действует
Редакция от 30.06.1995
Подробная информация
| Наименование документ | "ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ОБОСНОВАНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ (К СП-11-101-95)" (утв. Минстроем РФ) |
| Вид документа | пособие |
| Принявший орган | минстрой рф |
| Дата принятия | 01.01.1970 |
| Дата редакции | 30.06.1995 |
| Дата регистрации в Минюсте | 01.01.1970 |
| Статус | действует |
| Публикация | - На момент включения в базу документ опубликован не был
|
| Навигатор | Примечания |
2.5. МЕСТО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
Назначение раздела - сопоставление вариантов, отбор и обоснование наиболее предпочтительного земельного участка из числа предложенных органами местной администрации для размещения намечаемого к строительству объекта, на основе анализа экономических и стоимостных показателей изымаемых земель, протяженности транспортных сетей и инженерных коммуникаций до точек их присоединения (подключения) к существующим сетям и коммуникациям, оценки экономических условий, социально-экономической структуры и других факторов, сложившихся в районе размещения объекта.
Рекомендуемые состав и краткое содержание подразделов Раздела 5 "Место размещения объекта" приведены в таблице 2.5.1.
Примерное содержание Раздела 5 "Место размещения объекта"
Таблица 2.5.1
| Номер подраздела | Наименование подраздела | Краткое содержание подраздела | Источники данных и сведений |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 5.1 | Характеристика района и участка строительства | Оценка развитости транспортной сети и инженерных коммуникаций, экологических и санитарно-эпидемиологических условий, социально-политической обстановки и др. факторов района строительства | |
| Результаты социологических опросов, встреч на сходах с населением района, референдума (если они проводились) об отношении жителей к будущему объекту |
| Оценка характеристик земельных участков, предложенных органами местной администрации для размещения намечаемого к строительству объекта (табл. 5.1) |
| 5.2 | Обоснование места (трассы) размещения объекта | Оценка возможности (приемлемости) размещения объекта в данном районе на выделенных площадках (отсутствие факторов, способных оказать негативное воздействие на технологический процесс и качество продукции) | |
| Подбор участка, обеспечивающего минимум затрат по его освоению и эксплуатации (минимальная протяженность подлежащих строительству транспортных и инженерных коммуникаций, необходимость устройства и содержания дренажного хозяйства и строительства других защитных инженерных сооружений, удаленность площадки от мест проживания потенциальных работников, удаленность и мощность базы стройиндустрии и др.) |
| Обоснование выбранного места размещения объекта, трассы сооружения, размеров земельного участка, санитарной (охранной) зоны, схем прокладки трасс и коммуникаций. |
| Краткая характеристика выбранного варианта; основные критерии его оптимальности |
| 5.3 | Плата за землю | Общая потребность земель, включая ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций. Анализ целевого назначения земель, отчуждаемых под строительство. Расчет убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, причиненных изъятием или временным занятием земель, включая упущенную выгоду. Оценка рыночной стоимости прав собственности (аренды) земли и ежегодных плат за землю, включая сервитут (табл. 5.2) | |
| 5.4 | Состав исходно-разрешительной документации. Затраты по оформлению отвода земельного участка | Уточнение состава исходно-разрешительной документации, требуемой для оформления землеотвода в соответствии с Порядком предоставления земельного участка под строительство объектов, действующим в регионе | |
| Изложение принципиальных условий и требований служб местной администрации и территориальных органов государственного надзора к объекту строительства; меры предусмотренные в соответствующих разделах Обоснований инвестиций (сделать ссылки), по их выполнению. (Примерный состав условий и требований, подлежащих согласованию с органами и службами местной администрации и государственного надзора, приведен в таблице 2.5.4) |
| Описание результатов работы по оформлению Акта выбора земельного участка и Распорядительного документа о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении права на проведение проектно-изыскательских работ. Основные требования к заказчику (из Акта) при освоении земельного участка |
| Оценка затрат по оформлению и отводу земельного участка (табл. 5.3) |
Характеристика района (участка) строительства
Таблица 5.1
| NN пп | Адрес района (участка) | Расчетная наружная температура для отопления
С | Вес снегового покрова
Па | Нормативный скоростной напор ветра
Па | Наивысший уровень грунтовых вод
м | Нормативная глубина промерзания грунта
м | Значение параметров |
Угол внутреннего трения
( ) | Плотность
( ) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
механических свойств грунтов
| Основные условия | Примечание |
Удельное сцепление
(С) | Модуль деформации
(Е) | Специфические грунты | Опасные геологические процессы | Сейсмичность
(балл) | Опасные гидрометеорологические процессы |
| 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
Примечания: 1. Графа 12. Специфические грунты: вечномерзлые, просадочные, набухающие, засоленные, элювиальные и т.д.
2. Графа 13. Опасные геологические процессы: карст, склоновые процессы (оползни, обвалы), сели.
3. Графа 15. Опасные гидрометеорологические процессы: наводнения (затопления, подтопления), цунами, ураганные ветры, снежные лавины, снежные заносы, гололед, переработка берегов рек, озер, водохранилищ, абразия морских берегов.
4. Если предполагается осуществлять строительство на нескольких участках, например, возведение объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения, строительство водозаборных, гидротехнических, очистных сооружений и т.д. то в таблицу вносятся показатели по каждому участку.
5. Форма таблицы может быть использована для сопоставления вариантов при отборе наиболее предпочтительного участка для строительства объекта. При этом оценку характеристик можно осуществить путем ранжирования по значимости по балльной системе или на основе стоимостной оценки дополнительных инженерных мероприятий (устройство подпорных стенок, уплотнение, цементация основания, переход на свайные фундаменты, сооружение дренажных систем, возведение защитных дамб и т.д.), позволяющих обеспечить нормальную работу объекта.
Характеристика использования земель и плата за землю
Таблица 5.2
| NN пп | Наименование показателя | Значение показателя | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость прав |
| собственности (аренды) земли |
| Единицы | Всего |
| Собственность или постоянное (бессрочное) пользование | Срочное пользование, аренда земли | Собственность или постоянное (бессрочное) пользование | Срочное пользование, аренда земли |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1. | Общая потребность земель, включая земли санитарной (охранной) зоны (га) | | | | | | |
| | из них: | | | | | | |
| 1.1. | Собственность или постоянное (бессрочное) пользование | | | | | | |
| 1.2. | Срочное пользование, в том числе аренда | | | | | | |
| 1.3. | Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) | | | | | | |
| 2. | Целевое назначение земель, отчужденных под строительство объекта | | | | | | |
| 2.1. | Земли сельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.2. | Земли населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов) | | | | | | |
| 2.3. | Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного несельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.4. | Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения | | | | | | |
| 2.5. | Земли лесного фонда | | | | | | |
| 2.6. | Земли водного фонда | | | | | | |
| 2.7. | Земли запаса | | | | | | |
| | ИТОГО по строкам 2.1-2.7 | | | | | | |
| NN пп | Наименование показателя | Государственная пошлина | Расходы на юридическое оформление сделки | Ежегодные платы за землю |
| Единицы |
| Налог | Арендная плата |
| До изъятия и предоставления | После предоставления | До изъятия и предоставления | После предоставления |
| 1 | 2 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
| 1. | Общая потребность земель, включая земли санитарной (охранной) зоны (га) | | | | | | |
| | из них: | | | | | | |
| 1.1. | Собственность или постоянное (бессрочное) пользование | | | | | | |
| 1.2. | Срочное пользование, в том числе аренда | | | | | | |
| 1.3. | Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) | | | | | | |
| 2. | Целевое назначение земель, отчужденных под строительство объекта | | | | | | |
| 2.1. | Земли сельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.2. | Земли населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов) | | | | | | |
| 2.3. | Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного несельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.4. | Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения | | | | | | |
| 2.5. | Земли лесного фонда | | | | | | |
| 2.6. | Земли водного фонда | | | | | | |
| 2.7. | Земли запаса | | | | | | |
| | ИТОГО по строкам 2.1-2.7 | | | | | | |
| NN пп | Наименование показателя | Ежегодные платы за землю | Примечание |
| Всего | Сервитут |
| Налог | Арендная плата |
| До изъятия и предоставления | После предоставления | До изъятия и предоставления | После предоставления |
| 1 | 2 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |
| 1. | Общая потребность земель, включая земли санитарной (охранной) зоны (га) | | | | | | |
| | из них: | | | | | | |
| 1.1. | Собственность или постоянное (бессрочное) пользование | | | | | | |
| 1.2. | Срочное пользование, в том числе аренда | | | | | | |
| 1.3. | Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) | | | | | | |
| 2. | Целевое назначение земель, отчужденных под строительство объекта | | | | | | |
| 2.1. | Земли сельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.2. | Земли населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов) | | | | | | |
| 2.3. | Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного несельскохозяйственного назначения | | | | | | |
| 2.4. | Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения | | | | | | |
| 2.5. | Земли лесного фонда | | | | | | |
| 2.6. | Земли водного фонда | | | | | | |
| 2.7. | Земли запаса | | | | | | |
| | ИТОГО по строкам 2.1-2.7 | | | | | | |
Примечания: 1. Расчет убытков собственников земли, землевладельцев, арендаторов, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий, осуществляется в соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77. Убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) участка, выкупаемого (арендуемого) под строительство (графы 7, 8).
2. Форма таблицы может быть использована для минимизации инвестиционных затрат при оценке целесообразности приобретения земли в собственность (постоянное, бессрочное пользование) или в срочное пользование (в аренду), а также при сопоставлении вариантов и отбора наиболее предпочтительного участка для строительства объекта.
3. Для сопоставления вариантов земельных участков и отбора наиболее предпочтительного для строительства объекта при оценке протяженности транспортных и инженерных коммуникаций целесообразно воспользоваться формой таблицы 6.1 (показатели 8-17).
4. Итоговые данные граф 7-10 являются одними из слагаемых издержек строки 2, таблицы 10.1, а итоговые данные граф 15-19 учитываются в строках 3 и 16 таблицы 7. (Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбора для финансирования; утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Госкомпромом России 31 марта 1994 года N 7-12/47, приложение 7)
Примерный состав условий и требований, подлежащих согласованию со службами местной администрации и территориальных органов государственного надзора в ходе оформления Акта выбора земельного участка.
Таблица 2.5.2
| NN пп | Вид условий, требований | Состав условий, требований, подлежащих согласованию в ходе выбора площадки (трассы) для строительства |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Заключение о согласовании условий природопользования | 1.1. Условия спецводопользования |
| | 1.2. Условия использования подземных вод |
| | 1.3. Условия выброса загрязняющих веществ в атмосферу |
| | | 1.4. Условия на предоставление недр для геологического изучения и добычи полезных ископаемых |
| | | 1.5. Условия осуществления строительства на участках залегания полезных ископаемых |
| | | 1.6. Условия строительства подземных сооружений (хранение нефтепродуктов, газа, отходов и др., не связанных с добычей полезных ископаемых) |
| | | 1.7. Условия по рекультивации и землеванию малопродуктивных угодий |
| | | 1.8. Условия, регламентирующие охрану животного мира |
| | | 1.9. Условия, регламентирующие охрану лесных ресурсов |
| | | 1.10. Условия, регламентирующие охрану растительного мира |
| | | 1.11. Условия по защите особо охраняемых природных объектов (заказников, заповедников, памятников природы) |
| | | 1.12. Требования по охране памятников истории и культуры |
| 2 | Заключение о согласовании санитарно - гигиенических условий | 2.1. Условия водопользования (качество питьевой воды) |
| | 2.2. Условия по ограничению загрязнения атмосферного воздуха |
| | | 2.3. Условия по ограничению загрязнения почв (санитарно-эпидемиологическое состояние почв) |
| | | 2.4. Условия по ограничению шумового режима |
| 3 | Заключение о согласовании социально - экономических и инженерно - технических условий функционирования объекта | 3.1. Требования к архитектурным решениям объекта |
| | 3.2. Технические условия на теплоснабжение |
| | 3.3. Технические условия на газификацию |
| | 3.4. Технические условия на связь и радиофикацию |
| | 3.5. Технические условия на присоединение объекта к железнодорожным путям |
| | | 3.6. Технические условия на строительство подъездных автомобильных дорог |
| | | 3.8. Технические условия на электроснабжение |
| | | 3.9. Технические условия водопользования (подключение к существующим сетям) |
| | | 3.10. Технические условия канализации (подключение к существующим сетям) |
| | | 3.11. Технические условия по гражданской обороне |
| | | 3.12. Требования и условия освещения высотных сооружений |
| | | 3.13. Использование спецконтингента |
Примерный состав исходно-разрешительных документов; затраты по оформлению отвода земельного участка.
Таблица 5.3
| NN пп | Стадия проектирования, вид проектной документации | Наименование исходно-разрешительной документации, оформление которой осуществляется на соответствующей стадии проектирования | Затраты на подготовку, оформление, рассмотрение, согласование, выдачу документов | Примечание |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. | Предпроектные стадии | | | |
| 1.1 | Декларация о намерениях | 1. Задание на разработку Обоснований инвестиций (бизнес-плана, архитектурной концепции и т.д.) | | Согласовываются при необходимости |
| 1.2 | Коммерческое предложение, инвестиционное предложение | 2. Геотопоподоснова (м 1:2000 или м 1:500) по материалам инженерных изысканий прошлых лет | | |
| | 3. Ситуационный план (с указанием возможных земельных участков) | | |
| | | 4. Распорядительный документ о предоставлении права проектирования | | |
| 1.3 | Обоснование инвестиций (бизнес-план, архитектурная концепция, проектное предложение, форпроект) | 1. Задание на разработку эскизного проекта, ТЭО (проекта), рабочего проекта | | |
| | 2. Архитектурно-планировочное задание, Градостроительное заключение (задание) | | |
| | 3. Историко-архитектурный опорный план | | При необходимости |
| | 4. Реставрационное задание | | Для памятников архитектуры |
| | 5. Технические условия присоединения к инженерным сетям и коммуникациям со схемой, согласованной в установленном порядке | | |
| | | 6. Инженерно-геологическое заключение (отчет) | | |
| | | 7. Инженерное заключение с результатами обследования и диагностики состояния строительных конструкций, инженерных систем, сетей и сооружений, связанных с объектом | | При реконструкции |
| | | 8. Комплексная оценка недвижимости (земли, существующих объектов) | | |
| | | 9. Справки по экологическим характеристикам территории | | |
| | | 10. Материалы согласований или заключения экспертных органов (экологическое и санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение по условиям труда) | | |
| | | 11. Акт выбора земельного участка и его санитарной (охранной) зоны (Акт о выборе площадки (трассы) для строительства, Акт резервирования земельного участка) | | |
| | | 12. Вариант А. Распорядительный документ о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении права проведения проектно-изыскательских работ | | |
| Вариант Б. Распорядительный документ о предоставлении права проведения проектно-изыскательских работ (строительство нового объекта; реконструкция, реставрация действующего объекта) на территории с ранее оформленными правами землепользования |
| | | 13. Распорядительный документ заказчика (инвестора) об утверждении Обоснований инвестиций, Бизнес-плана и т.д. | | |
| 2. | Проектные стадии | | | |
| 2.1 | Эскизный проект | | | |
| 2.2 | ТЭО, проект, рабочий проект (утверждаемая часть) | 1. Материалы дополнительных согласований (в случае отступления от требований, установленных в Технических условиях) | | |
| | 2. Комплексное экспертное заключение, включая материалы экологической, санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы условий труда | | |
| | | 3. Распорядительный документ об изъятии ранее согласованного земельного участка и предоставлении его под строительство | | |
| | | 4. Договор купли-продажи прав собственности на земельный участок (прав аренды земельного участка) | | |
| | | 5. Свидетельство права собственности на землю или договор аренды земельного участка | | |
| | | 6. Регистрация сервитута в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество | | |
| 2.3 | Рабочая документация, рабочий проект (рабочие чертежи) | | | |
| ИТОГО: |
Примечания:
1. Итоговые данные затрат на подготовку и оформление исходно-разрешительной документации, связанной с получением земельного участка под строительство объекта, являются одним из слагаемых затрат при заполнении строки 2, таблицы 10.1.
2. Величины расходов на оформление документов принимаются по прейскурантам услуг, оказываемых службами местной администрации и территориальными органами государственного надзора.
3. Номенклатура исходно-разрешительной документации и названия документов могут уточняться в соответствии с порядкам предоставления земельных участков под строительство объектов, утвержденным субъектом Российской Федерации на его территории.
