Законодательная база Российской Федерации

ПИСЬМО Минюста РФ от 27.08.98 N 5832-П "О ДЕЙСТВИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

С введением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее именуется - Закон) одним из наиболее часто встречающихся вопросов в обращениях граждан, организаций, государственных органов является вопрос о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

В Минюст России поступает информация об отказах органов и организаций, осуществляющих регистрацию прав до создания учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются - учреждения юстиции по регистрации прав), в приеме документов на государственную регистрацию прав по тем основаниям, что договор составлен в простой письменной форме.

Минюст России полагает, что при рассмотрении этой ситуации необходимо исходить исключительно из положений законодательства Российской Федерации.

Законодательное же решение этой проблемы выглядит следующим образом.

Правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее именуется - ГК РФ), сохраняли силу впредь до введения в действие Закона (статья 7 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

Нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью в Законе отсутствуют.

Отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственной регистрации прав и сделок возможен при несоблюдении требований, предусмотренных Законом (статьи 17,18,20 Закона).

Так, статьей 18 Закона предусмотрено, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны быть нотариально удостоверены в случаях, установленных законодательством.

Статьей 163 ГК РФ определено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в федеральном законе или предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма договора не требовалась Из этого же требования исходит и Закон (статьи 16,18 Закона).

ГК РФ предусматривает обязательную нотариальную форму для договоров ипотеки - статья 339 ГК РФ, ренты - статья 584 ГК РФ.

Следует также отметить, что учреждения юстиции по регистрации прав наделены Законом широким кругом полномочий и обязанностей, необходимых для осуществления государственной регистрации прав - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В частности, к их обязанностям относятся: осуществление проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, правовой экспертизы документов и проверка законности сделки, выявление оснований для отказа в государственной регистрации прав (статьи 13 и 17 Закона).

На наш взгляд, одним из способов решения рассматриваемой проблемы является скорейшее создание в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав.

В Минюст России поступают обращения граждан и юридических лиц с просьбой разъяснить порядок осуществления государственной регистрации прав в период до создания учреждений юстиции по регистрации прав. Одним из основных вопросов является вопрос об органах, в которые необходимо обратиться для осуществления государственной регистрации прав на те или иные объекты недвижимости на территории конкретных субъектов Российской Федерации.

Следует отметить, что согласно статье 32 Закона субъекты Российской Федерации в процессе поэтапного создания учреждений юстиции по регистрации прав должны проводить необходимые структурные и функциональные преобразования и использовать для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Пунктом же 1 статьи 33 Закона предусмотрено, что с момента введения в действие Закона все органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Обращаем внимание на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.98. N 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно - территориальных единиц. "Полагаем, что в процессе становления системы государственной регистрации прав этот вопрос является весьма важным и актуальным, учитывая, что его решение предлагаемым способом позволит обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации.

При принятии решения о создании учреждений юстиции по регистрации прав следует также учитывать, что создаваемая система государственной регистрации прав должна обеспечивать государственные гарантии зарегистрированных прав (статья 11 Закона). Представляется, что в период создания системы государственной регистрации прав обеспечение таких гарантий в большей степени возможно, если при создании системы государственной регистрации прав субъектами Российской Федерации будут учитываться указанные рекомендации Правительства Российской Федерации.

Пунктом 13 Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.98. N 288 (далее именуется - Примерное положение), предусмотрено, что руководитель филиала учреждения юстиции по регистрации прав назначается на должность и освобождается от должности регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции по регистрации прав.

При этом следует учитывать, что на должность руководителя филиала назначаются только регистраторы прав, назначенные Министерством юстиции Российской Федерации (статьи 10 и 15 Закона, абзацы второй, третий, шестой пункта 13 Примерного положения).

Таким образом, регистратор прав, возглавляющий учреждение юстиции по регистрации прав, назначает на должность руководителя филиала регистратора прав из числа назначенных Минюстом России регистраторов прав.

Согласно пункту 13 Примерного положения регистраторы прав назначаются и освобождаются от должности в порядке, определяемом Минюстом России.

В соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.05.98. N 54 полномочия по назначению регистраторов прав, не возглавляющих учреждения юстиции по регистрации прав, возложены на органы юстиции субъектов Российской Федерации.

Следует также учитывать, что регистраторы прав, не возглавляющие учреждения юстиции по регистрации прав, могут быть назначены органами юстиции субъектов Российской Федерации после согласования с Минюстом России порядка создания, структуры и принципов размещения учреждений юстиции по регистрации прав и назначения Минюстом России регистраторов прав, возглавляющих учреждения юстиции по регистрации прав (главных государственных регистраторов прав субъектов Российской Федерации).

На должность регистратора прав может быть назначено лицо, которое соответствует предъявляемым Законом и Примерным положением требованиям, в том числе прошедшее специальные курсы и сдавшее квалификационный экзамен в порядке, установленном Минюстом России (пункт 14 Примерного положения) Именно для осуществления этой функции был создан Российский институт государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, который в настоящее время и осуществляет обучение кандидатов на должность регистраторов прав, а также принимает совместно с Минюстом России квалификационные экзамены.

Согласно статье 11 Закона средства, получаемые в виде платы за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав, что является весьма существенным направлением целевого расходования средств, получаемых в виде названной платы Таким образом, средства, взимаемые в виде платы за государственную регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах, имеют четко определенные Законом направления и цели расходования.

Помимо указанной платы Закон предусматривает также следующие источники финансирования системы государственной регистрации прав. бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники.

Названные положения Закона нашли свое отражение и развитие применительно к финансированию деятельности учреждения юстиции по регистрации прав и его филиалов в разделе V Примерного положения.

Пункт 21 Примерного положения, дублируя статью 11 Закона, предусматривает, что учреждения юстиции по регистрации прав и его филиалы финансируются за счет трех самостоятельных источников, в том числе и за счет указанной выше платы (в порядке, определяемом субъектом Российской Федерации).

Статья 6 Закона вызывает большое количество вопросов и разнообразных мнений по поводу ее правомерности и порядка реализации на практике, в связи с чем полагаем необходимым высказать свое видение данной проблемы.

Представляется, что положения абзаца второго пункта 1 статьи 6 Закона являются логическим продолжением и подтверждением статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой до вступления в силу Закона должен был применяться действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

При этом абзац первый пункта 1 статьи 6 Закона указывает на то, что права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, вне зависимости от того были ли они зарегистрированы по действовавшим ранее правилам или нет, признаются государством юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной именно Законом.

Кроме того, государственная регистрация прав, возникших до момента вступления в силу Закона (как ранее зарегистрированных, так и не зарегистрированных), проводится по правилам, установленным Законом, но по желанию их правообладателей.

Таким образом, суть содержания статьи 6 Закона сводится к тому, что права, возникшие на недвижимое имущество до вступления в силу Закона, а также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, признаются государством юридически действительными.

Вместе с тем права, возникшие до введения в действие Закона, но переход, прекращение, ограничение (обременение) которых осуществляется после введения в действие Закона, требуют государственной регистрации.

Законодатель предусмотрел государственную регистрацию прав, уже признанных государством юридически действительными, исходя из необходимости ведения учреждениями юстиции по регистрации прав (или иными органами, которые будут осуществлять государственную регистрацию прав до создания в субъектах Российской Федерации названных учреждений) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку для того, чтобы зарегистрировать, например, обременение (ограничение) или переход чьих-либо прав, необходимо заполнить подразделы I и II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть описать объект недвижимости и внести запись о праве собственности или ином вещном праве, переход или ограничение (обременение) которого подлежит государственной регистрации соответствующими органами после введения в действие Закона.

Этот вывод подтверждается и положениями пункта 2 статьи 13 Закона, который прямо предусматривает, что регистрация ограничения (обременения) права или иной сделки с недвижимостью возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственное реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация права, возникшего до момента введения в действие Закона, должна осуществляться в процессе государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникших после введения в действие Закона, поскольку в ином случае может быть нарушен принцип добровольности регистрации таких прав.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.98 N 248 установлены максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и за предоставление информации о зарегистрированных правах.

Законом и названным постановлением Правительства Российской Федерации не предусматриваются случаи установления платы, превышающей максимальную плату за регистрацию прав.

В этой связи при документально зафиксированной (в заявлении) просьбе заявителя о проведении регистрации прав в срок менее месяца и, соответственно, совершении учреждениями юстиции по регистрации прав государственной регистрации в сокращенные сроки размер платы вне зависимости от сроков, в которые была осуществлена регистрация прав, не может превышать установленные максимальные размеры платы. Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут, по нашему мнению, предусматриваться более высокие размеры платы за "ускоренную" государственную регистрацию прав при условии, что размер платы в этом случае не превысит установленные максимальные размеры платы.

Также полагаем, что при установлении размеров платы за государственную регистрацию прав необходимо учитывать, что ГК РФ в некоторых случаях предусматривает до государственной регистрации права обязательную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, например, это правило установлено ГК РФ для регистрации договоров купли-продажи в отношении таких объектов недвижимости, как предприятия. Представляется, что совокупный размер платы за регистрацию сделки и регистрацию права не должен превышать максимальный размер платы, установленный пунктом 1 названного постановления Правительства Российской Федерации.

Кроме того, совокупный размер платы за осуществление государственной регистрации прав, возникших до момента введения в действие Закона, при государственной регистрации их перехода, прекращения, обременения (ограничения), возникших после введения в действие Закона (статья 6 Закона), также не должен превышать размера максимальной платы, установленного пунктом 1 названного постановления Правительства Российской Федерации. На наш взгляд, при установлении размеров платы за государственную регистрацию прав субъектам Российской Федерации целесообразно рассмотреть вопрос об освобождении от платы за государственную регистрацию прав, возникших до момента введения в действие Закона.