Законодательная база Российской Федерации

РАСПОРЯЖЕНИЕ ФКЦБ РФ от 25.09.96 N 6-Р "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ"

1. Общие положения

1.1. Настоящий документ содержит требования к оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов (далее по тексту - ПИФы) профессиональными оценщиками, имеющими лицензию Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (далее - ФКЦБ России) на право проведения таковой оценки. Соблюдение настоящих требований является обязательным для всех лицензированных оценщиков.

1.2. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований:

правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки;

определить оцениваемый тип стоимости;

рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;

выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имущества, оборудования или нематериальных активов, не являющихся частью недвижимости.

1.3. Настоящие требования предусматривают возможность определения оценщиком одного из следующих типов стоимости: рыночная стоимость, потребительная стоимость (стоимость в пользовании), ликвидационная стоимость.

1.4. Под рыночной стоимостью в настоящих требованиях понимается наиболее вероятная цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции, при соблюдении следующих условий:

предполагаемые покупатель и продавец имеют полную информацию о состоянии рынка, требуемую для принятия обоснованного решения, и действуют добровольно и исключительно с целью удовлетворения собственных интересов;

объект выставлен на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа (маркетинговое время);

предполагаемые покупатель и продавец не находятся друг с другом в особых (например, родственных) отношениях и не подвергаются какому-либо давлению или стимулированию со стороны.

1.4.1. Определение рыночной стоимости предполагает анализ варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть способа использования участка, выбранного из числа общепринятых и юридически возможных, который является физически возможным, финансово реализуемым, социально приемлемым и который приводит к наибольшему значению стоимости земли в составе недвижимости.

1.5. Под потребительной стоимостью в настоящих требованиях понимается ценность, которую конкретный объект недвижимости имеет для конкретного пользователя при существующем варианте использования (то есть без рассмотрения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования). Частным случаем потребительной стоимости является инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.

1.6. Под ликвидационной стоимостью в настоящих требованиях понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости.

1.7. Для расчета величин перечисленных типов стоимостей применяются три основных подхода к оценке недвижимого имущества:

подход, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный);

подход, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный);

подход, основанный на анализе затрат (затратный).

1.8. При наличии достаточного количества первичной информации для оценки желательно применять для расчета стоимости все три подхода. Ограничения, препятствующие обоснованному применению какого-либо из методов, должны быть изложены в отчете об оценке.

2. Определение стоимости объекта недвижимости

на основе доходного подхода

2.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (то есть требуемой инвесторами ставки дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость (метод дисконтированного денежного потока), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного дохода (за отдельно взятый год) в показание стоимости, то есть делением величины этого дохода на соответствующий общий коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).

2.2. Величина общего коэффициента капитализации может рассчитываться на основе условной безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы, характеризующиеся минимальным на данном рынке уровнем риска) с последующей коррекцией ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости, а также на ликвидность данного вида недвижимости. Кроме того, общий коэффициент капитализации может определяться путем анализа рыночных данных, то есть делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их продаж по факту.

2.3. Выбор оценщиком соответствующей ставки дисконта и коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован, и это обоснование должно быть подробно изложено в отчете об оценке.

3. Определение стоимости объекта недвижимости

на основе рыночного подхода

3.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

3.2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

цену за единицу площади (гектар, сотку);

цену за весь участок.

3.2.2. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

цену за единицу общей площади;

цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

цену за единицу объема сооружения;

цену за комнату;

цену за квартиру;

цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

3.2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

3.3. Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены.

Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

передаваемые имущественные права;

условия финансирования сделки;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики объекта;

характер использования;

наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

3.4. Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

3.5. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

4. Определение стоимости объекта недвижимости

на основе затратного подхода

4.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующем порядке:

1) определение рыночной стоимости участка земли;

2) определение восстановительной стоимости нового строительства зданий и сооружений;

3) оценка величины накопленного износа;

4) итоговое определение стоимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

4.2. При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полного права собственности на землю допустимо определять стоимость участка земли как стоимость права долгосрочной аренды.

4.3. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений (определение состава и величины затрат) может производиться несколькими способами:

а) на основе данных о восстановительной стоимости здания на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены;

б) на основе средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных подрядных организаций);

в) при помощи моделирования сметы строительства, то есть анализа укрупненных статей затрат на строительство объекта заново.

4.3.1. При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые издержки, косвенные издержки и предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

4.3.2. К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство:

стоимость строительных материалов;

заработная плата строителей;

стоимость использования строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, транспортно - складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты;

прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.

4.3.3. К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно

в стоимость строительно - монтажных работ:

стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля;

оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

выплаты по краткосрочным ссудам на строительство;

затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

4.4. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.

4.5. Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.

4.5.1. Под физическим износом понимается постепенное обесценение зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок и т.д.

Под функциональным износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости из-за несоответствия объемно - планировочного решения, материалов и оборудования, качества работ современным рыночным стандартам.

Под внешним (экономическим) износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов.

4.5.2. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

метод экономического возраста;

метод сравнительного анализа продаж;

метод разбивки по компонентам износа.

4.5.3. По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, то есть вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.

4.5.4. По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.

4.5.5. В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа:

устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) - это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, то есть затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;

неустранимый физический износ - затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость;

устранимое функциональное устаревание;

неустранимое функциональное устаревание;

внешнее (экономическое) устаревание - по определению является неустранимым.

5. Заключение

5.1. Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования различных подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых каждому подходу. При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единая величина, так и диапазон стоимостей.

5.2. Лицензированные оценщики при оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов должны стремиться к максимальной полноте и достоверности изложения фактов, посылок, рассуждений и выводов. Оценщики несут ответственность за проведенную оценку перед клиентом по договору и в соответствии с действующим гражданским законодательством. Кроме того, недобросовестность при проведении оценки может повлечь за собой лишение оценщика лицензии, что находится в компетенции ФКЦБ России.