Законодательная база Российской Федерации

ПИСЬМО Роскомзема от 31.08.94 N 2-14/1316 "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ПРОЧНО СВЯЗАННУЮ С НИМИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (вместе с "МЕТОДИЧЕСКИМИ УКАЗАНИЯМИ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ПРОЧНО СВЯЗАННУЮ С НИМИ НЕДВИЖИМОСТЬ", "МЕТОДИЧЕСКИМИ УКАЗАНИЯМИ О РЕГИСТРАТОРЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ПРОЧНО ЗАВЯЗАННУЮ С НИМИ НЕДВИЖИМОСТЬ", проектом "ПОЛОЖЕНИЯ О РЕГИСТРАЦИОННЫХ СБОРАХ, ВЗИМАЕМЫХ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ПРОЧНО СВЯЗАННУЮ С НИМИ НЕДВИЖИМОСТЬ")

Недвижимость - это земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (плодородный почвенный слой, здания, мелиоративные, противоэрозионные, гидротехнические и другие сооружения, замкнутые водоемы, колодцы, скважины, многолетние насаждения, древесно-кустарниковая растительность, иные природные или искусственно созданные объекты на земле).

Право на недвижимость - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским кодексом, включая все обременения в том толковании, какое дается в данных положениях.

Поземельная книга - это главный (основной) районный (городской) документ системы регистрации прав на недвижимое имущество, в котором содержатся сведения юридического характера, касающиеся прав на недвижимое имущество.

Документ - это составленный в письменной форме Государственный акт о предоставлении земельного участка в собственность, свидетельство на право собственности на землю, договор купли - продажи, документ о дарении, закладная, договор об аренде, сервитут, документ о праве удержания имущества, запрет на пользование имуществом, распоряжение, указ или решение суда или документ о других обременениях, а также любой другой документ, затрагивающий право на недвижимость.

Обременения - это право на недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решения суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость.

Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор пока он существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории Российской Федерации не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера.

Инвентарный номер объекта - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком при его регистрации.

Операция с недвижимостью - это процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Российской Федерации.

1. Государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость является актом, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости осуществляется посредством внесения подтвержденной документами информации о правах на недвижимость в Поземельную Книгу.

Субъектами регистрации являются законные держатели прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, включая без ограничений граждан России и иностранных граждан, российские и иностранные юридические лица, товарищества и ассоциации, государственные организации Российской Федерации, органы власти и управления Российской Федерации, субъектов федерации, органы местного самоуправления.

Объектами регистрации являются права на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, которые регистрируются в форме юридических документов, устанавливающих, передающих, подтверждающих права на недвижимое имущество. Документы должны удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации.

1. Права на землю и права на другую недвижимость, которые должны быть зарегистрированы включают: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотеку, сервитуты.

2. Прекращение, передача, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение права на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость также является правом, которое может быть зарегистрировано по данному Положению.

3. Виды прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость могут время от времени создаваться или ликвидироваться в соответствии с законодательством Российской Федерации, и подобные права должны соответственно включаться или вычеркиваться из Поземельной Книги.

Государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость является обязательной, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством Российской Федерации.

1. Права, приобретаемые в процессе совершения сделок с земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости, прекращение, передача, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение этих прав перед их регистрацией подлежат обязательному удостоверению органами юстиции.

2. Документы о сделках с недвижимостью, заверенные органами юстиции, дополнительной проверке в органах, осуществляющих регистрацию прав, не подлежат и считаются истинными. Споры, возникающие по поводу этих документов, разрешаются в судебном порядке, при этом ответчиком в суде будет лицо, заверившее документ.

1. Основанием для государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости является обращение любого гражданина или юридического лица с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и приложением документов в соответствии с порядком, установленным настоящим Положением.

2. Государственная регистрация прав не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли.

1. Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется в районном (городском) Отделе по регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости. Деятельность Отдела возглавляет Регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который по должности является первым заместителем Председателя районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

2. В Отдел в соответствии с данным Положением, кроме Регистратора, могут быть назначены:

один или более заместителей Регистратора;

один или более помощников заместителей Регистратора;

другие специалисты, необходимые для осуществления полноценной деятельности Отдела.

3. Отдел осуществляет свою деятельность на территории административного района (города), где он расположен.

4. Отделы создаются и упраздняются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству или по его поручению соответствующими Комитетами субъектов Российской Федерации.

5. Отдел призван обеспечить в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящим Положением государственную регистрацию прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании, аренде граждан и юридических лиц, а также регистрацию ипотеки и сервитутов и других обременений.

1. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляет Регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который несет ответственность за деятельность возглавляемого им Отдела, содержание и ведение Поземельной Книги.

2. Регистратор беспристрастен, независим и руководствуется в своей деятельности законами Российской Федерации, законами республик в составе Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, принятыми в пределах их компетенции.

3. Служебные обязанности и обязательства Регистратора регламентируются "Положением о Регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость" (Приложение 2).

1. За совершение действий по государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, предоставление выписок из Поземельной Книги, изготовление дубликатов документов, подтверждающих права на недвижимое имущество, взимаются регистрационные сборы.

2. Размер регистрационных сборов и порядок их расходования регулируется "Положением о регистрационных сборах, взимаемых при государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость" (Приложение 3).

1. Поземельная Книга содержит все необходимые сведения для однозначного определения прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости и является единственным источником информации, который служит основой для определения существующих прав на недвижимое имущество для граждан, юридических лиц, судебных органов и органов управления.

2. Правила ведения Поземельной Книги являются едиными для всей России и регламентируются настоящими Положениями.

1. Каждый земельный участок идентифицируется в Поземельной Книге кадастровым номером, уникальным для всей территории страны; каждый объект недвижимого имущества, прочно связанного с вышеназванным земельным участком, идентифицируется инвентарным номером в пределах упомянутого земельного участка; каждая часть объекта недвижимого имущества (квартиры, комнаты, блоки помещений и другие части), регистрируемая в Поземельной Книге, - номером в пределах упомянутого объекта.

2. Поземельная Книга состоит из трех наборов листов - зеленого, синего и красного цветов - соответственно для регистрации земельных участков, объектов недвижимости и частей этих объектов.

3. Каждый лист содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе (земельном участке, объекте недвижимости или его части), держателях прав на него и операциях, изменяющих, устанавливающих, ограничивающих, прекращающих или приостанавливающих права на упомянутую недвижимость, а также ссылки на документы, на основании которых образованы права.

4. Листы Поземельной Книги группируются в тома, каждый из которых содержит информацию, относящуюся к земельному участку, прочно связанным с ним объектам недвижимости и их частям.

5. Каждый документ, устанавливающий или изменяющий право на недвижимое имущество и представляемый Регистратору, учитывается в каталоге документов, в котором ему приписывается порядковый номер, дата и время поступления документа в Отдел, наименование и другие необходимые параметры. Кроме того, данный документ помещается в Дело о недвижимости, относящееся к упомянутой недвижимости.

6. Каждому листу Поземельной Книги соответствует раздел Дела, в который помещаются все документы (или их копии), относящиеся к той недвижимости, права в отношении которой устанавливаются или изменяются упомянутым документом. Раздел Дела идентифицируется тем же номером, что и упомянутая недвижимость (в случае земельного участка - кадастровым номером земельного участка; в случае объекта недвижимости - кадастровым номером земельного участка, с которым прочно связан данный объект, и инвентарным номером объекта; в случае части объекта недвижимости - кадастровым номером земельного участка, инвентарным номером объекта и номером части объекта).

7. Поземельная Книга и ее продолжение - Дела содержат всю информацию, необходимую для восстановления всей последовательности образования прав на недвижимость и любого их изменения, имевшего место со времени первоначальной их регистрации.

8. Формирование нового листа Поземельной Книги и соответствующего ему раздела в Деле должно осуществляться только в связи с первоначальной регистрацией земельного участка, объекта недвижимого имущества или части объекта недвижимости или при разделении или объединении недвижимости.

1. Содержание документов записывается кратко с указанием характера документа и того, для кого он составлен, дня его записи и порядкового номера по каталогу. Относительно прав, ограниченных временными рамками, указываются эти временные рамки. Если права обусловлены чем-то, то указываются эти условия.

При отмене или ликвидации права запись в Поземельной Книге зачеркивается.

2. Если отведенный для конкретного объекта недвижимости лист Поземельной Книги полностью исписан, то вместо него вводится новый лист, куда записываются только еще действующие зарегистрированные права, а исписанный лист помещается в архив.

Введение и изъятие листов в Поземельной Книге может осуществляться только Регистратором.

1. Формат Поземельной Книги в ее традиционном бумажном виде, а также структура и содержание ее листов унифицированы и представлены в Приложении 4.

2. Сведения и документы, содержащиеся в Поземельной Книге или ее информационном продолжении, могут также храниться в электронном представлении.

1. Сведения о регистрации прав на недвижимость публикуются с целью оповещения любых заинтересованных лиц и обеспечения защиты вышеупомянутых прав.

2. Сведения Поземельной Книги должны быть доступными для других государственных, отраслевых и муниципальных систем (налоговых, статистических, охранных и прочих, использующих информацию о земле и недвижимости), банковских, страховых, коммерческих структур, а также юридических лиц и граждан на условиях, определяемых действующим законодательством Российской Федерации.

1. Для того чтобы право на недвижимость было зарегистрировано в соответствии с данным Положением, в Отдел должны быть представлены документы, устанавливающие, подтверждающие, передающие, ограничивающие (обременяющие) или прекращающие право на недвижимость.

2. Все документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость, представляются в двух экземплярах, один из которых может быть ксерокопией.

3. Регистраторы не принимают документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

4. Текст документа должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращения, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

5. Документы, подтверждающие сделки с недвижимостью, включая приобретение прав в результате конкурсной или аукционной распродажи, должны быть удостоверены органами юстиции.

6. Чертеж границ (план) земельного участка должен быть удостоверен органом, имеющим право его удостоверения.

1. Чтобы право было зарегистрировано в Поземельной Книге, в документе должно подтверждаться, изменяться или отменяться право относительно определенной недвижимости и должно быть четко выражено, что документ составлен лицом, которое в соответствии с записью в Поземельной Книге уполномочено распоряжаться соответствующим правом, или что документ составлен с согласия владельца.

2. В случае, если одним документом предоставляется несколько различных прав, то в нем должно быть указано, относительно какого или каких прав выдвигается ходатайство о его регистрации. В противном случае документ будет зарегистрирован лишь в отношении того или тех прав, которые документ сам указывает как свое основное свойство.

3. Документ может иметь условием или касаться какого-либо периода времени, но его рамки должны быть определенно установлены.

4. В документе о сервитутах всегда должны указываться юридически ответственные лица.

5. Для прекращения действия закладного листа требуется или предоставление самого документа с распиской о получении обусловленной суммы, или свидетельства о том, что закладное право прекращено в соответствии с судебным решением.

6. В судебных делах о недвижимости истец может, если суд, в ведение которого поступило дело, примет такое решение, ходатайствовать о регистрации искового заявления. При этом заявление должно быть заверено.

7. В договорах на право пользования указываются временные обстоятельства. Относительно ипотечных прав указывается закладная сумма, процентная ставка и приоритетный порядок.

8. В документах о слиянии земельных участков должно быть представлено свидетельство, заверенное органами юстиции, о том, что залогодержатели этой недвижимости произвели взаимные расчеты, в результате чего был установлен приоритет взаимных обязательств, или свидетельство о том, что за недвижимостью остаются прежние обязательства, или о том, что только за одним за них остаются обязательства.

9. При выделении земельной собственности с оформлением документов на отдельные земельные участки указывается, в какой мере зарегистрированные за землевладением сервитуты относятся ко всему землевладению или только к некоторым тем участкам, на которые землевладения хотят разделить, и тогда - на какие именно.

10. При регистрации описи арестованной недвижимости по решению суда, других государственных юридических актов предоставляется заявление соответствующего органа, который совершил этот акт, или заверенная выписка из книг его учета, а сам акт (документ) должен касаться лица, которое в соответствии с записью в Поземельной Книге уполномочено распоряжаться собственностью.

11. Ликвидация или изменение какого-либо права на находящуюся в эксплуатации недвижимость требует согласия лишь владельца основной собственности, если другие лица на это право незарегистрировали специальное заявление о том, что при ликвидации и изменении прав на находящуюся в совместном пользовании недвижимость должно быть получено их согласие.

В регистрации может быть отказано в случае, если:

окажется, что право по своей природе не может быть зарегистрировано или не может регистрироваться в соответствующем Отделе;

регистрация является явно излишней для правовой защиты или составитель документа или тот, кого касается акт, не уполномочен распоряжаться недвижимостью в указанном направлении;

лицо, которое имеет лишь обусловленное право владения, составило документ без указания условий;

с просьбой о регистрации права обратился недееспособный гражданин.

1. Документы, поступившие в Отдел, подвергаются проверке. Если возникает подозрение в том, что они полностью или частично не имеют законных оснований для регистрации, то Регистратор устанавливает месячный срок для дополнительной проверки. Если в течение этого срока не будут устранены причины препятствующие регистрации, Регистратор принимает решение об отклонении в регистрации права.

2. Регистрация может быть отложена при:

необходимости получения дополнительных сведений от граждан, юридических лиц или органов власти;

направлении документов на экспертизу.

По заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация этого права может быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока от суда не будет получено сообщение о поступлении заявления, регистрация права должна быть осуществлена. В случае получения от суда сообщения о поступлении заявления регистрация откладывается до разрешения дела судом.

3. В случае приостановления или отказа в регистрации в каталоге документов производится соответствующая запись. При отказе заявителю в письменной форме направляется сообщение о причине отказа. Копия письма помещается в Дело, заведенное на данную недвижимость.

1. Регистрация прав на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, если право на сам земельный участок не зарегистрировано, должна осуществляться в том же порядке, что и регистрация прав на земельный участок, с присвоением ему кадастрового номера, но без занесения в Поземельную Книгу информации, касающейся прав на земельный участок.

2. При передаче, продаже, дарении или какой-либо другой форме передачи прав на недвижимость, все обременения, ограничения и правопритязания, касающиеся этого права на недвижимость, должны сохраняться, если в момент передачи права одновременно не происходит прекращение этих обременений, ограничений и правопритязаний и если к этому моменту обязательства по ним не были погашены или каким-либо другим образом не утратили своей юридической силы.

1. Регистрация прав на частные квартиры или другие помещения, расположенные в зданиях, находящихся в общей совместной или общедолевой собственности, осуществляется с учетом регистрации уставных документов кондоминиумов или кооперативов как объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком.

1. Регистрации в Поземельной Книге подлежат права аренды, срок действия которых составляет три или более лет.

2. В том случае, когда в аренду сдается какой-либо объект недвижимости или какая-либо его часть, то к документу, представляемому к регистрации, прилагается карта или поэтажный план, на котором изображается объект недвижимости или его часть, сдаваемые в аренду.

1. Регистрация сервитутов осуществляется на листе Поземельной Книги, относящемся к земельному участку, этим сервитутом обремененному, и может быть осуществлена на листе Поземельной Книги, в пользу которого этот сервитут образован.

1. Регистрации подлежит правопритязание на недвижимость, противоречащее интересам держателя зарегистрированного права на эту недвижимость.

2. В соответствии с настоящей статьей любое зарегистрированное правопритязание одной стороны на недвижимость другой стороны признается необоснованным при появлении решения или постановления суда или арбитража, признавшего подобное правопритязание несостоятельным.

1. Любые решения или прочие постановления суда, которые касаются права на недвижимость, могут быть зарегистрированы с момента их принятия независимо от того, вступили ли эти решения ли постановления в силу или нет. В том случае, если такие решения или постановления еще не вступили в силу, это решение или постановление должно рассматриваться как предупреждение о том, что в отношении прав на данную недвижимость имеются правопритязания со стороны какого-то истца.

1. Изменения или прекращения зарегистрированных прав на недвижимость могут быть зарегистрированы только на основании заявления, поданного лицом, являющимся держателем этих прав.

1. Регистрация залога осуществляется на основании документов, содержащих информацию о сроках и условиях залога, а также о части недвижимости (включая чертеж сдаваемой части участка или объекта недвижимости).

1. Образование, изменение, ограничение, передача или прекращение зарегистрированного права на недвижимость может осуществляться по доверенности только в рамках, предписываемых законодательством Российской Федерации. Ни один документ, предусматривающий образование, изменение, ограничение, передачу или прекращение какого-либо права на недвижимость по доверенности, не должен быть зарегистрирован до тех пор, пока эта доверенность, составленная в установленной законом форме, не будет представлена Регистратору.

Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ей на началах опеки или других форм доверительной собственности, должны регистрироваться только на основании документов, порождающих и определяющих взаимоотношения, связанные с распоряжением недвижимостью на началах доверительной собственности.

1. Любые изменения прав на недвижимость, связанные с кончиной держателя этих прав собственности, должны быть зарегистрированы на основе документа, в соответствии с которым право на недвижимость передается другому лицу.

1. Простые технические дефекты в документах, представляемых Регистратору для регистрации, которые не противоречат назначению уже занесенных записей и которые не влекут за собой ущерба для какой-либо третьей стороны, не могут служить основанием для отказа в регистрации.

2. Технические дефекты в регистрационных записях, являющиеся следствием технических дефектов в зарегистрированных документах или появившиеся в результате ошибок или описок, допущенных Регистратором, могут быть исправлены Регистратором в том случае, если они не влекут за собой ущерба какой-либо стороне, которая обоснованно полагалась на достоверность зарегистрированной информации.

3. Дефекты, которые могут быть устранены Регистратором и которые не могут служить основанием для сомнений в юридической силе зарегистрированных прав, устраняются Регистратором в том случае, если на основании такого дефекта не были совершены какие-либо действия и все стороны, которые могли бы понести ущерб вследствие устранения этих дефектов, были оповещены об их обнаружении.

1. Лица, виновные в умышленном или неумышленном искажении или потере информации, содержащейся в Поземельной Книге, или связанных с Поземельной Книгой документов, несут ответственность за любые материальные потери или ущерб, наносимые какой-либо из сторон вследствие этих искажений, потери или продажи искаженной информации из Поземельной Книги, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

1. Государство гарантирует возмещение потерь любому лицу, которое не по своей вине несет потери или ущерб, полагаясь на информацию, содержащуюся в Поземельной Книге, за счет регистрационных сборов, взимаемых при регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Утверждаю
Заместитель
Председателя Роскомзема
П.Ф.ЛОЙКО
30 августа 1994 года