Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию заявил о необходимости сделать жилье доступным для россиян. Президент считает, что число наших граждан, ежегодно улучшающих свои жилищные условия, может вырасти с 3 до 5 млн. человек. В качестве одного из факторов такого развития российский лидер видит снижение ставок по ипотечным кредитам, которые должны «стремиться к 7%». Некоторые эксперты в связи с этим вновь призвали следить за ситуацией в экономике во избежание надувания «ипотечного пузыря».
Снижение процентной ставки стало основным драйвером ипотеки в прошлом году. Рынок ипотечного кредитования вырос на 37,2%, а объем выданных кредитов достиг рекордных 2 трлн рублей. Ипотечный портфель банков увеличился на 15,5% и превысил 5,2 трлн руб. Ожидается, что в этом году граждане нашей страны смогут привлечь в банках еще 2,5 – 2,7 трлн рублей для приобретения жилья.
Однако, объем российского ипотечного рынка даже с учетом рекордов 2017 года и позитивных перспектив 2018 все равно существенно ниже этого показателя в других странах с развитыми экономиками. Соотношение объема выданных ипотечных кредитов и ВВП в России составляет только 5,5%, что, по крайней мере, в три раза меньше аналогичного показателя в странах Центральной и Восточной Европы. Например, в Чехии он равен 16,6%, а в Польше — 20%, в крупных мировых экономиках – от 40 до 80%. Экономисты считают, что для возникновения так называемого «ипотечного пузыря» при нынешних макроэкономических условиях объем ипотеки на балансах российских банков должен стремительно вырасти от текущих 5% до критических 30% ВВП.
Риск «ипотечного пузыря» постоянно находится под контролем Банка России. Для того, чтобы снизить привлекательность выдачи высокорискованных кредитов с маленьким первоначальным взносом, регулятор с конца января установил повышенный коэффициент расчета достаточности капитала банков-кредиторов для таких займов.
Следует отметить, что качество российского ипотечного портфеля находится на мировом уровне, в том числе и благодаря снижению ставок по кредитам: затраты заемщиков на обслуживание кредита также снижаются. Неудивительно, что доля просроченных ипотечных кредитов в России составляет 2,3%. Об отсутствии неестественного роста на рынке ипотеки сигнализирует и количество рефинансированных кредитов. Их объем в выданной ипотеке на конец года составил 15%.
Отметим также, что регулятор намерен регулярно проверять уровень чувствительности кредитного качества ипотечных портфелей крупнейших банков страны к изменениям экономики страны. Уже в первом квартале 2018 года ЦБ проведет стресс-тесты ключевых игроков рынка ипотечного кредитования.
Нам представляется, что по мере стабилизации российской экономики, роста номинальных доходов населения и снижения уровня инфляции тема «ипотечного пузыря» окончательно потеряет актуальность. Снижение ставок по ипотеке обеспечит долгосрочный рост популярности этого вида кредитования в качестве оптимального инструмента улучшения жилищных условий.
