Законодательная база Российской Федерации

УКАЗ Президента РФ от 29.03.96 N 431 "О НОВОМ ЭТАПЕ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ" (вместе с "ОСНОВНЫМИ НАПРАВЛЕНИЯМИ НОВОГО ЭТАПА РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ")

58. Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья. В дореформенный период, когда подавляющее большинство жилых домов строилось за счет государственных централизованных капитальных вложений и распределялось бесплатно, требования к архитектурно-техническим характеристикам жилья устанавливались централизованно. В этот период путем типового крупнопанельного домостроения предполагалось снизить стоимость и трудоемкость строительства и увеличить ввод жилья.

В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

59. В период с начала жилищной реформы ряд проблем значительно обострился. Быстрое увеличение цен на энергоресурсы, тарифов на электроэнергию и транспорт выдвинуло на первый план вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Ценовые характеристики строительства жилья продолжают быть одними из основных, особенно для социального жилья, но при этом все большее значение приобретает приведенная стоимость жилья, включающая в том числе затраты на эксплуатацию жилья за весь срок его службы. При переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг особо жесткие требования на уровне нормативов будут предъявляться именно к уменьшению этих эксплуатационных затрат.

Обострилась проблема модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда, особенно домов первых массовых серий. Остро встал вопрос о новой концепции проектирования жилья.

60. Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов, которые сегодня расходуются крайне нерационально. Ближайшая задача в этом направлении состоит в снижении потребления энергии при эксплуатации жилья минимум в 2 - 2,5 раза, что позволит приблизить ее расход в жилище к среднемировому уровню. В новом жилищном строительстве эта задача может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Значительные потери энергоносителей имеют место сегодня и в существующем жилищном фонде Российской Федерации вследствие того, что при проектировании ранее построенных жилых домов учитывались лишь гигиенические требования к теплозащите ограждающих конструкций зданий. В этой связи актуальной проблемой повышения энергоэффективности является улучшение теплозащиты этих зданий.

61. Основными архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергосбережения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и другие.

Конструктивными факторами обеспечения энергосбережения являются применение слоистых конструкций наружных стен на основе высокоэффективных теплоизоляционных материалов, обеспечивающих экономически целесообразное сопротивление теплопередаче; применение окон с трехслойным остеклением, использование в окнах селективного стекла, повышенная герметизация проемов в наружных стенах (дверей входных и балконных), утепление кровель и полов первого этажа и другие.

К организационно-техническим факторам, обеспечивающим энергосбережение в жилище, следует отнести установку контрольно-измерительных и регулирующих приборов, позволяющих дополнительно экономить энергоресурсы, в том числе за счет регулировки температуры и электроосвещения в помещениях.

62. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных конструкций и изделий. С учетом ужесточения нормативов по теплоэффективности, изменения системы оплаты жилья и коммунальных услуг, роста цен на традиционную строительную продукцию предполагается развитие следующих систем жилых домов:

для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные дома на основе легких конструкций из древесины, мелкоштучных материалов и других местных строительных материалов с эффективными утеплителями;

для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства в зависимости от возможностей инвесторов и зон городов, в которых осуществляется строительство, - малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до 4 этажей, секционные различной этажности и различных эффективных строительных систем (на первом этапе на базе конструкций панельного домостроения);

для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности, в том числе с применением индустриальных деталей панельного домостроения, эффективными многослойными наружными конструкциями.

63. Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно-климатические особенности региона, наличие местных строительных материалов, специфику населения. Так, например, целесообразно разработать систему "Северный дом", дом для районов с высокой сейсмичностью и других. В архитектурно-строительных системах найдут отражение особенности, связанные с использованием основных конструктивных материалов: дерева, камня, кирпича, мелких блоков, монолитных конструкций, многослойных панелей и так далее. При этом общее направление на постепенный переход от тяжелого сборного железобетона как базового в прошлом строительного материала к более легким и энергосберегающим материалам и конструкциям остается ключевым направлением в архитектурно-технической политике.

64. Ежегодно 7 - 9 млн. кв. м общей площади жилых домов становятся непригодными для проживания и подлежат сносу, а около трети имеют физический износ более 60 процентов. Объемы капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилья за последние годы резко сократились. Сохранение существующего положения в ближайшие 10 - 15 лет в Российской Федерации может привести к тому, что более 250 - 375 млн. кв. м жилья придет в непригодное для проживания состояние.

65. Важнейшей частью нового этапа реализации программы "Жилище" является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов. Это позволит получить значительный социально-градостроительный эффект обновления городской среды, качественного обновления самого жилья, удовлетворяющего условиям рынка и приватизации.

При реконструкции не требуется отвода новых территорий, появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов, что будет в 1,5 - 2 раза дешевле, чем новое строительство. При этом на 25 - 40 процентов снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза - затраты на строительство инженерной инфраструктуры. Дополнительная теплозащита зданий с установкой контрольно-измерительных и регулирующих приборов позволит значительно сократить энергопотребление.

66. Важнейшей проблемой является капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий, построенных в 1950 - 1960 годы. Объем такого жилищного фонда составляет около 250 млн. кв. метров.

В соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. В последующем за счет рыночного перераспределения жилья часть домов этого поколения начнет выполнять роль социального жилья.

В то же время в центральных районах крупнейших городов с высокой стоимостью земли может оказаться экономически обоснованным либо реконструкция домов первых серий, либо снос этих домов для строительства более комфортного жилья. Реконструкция или снос домов первых серий, в которых значительная часть жилья находится в частной собственности, будет осуществляться в основном по воле собственников.

Только при наличии ветхого жилья и опасности проживания в нем для жителей его снос будет осуществляться с использованием бюджетных средств.

67. Основными направлениями работ по обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный ремонт, обеспечивающий сохранность зданий; модернизация зданий, предусматривающая частичную перепланировку и переоборудование квартир, повышение теплозащиты зданий, улучшение архитектуры фасадов; реконструкция, предусматривающая получение дополнительной площади за счет надстройки, расширения зданий и пристройки новых объемов.

68. При реконструкции зданий имеется возможность получения дополнительной площади за счет надстройки мансардного этажа без больших материальных и финансовых затрат. Расчеты подтверждают, что надстройка мансардных этажей возможна с окупаемостью 1,5 - 2 года и сроком выполнения строительных работ в среднем по одному дому в 3 - 4 месяца. Современные технические решения позволяют проводить эти работы без отселения жильцов. Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий, а также при новом строительстве обеспечивает увеличение общей площади дома на 10 - 15 процентов, сокращение теплопотерь на 5 - 7 процентов, снижение себестоимости строительства на 10 - 15 процентов.

69. Важным элементом нового этапа реализации программы "Жилище" должна стать новая система проектирования жилья, построенная на замене системы "типовой проект" на "образцовый проект".

Это приведет к отходу от жестких рамок типовых проектов жилых домов или блок-секций, не учитывающих в должной мере особенностей района и места строительства, а также потребностей жильцов.

Образцовые проекты разрабатываются по заказам конкретных частных предприятий и предлагаются при помощи системы каталогов заказчикам. При строительстве новых типов социального жилья образцовые проекты должны разрабатываться по всем основным типам жилых зданий для разных регионов на конкурсной основе.