Законодательная база Российской Федерации

ПРИКАЗ Минстроя РФ от 02.12.96 N 17-152 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ "МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

При определении величины платы за найм в каждой из выделенных групп рекомендуется следующая процедура.

Определение относительной величины оплаты жилья

На первой стадии необходимо определить соотношение величины оплаты жилья (оплата за содержание и ремонт, включая капитальный, плюс плата за найм) в каждой из выделенных групп жилых зданий, которое собственник жилья хотел бы установить на данном этапе. При этом можно использовать два варианта подходов.

Первый вариант. В городах с развитым рынком купли - продажи жилья (как правило, крупные города) разница в рыночной стоимости жилья одинаковой площади отражает реальную разницу во всем комплексе предоставляемых им жилищных услуг и может использоваться для установления отношения в оплате за пользование жильем разных потребительских свойств.

жилищного фонда.

В случае, если размер колебаний оплаты жилья, определяемый рынком жилья, оказывается неприемлемо большим, и, например, делает невозможным проживание в жилье с наилучшими потребительскими свойствами значительных групп населения, органы местного самоуправления на первом этапе могут задать желаемое значение

 \r\n \r\n       (Y    - 1) (Y  - 1)\r\n         max        i\r\n Y  = ---------------------- + 1, где                (6)\r\n  i           p\r\n            (Y    - 1)\r\n              max\r\n \r\n        p\r\n       Y - значение Y ,  определяемое исходя из  пропорций  на  рынке\r\n  i            i\r\nжилья;\r\n  p\r\n Y    - максимальное значение Y, определяемое рынком жилья;\r\n  max\r\n Y    - максимальное значение Y, определенное органами местного\r\n  max\r\nсамоуправления исходя из желаемой  степени  дифференциации  оплаты\r\nжилья.

Y - максимальное значение Y, определенное органами местного

max самоуправления исходя из желаемой степени дифференциации оплаты жилья.

Второй вариант. В случае отсутствия данных о ценах на рынке купли - продажи жилья из-за неразвитости этого рынка дифференциация относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может производиться путем использования экспертных оценок, которые являются количественным выражением качественных потребительских характеристик жилья.

Основой для установления коэффициентов, увеличивающих величину оплаты жилья по сравнению с минимальным уровнем, должна служить экспертная оценка либо отдельных потребительских свойств жилья в выделенной группе, либо интегральной характеристики группы в целом.

Значения отдельных коэффициентов К могут находиться в интервале от 0 до "n". В этом случае величина "n" будет отражать

i

вес, который придается данному параметру. Интегральное значение K для данной i-той группы зданий рассчитывается как средневзвешенное значение показателей по отдельным параметрам.

Так, пусть потребительские свойства жилья описываются пятью параметрами:

      \r\n    материалом стен -                         К\r\n                                                 1\r\n    - планировкой дома -                        К\r\n                                                 2\r\n    - степенью износа -                         К\r\n                                                 3\r\n    - близостью к центру -                      К\r\n                                                 4\r\n    - экологической ситуацией -                 К\r\n                                                       5\r\n    Значимость   первого   параметра   оценивается в  интервале К\r\n                                                                 1\r\n   ]0; +4], значимость второго параметра К   оценивается в  интервале\r\n                                       2\r\n   ]0; +1], значимость третьего параметра К  оценивается в  интервале\r\n                                        3\r\n   ]0; +3], значимость четвертого параметра  К  ]0; +2],   значимость\r\n                                                 4\r\n   пятого параметра К  ]0; +1],\r\n                        5\r\n    Тогда коэффициент,  характеризующий  потребительские  качества\r\n                    i\r\n   i-той группы жилья К  определяется как:\r\n   \r\n          K + K + K + K + K\r\n     i     1   2   3   4   5\r\n    K  = --------------------;                          (7)\r\n          4 + 1 + 3 + 2 + 1\r\n      \r\n      Следует особо подчеркнуть, что значение оценки отдельных параметров потребительских свойств жилья не может быть равно нулю. \r\n      Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров могут определяться положениями о расчете ставок платы за найм жилых помещений, утверждаемыми органами местного самоуправления муниципальных образований. \r\n      \r\n      Одновременно с определением коэффициентов собственник жилья определяет желаемое отношение оплаты жилья с наилучшими и наихудшими потребительскими свойствами Y . \r\n                                                                                              max \r\n      \r\n   Величина Y  определяется по формуле, аналогичной формуле (6) с\r\n              i                                   i\r\n   учетом того,  что  в  данном  случае  отношение  K  и минимального\r\n             i  min                     p                      p\r\n      значения K (K /K   ) заменяет величину Y  , а вместо величины Y  -\r\n                                              i                      max\r\n                            max   min\r\n   используется   отношение   K   / K.   Поэтому    отношение  Y    в\r\n                                                             i\r\n   выделенной группе жилья будет рассчитываться как:\r\n   \r\n                      i\r\n         (Y    - 1) (K / K    - 1)\r\n   max            min\r\n    Y  = ------------------------ + 1.                  (8)\r\n     i        max\r\n             K   / K     - 1\r\n                          min\r\n      \r\n      Пример расчета. Пусть имеется 6 групп зданий. Коэффициенты К, рассчитанные как средневзвешенные величины описанным выше способом составляют: \r\n      первая группа: 0,15; \r\n      вторая группа: 0,25; \r\n      третья группа: 0,4; \r\n      четвертая группа: 0,55; \r\n      пятая группа: 0,63; \r\n      шестая группа: 0,85. \r\n      Органом местного самоуправления установлено, что оплата жилья (совокупный платеж за найм, содержание и ремонт жилья) в группе с наилучшими потребительскими свойствами (пятая группа) должен в 1,6 раза превышать соответствующий платеж в первой группе с наихудшими потребительскими свойствами (Y = 1,6). \r\n                                                                                                               max \r\n      \r\n                             i    1\r\n    1) Определяем отношение K  и K  (минимальное значение K).\r\n   \r\n     1    1\r\n    K  / K  = 1;\r\n   \r\n     2    1\r\n    K  / K  = 0,25 / 0,15 = 1,67;\r\n   \r\n     3    1\r\n    K  / K  = 0,4 / 0,15 = 2;\r\n   \r\n     4    1\r\n    K  / K  = 0,55 / 0,15 = 3,67;\r\n   \r\n     5    1\r\n    K  / K  = 0,63 / 0,15 = 4,2;\r\n   \r\n     6    1\r\n          K  / K  = 0,85 / 0,15 = 5,67;\r\n   \r\n    2) Формула (8) принимает следующий вид:\r\n   \r\n                        i    1\r\n         (Y    - 1) x (K  / K    - 1)\r\n           max\r\n    Y  = ------------------------------- + 1.           (9)\r\n     i             6    1\r\n                  K  / K   - 1\r\n   \r\n                            6    1\r\n    Поскольку Y   = 1,6, а K  / K  = 5,67,\r\n               max\r\n                                   i    1\r\n    то в нашем случае Y = (0,6 x (K  / K  - 1) / 4,67) + 1.\r\n                             i\r\n          Получаем: Y = 1; Y  = 1,09; Y  = 1,21;  Y  = 1,34;  Y  = 1,41,\r\n               1      2          3           4           5\r\n   Y  = 1,6.\r\n 6

1.5. Порядок расчета дифференцированных ставок платы за найм по группам жилищного фонда

Пусть мы имеем ряд значений Y по всем группам жилищного фонда,

i определенный в соответствии с пунктом 1.4 настоящего документа. Нам также известно значение базовой ставки платы за найм, определенное в соответствии с пунктом 1.2.

В соответствии с определением, имеем:

 \r\n        П + Н\r\n             i\r\n Y  = ---------, где                                 (10)\r\n  i    П + Н\r\n            min

П - единая по всему фонду величина платы за содержание и ремонт жилья, включая капитальный ремонт;

Н - величина платы за найм в i-той группе жилищного фонда;

i

Н - величина платы за найм в группе жилищного фонда с

min наихудшими потребительскими свойствами.

При определении величины платы за найм в каждой из групп жилищного фонда необходимо выполнить следующие два условия:

1) для каждой из групп жилья должно выполняться условие, определенное формулой (10);

2) в среднем по городу на 1 кв. м жилья в виде платы за найм должна быть получена величина, равная Н , то есть

Б

      (Н  x S ) + (Н  x S ) + ... + (Н  x S )\r\n        1    1      2    2            i    i\r\n Н  = ----------------------------------------, где  (11)\r\n  Б                S  + S  ... + S\r\n                          1    2        i\r\n \r\n  S   - площадь соответствующей группы жилищного фонда.\r\n   i\r\n В соответствии с первым условием получаем:\r\n \r\n Н  = Y  x (П + Н   ) - П или                        (12)\r\n  i    i         min\r\n \r\n при Н = Н  имеем:\r\n      i   Б\r\n \r\n        Н  + П\r\n         Б\r\n Н    = ------ - П.                                  (13)\r\n  min     Y\r\n           Б\r\n \r\n Второе условие выполняется, если\r\n \r\n      (Y  x S ) + (Y  x S )\r\n              1    1      1    i\r\n       Y  = ---------------------                          (14)\r\n  Б      S  + S  ... + S\r\n          1    2        i

Подставив в уравнение (12) значения Н и Y (найдя его

Б Б

значения из уравнения (14)), мы определим минимальную величину платы за найм, то есть ту, которая должна быть присвоена жилью с наихудшими потребительскими характеристиками. Далее легко можно найти значения платы за найм для всех остальных групп жилищного фонда, подставив минимальное значение платы за найм в управление (12). Очевидно, что минимальная ставка платы за найм Н

min

может иметь отрицательное значение, например, для жилья, находящегося в ветхих домах и/или в санитарных зонах. В этом случае плата за найм может не взиматься и производиться соответствующее снижение величины платы за содержание и ремонт жилья.

1.6. Примеры расчетов ставок платы за найм жилых помещений