Законодательная база Российской Федерации

ПИСЬМО Минюста РФ от 27.08.98 N 5832-П "О ДЕЙСТВИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Статья 6 Закона вызывает большое количество вопросов и разнообразных мнений по поводу ее правомерности и порядка реализации на практике, в связи с чем полагаем необходимым высказать свое видение данной проблемы.

Представляется, что положения абзаца второго пункта 1 статьи 6 Закона являются логическим продолжением и подтверждением статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой до вступления в силу Закона должен был применяться действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

При этом абзац первый пункта 1 статьи 6 Закона указывает на то, что права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, вне зависимости от того были ли они зарегистрированы по действовавшим ранее правилам или нет, признаются государством юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной именно Законом.

Кроме того, государственная регистрация прав, возникших до момента вступления в силу Закона (как ранее зарегистрированных, так и не зарегистрированных), проводится по правилам, установленным Законом, но по желанию их правообладателей.

Таким образом, суть содержания статьи 6 Закона сводится к тому, что права, возникшие на недвижимое имущество до вступления в силу Закона, а также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, признаются государством юридически действительными.

Вместе с тем права, возникшие до введения в действие Закона, но переход, прекращение, ограничение (обременение) которых осуществляется после введения в действие Закона, требуют государственной регистрации.

Законодатель предусмотрел государственную регистрацию прав, уже признанных государством юридически действительными, исходя из необходимости ведения учреждениями юстиции по регистрации прав (или иными органами, которые будут осуществлять государственную регистрацию прав до создания в субъектах Российской Федерации названных учреждений) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку для того, чтобы зарегистрировать, например, обременение (ограничение) или переход чьих-либо прав, необходимо заполнить подразделы I и II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть описать объект недвижимости и внести запись о праве собственности или ином вещном праве, переход или ограничение (обременение) которого подлежит государственной регистрации соответствующими органами после введения в действие Закона.

Этот вывод подтверждается и положениями пункта 2 статьи 13 Закона, который прямо предусматривает, что регистрация ограничения (обременения) права или иной сделки с недвижимостью возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственное реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация права, возникшего до момента введения в действие Закона, должна осуществляться в процессе государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникших после введения в действие Закона, поскольку в ином случае может быть нарушен принцип добровольности регистрации таких прав.