Законодательная база Российской Федерации

"ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ ВЫПУСКА, ОБРАЩЕНИЯ И ПОГАШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (утв. Постановлением ФКЦБ РФ от 12.05.95 N 2)

1. В настоящей Инструкции используются следующие понятия:

а) жилищные сертификаты - любые ценные бумаги или обязательства, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на заключение договора купли - продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Жилищные сертификаты не дают права голоса на собрании акционеров эмитента или на долю в доходах, или общей сумме активов эмитента;

б) эмитент жилищных сертификатов - юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской Федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на строительство жилья, являющегося объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права, осуществившее выпуск жилищных сертификатов и несущее обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов;

в) инвестор - гражданин или юридическое лицо, приобретающее в собственность жилищные сертификаты;

г) профессиональный посредник - профессиональный участник рынка ценных бумаг или финансового рынка, осуществляющий брокерскую или дилерскую деятельность на основании выданной в соответствии с требованиями законодательства лицензии;

д) держатель реестра собственников жилищных сертификатов - эмитент жилищных сертификатов или юридическое лицо, осуществляющее ведение реестра собственников жилищных сертификатов по поручению эмитента;

е) собственник жилищного сертификата - гражданин или юридическое лицо, имеющее право собственности на жилищный сертификат. Жилищный сертификат является именной документарной ценной бумагой. С разрешения Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации (далее по тексту - Федеральная комиссия) и Министерства строительства Российской Федерации жилищные сертификаты могут выпускаться в бездокументарной форме;

ж) внесение имени собственника (номинального держателя) в реестр собственников жилищных сертификатов удостоверяет его права на жилищный сертификат.

2. Процедура выпуска жилищных сертификатов состоит из следующих этапов:

- принятие эмитентом решения о выпуске жилищных сертификатов;

- подготовка и утверждение проспекта эмиссии жилищных сертификатов в соответствии с перечнем данных и сведений, предусмотренных Приложением 1 к настоящей Инструкции;

- государственная регистрация жилищных сертификатов;

- изготовление бланков жилищных сертификатов (в случае, если жилищный сертификат является документарной ценной бумагой);

- публикация сообщения о выпуске жилищных сертификатов и проспекта эмиссии в средствах массовой информации;

- первичное размещение жилищных сертификатов.

3. Период между датой принятия решения о выпуске жилищных сертификатов и датой представления указанных документов в регистрирующий орган не может превышать 60 дней.

4. Процедура обращения жилищных сертификатов состоит из следующих этапов:

- совершение держателями жилищных сертификатов действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, приводящих к смене собственника жилищных сертификатов;

- регистрация нового собственника в реестре собственников жилищных сертификатов или номинального держателя по счету владельца ценных бумаг на основании документов, подтверждающих переход права собственности на жилищные сертификаты, а также жилищного сертификата на имя прежнего собственника;

- выдача жилищных сертификатов, содержащих имя (наименование) нового собственника.

5. Процедура выкупа и погашения жилищных сертификатов:

5.1. Собственник жилищного сертификата вправе письменно известить эмитента о своем требовании выкупа жилищного сертификата по цене, равной текущей индексированной номинальной стоимости сертификата. Эмитент обязан немедленно выкупить предъявленные сертификаты за счет средств, полученных от размещения выпуска, хранящихся на специальном депозитном вкладе в уполномоченном им банке.

В случае, если эмитент не выкупит предъявленные сертификаты в течение 7 банковских дней с даты получения заявления о выкупе сертификатов, их выкуп осуществляется гарантом за счет его собственных средств в соответствии с выданной им гарантией. Выкупленные таким образом сертификаты могут быть проданы новым собственникам в соответствии с требованиями п. 17 настоящей Инструкции.

5.2. Собственник, имеющий жилищные сертификаты, обеспечивающие право на 100% размера общей площади квартиры, имеет право требовать их погашения с одновременным заключением договора купли - продажи конкретной квартиры, а эмитент обязан погасить предъявленные сертификаты и заключить с собственником жилищных сертификатов договор купли - продажи конкретной квартиры по завершении ее строительства без какой-либо дополнительной оплаты. При заключении договора купли - продажи квартиры при погашении жилищных сертификатов эмитент обязан предоставить инвестору всю необходимую информацию о качестве квартиры в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

6. Государственная регистрация жилищных сертификатов производится:

- в Министерстве финансов Российской Федерации, если общая номинальная сумма эмиссии сертификатов (на момент их выпуска) равна или превышает 50 млрд. рублей, а также если эмитентом является администрация субъекта Российской Федерации;

- в министерствах финансов республик в составе Российской Федерации, финансовых управлениях (главных управлениях, комитетах, департаментах, отделах) административных краев, областей, автономных образований, департаменте финансов Правительства Москвы, финансовом комитете мэрии Санкт-Петербурга - во всех остальных случаях.

7. Для государственной регистрации эмитент жилищных сертификатов подает в регистрирующий орган следующие документы:

- заявление в произвольной форме на фирменном бланке эмитента жилищных сертификатов;

- проспект эмиссии жилищных сертификатов (два экземпляра);

- нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента;

- нотариально заверенную копию документа, подтверждающего права эмитента как заказчика на проведение жилищных строительных работ;

- нотариально заверенную копию документа, подтверждающего выделение эмитенту земельного участка под жилищное строительство;

- нотариально заверенную копию договора эмитента с поручителем (гарантом);

- утвержденную проектно-сметную документацию на строительство жилья, являющегося объектом привлечения средств;

- копию платежного поручения об уплате эмитентом налога на операции с ценными бумагами (за регистрацию проспекта эмиссии жилищных сертификатов).

8. Должностные лица эмитента, подписавшие проспект эмиссии жилищных сертификатов, несут ответственность за достоверность данных, содержащихся в нем, в установленном законодательством порядке.

9. Регистрирующий орган приступает к рассмотрению документов только при представлении эмитентом жилищных сертификатов всех документов, перечисленных в пункте 7 настоящей Инструкции.

10. Документы рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней.

11. Основаниями для отказа в государственной регистрации жилищных сертификатов могут быть:

- наличие в представленных документах сведений, позволяющих сделать вывод о противоречии условий выпуска жилищных сертификатов законодательству Российской Федерации и настоящей Инструкции;

- отсутствие какого-либо из документов, перечисленных в пункте 7 настоящей Инструкции;

- неполнота, недостоверность или несоответствие сведений, содержащихся в проспекте эмиссии жилищных сертификатов и иных документах, представленных для регистрации выпуска, требованиям действующего законодательства и настоящей Инструкции.

Иные основания для отказа в государственной регистрации жилищных сертификатов не допускаются.

12. Отказ в государственной регистрации жилищных сертификатов доводится регистрирующим органом до сведения эмитента в письменном виде.

13. При повторном представлении эмитентом документов на регистрацию жилищных сертификатов налог на операции с ценными бумагами (за регистрацию проспекта эмиссии) взимается повторно.

14. При отсутствии претензий к представленным документам эмитенту выдается письмо, подтверждающее акт государственной регистрации жилищных сертификатов, с указанием даты и кода государственной регистрации и один экземпляр проспекта эмиссии, скрепленный печатью регистрирующего органа и со штампом "зарегистрировано".

Код государственной регистрации строится следующим образом:

XX-6-XXXXX,

где:

- первая позиция указывает на код территории по административно-территориальному делению Российской Федерации;

- вторая позиция - цифра 6 - указывает на вид ценных бумаг - жилищные сертификаты;

- третья позиция указывает порядковый номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов в реестре регистрирующего органа.

В случае регистрации выпуска жилищных сертификатов, а также в случае отказа в регистрации выпуска один экземпляр проспекта эмиссии жилищных сертификатов остается в регистрирующем органе.

15. Учет зарегистрированных выпусков жилищных сертификатов ведется регистрирующим органом в специальном реестре жилищных сертификатов согласно установленной форме (Приложение 2).

Данные о зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно представляются регистрирующими органами в Министерство финансов Российской Федерации для внесения указанной информации в Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации.

Контроль за ведением Единого государственного реестра ценных бумаг Российской Федерации осуществляется Федеральной комиссией.

16. До начала первичного размещения эмитент обязан опубликовать зарегистрированный проспект эмиссии жилищных сертификатов (или информационное сообщение о выпуске жилищных сертификатов с указанием места, в котором можно ознакомиться с полным текстом проспекта эмиссии жилищных сертификатов) в форме, доступной для ознакомления всех потенциальных инвесторов.

17. Продажа жилищных сертификатов их первым владельцам может осуществляться:

- самим эмитентом жилищных сертификатов;

- профессиональным посредником.

В течение 7 банковских дней средства, полученные от продажи и иных операций с жилищными сертификатами, должны быть депонированы на специальном банковском счете эмитента, на который перечисляются только средства, полученные от размещения и обращения выпуска. Эти средства расходуются эмитентом строго по целевому назначению для покрытия расходов на строительство или для иных целей, предусмотренных настоящей Инструкцией, и под контролем банка.

Эмитент обязан иметь на указанном банковском счете денежный резерв, составляющий не менее 2% от стоимости всех находящихся в обращении жилищных сертификатов.

18. Цена первичного размещения жилищных сертификатов, а также цена, по которой эмитент выкупает жилищные сертификаты у владельцев по их требованию, устанавливаются эмитентом в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, определяемой при регистрации выпуска. При этом эмитент обязан произвести выкуп жилищного сертификата по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение 7 банковских дней с момента обращения к нему собственника жилищных сертификатов.

Гарант (поручитель) в соответствии с гарантийным соглашением (договором поручительства) осуществляет контроль за соответствием количества проданных эмитентом жилищных сертификатов объему выполненных строительных работ.

Допускается создание эмитентом фонда для авансирования работ, который не должен превышать 20% от общего проектного объема работ по объекту эмиссии (в текущих ценах).

19. Под обращением жилищных сертификатов понимается совершение действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, приводящих к смене собственника жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами на вторичном рынке ценных бумаг совершаются по рыночным ценам. Право собственника по распоряжению жилищными сертификатами не может быть ограничено.

20. Сделки с жилищными сертификатами совершаются в установленном законодательством порядке. Регистрация перехода прав по сделкам с жилищными сертификатами осуществляется держателем реестра собственников жилищных сертификатов путем внесения соответствующих изменений в реестр или номинальным держателем на счете владельца жилищных сертификатов.

21. При регистрации перехода прав по сделке держателем реестра собственников жилищных сертификатов он обязан выдать новому собственнику жилищный сертификат на его имя и изъять из обращений жилищный сертификат на имя прежнего владельца для его аннулирования.

22. Взимание держателем реестра платы за регистрацию перехода прав по сделке с жилищными сертификатами не допускается.

23. Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом. В случае, если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение жилищных сертификатов на условиях и в сроки, установленные проспектом эмиссии жилищных сертификатов, обязан произвести гарант.

Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания или с разрешения Федеральной комиссии иная коммерческая организация, собственный капитал которой составляет сумму не менее 30000-кратного минимального размера заработной платы, установленного законодательством Российской Федерации.

В случае, если поручителем является администрация субъекта Российской Федерации, объем средств, необходимых для выплаты по первому этапу работ, должен быть предусмотрен в бюджете субъекта Российской Федерации.

Эмитент вправе застраховать себя от банкротства или застраховать свою ответственность за неисполнение обязательств перед инвесторами.

24. Погашение жилищных сертификатов производится:

а) путем выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течение 7 банковских дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту и в соответствии с пунктом 5 настоящей Инструкции;

б) путем предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100% общей площади готовой квартиры;

в) путем обмена на жилищные сертификаты новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов; такая возможность погашения жилищных сертификатов не может быть предусмотрена в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.

При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий, выпущенные тем же эмитентом, не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с собственников жилищных сертификатов.

25. При требовании двух или более собственников жилищных сертификатов заключить с эмитентом договор о приобретении одного и того же жилого помещения вопрос решается в соответствии с очередностью подачи заявок о способах погашения жилищных сертификатов.

26. При рекламировании жилищных сертификатов эмитент обязан указывать в рекламе сведения о дате регистрации проспекта эмиссии и о местонахождении объекта эмиссии жилищных сертификатов.

27. Эмитент составляет квартальные и годовые отчеты об итогах выпуска жилищных сертификатов. Формы отчетов об итогах выпуска жилищных сертификатов, сроки и порядок их публикации устанавливаются Министерством финансов Российской Федерации.

Эмитент обязан не реже одного раза в квартал отчитываться перед инвесторами о взаимоотношениях с гарантом (поручителем), включая в отчет информацию о выплатах, произведенных гарантом (поручителем).

28. Регистрирующий орган вправе приостановить процесс выпуска жилищных сертификатов в случае нарушения эмитентом порядка выпуска, установленного настоящей Инструкцией и зарегистрированным проспектом эмиссии жилищных сертификатов. Сообщение о приостановлении выпуска направляется регистрирующим органом эмитенту в письменной форме.

В случае приостановления выпуска ценных бумаг эмитент обязан устранить нарушения, ставшие причиной такой приостановки, после чего выпуск может быть продолжен по специальному письменному разрешению регистрирующего органа.

29. Выпуск жилищных сертификатов, не прошедших государственную регистрацию, является незаконным и недействительным и влечет за собой возвращение эмитентом выручки от продажи этих жилищных сертификатов инвесторам. Решение о незаконности выпуска принимается регистрирующим органом, указанным в пункте 6 настоящей Инструкции.

Должностные лица эмитента, осуществившего выпуск жилищных сертификатов, не прошедших государственную регистрацию, несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

30. Эмитент не вправе передавать свои права на объект привлечения средств третьим лицам до окончания срока погашения жилищных сертификатов.

31. Споры по индексации жилищных сертификатов разрешаются в судебном порядке.

32. Особенности бухгалтерского учета операций с жилищными сертификатами и использования средств, полученных от размещения жилищных сертификатов, устанавливаются Министерством финансов Российской Федерации по согласованию с Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации и Министерством строительства Российской Федерации.