 \r\n        90 + 700\r\n Н    = -------- - 700 = -101,5;\r\n  min     1,32\r\n \r\n 3) Подставив  это   значение Н    в формулу (12), рассчитываем\r\n                               min\r\nостальные значения Н :\r\n                 i\r\n Н  = 1,15 x (700 - 101,5) - 700 = -12\r\n  2\r\n Н  = 1,2 x 598,5 - 700 = 18\r\n  3\r\n Н  = 1,22 x 598,5 - 700 = 30\r\n  4\r\n Н  = 1,35 x 598,5 - 700 = 108\r\n  5\r\n       Н  = 1,5 x 598,5 - 700 = 198\r\n  6\r\n Н  = 1,8 x 598,5 - 700 = 377\r\n  7\r\nY = 1 на площади 50 единиц; \r\n1 

Y = 1,15 на площади 70 единиц;

2

Y = 1,2 на площади 100 единиц;

3

Y = 1,22 на площади 90 единиц;

4

Y = 1,35 на площади 140 единиц;

5

Y = 1,5 на площади 120 единиц;

6

Y = 1,8 на площади 50 единиц.

Таким образом в среднем по городу в виде платежей за найм, содержание и ремонт жилья с 1 кв. м собирается 700 + 90 = 790 руб. При этом совокупный платеж варьирует от 598,5 руб./м2 (наихудшее жилье) до 1077 руб./м2 (наилучшее жилье). Соотношение максимального и минимального совокупных платежей составляет 1,8, то есть исходное условие дифференциации ставок платы за найм соблюдено.

1.7. Порядок сбора платы за найм

Сбор платежей по оплате жилья, предоставляемого внаем, производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Поскольку в переходный период средства, получаемые от сборов платы за найм, рекомендуется использовать на проведение капитального ремонта, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, собственник может перераспределить их между различными домами муниципального и государственного жилищного фонда в виду:

- разных ставок платы за найм;

- различных объемов требуемых работ.

Кроме того, следует учитывать, что в случае отрицательных ставок платы за найм может производиться соответствующее снижение платежей нанимателей за текущее обслуживание и ремонт жилья, и эта разница может компенсироваться из общего сбора платы за найм.

При решении вопроса о том, на каком уровне должна собираться плата за найм, рекомендуется исходить из двух возможных вариантов:

1) на уровне города в целом.

В этом случае плата за найм собирается либо собственником, либо организации, уполномоченной собственником выполнять функции сбора платежей;

2) на уровне службы заказчика, если в городе создано несколько таких служб и отсутствует проблема перераспределения средств, собранных в виде платы за найм и направляемых на капитальный ремонт.

При выборе одного из двух вариантов необходимо принимать во внимание:

1) возможность сбора платы за найм в объеме, позволяющем производить необходимые затраты по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда;

2) степень разнообразия жилищного фонда, принадлежащего к различным группам потребительских свойств, с тем, чтобы объем сборов платы за найм позволил компенсировать снижение платежей населения на содержание и ремонт жилья в случае отрицательных ставок платы за найм.