Не секрет, что наибольшие сложности по немедленному улучшению жилищных условий при помощи ипотечного кредита возникают у молодых семей. Не всегда ими уже накоплено достаточно средств для минимального первоначального взноса, а его отсутствие затрудняет получение ипотечного кредита, даже если текущий доход позволяет обслуживать его. Молодежный парламент при Государственной Думе РФ предлагает принять поправки к Закону об ипотеке, которые позволили бы молодым семьям брать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Если идея будет воплощена в жизнь, супруги в возрасте от 18 до 35 лет, смогут воспользоваться ипотекой, распределив первоначальный взнос между ежемесячными платежами, либо компенсировав его повышенной ставкой по кредиту. Инициативная группа намерена представить свои предложения Правительству России и нижней палате парламента страны.
Мы бы хотели отметить, что в течении 2017 года банки уже существенно снизили требования к ипотечным заемщикам, что во многом способствовало повышению доступности для россиян ипотечных кредитов, как инструмента улучшения жилищных условий. По мнению же Центробанка РФ, именно смягчение условий ипотечного кредитования привело к росту объема наиболее рискованных как для банков, так и для заемщиков ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом.
На сегодняшний день предложения ипотечных кредитов вообще без использования собственных средств являются редкостью. Чаще всего они привязаны к предложениям по жилью, строящемуся партнерами банка-кредитора. Требования к заемщикам по ним очень строги, доступные суммы по этим программам существенно меньше финансирования по обычным программам, а вот процентная ставка существенно выше: от 12% до 14%.
Существуют и льготные программы, допускающие первоначальный взнос без накоплений непосредственного заемщика. Есть возможность использовать материнский капитал для этих целей, такая же опция заявлена и для льготной программы ипотеки для многодетных семей, действующей с 1 января 2018 года. Доступны и программы социальной ипотеки, при которых первоначальный взнос субсидируется государством, как, например, по программе социальной ипотеки для врачей, учителей и молодых специалистов Московской области.
В отличие от льготной ипотеки, рыночный кредит на таких условиях является наименее выгодным в первую очередь для заемщика. Отсутствие собственных средств ведет к существенному увеличению размера ежемесячных платежей и высокому уровню переплаты по кредиту. Это обусловлено большей суммой кредита и высокими процентными ставками. Уровень ежемесячной финансовой нагрузки может сделать обслуживание такого кредита некомфортным, а сумма переплаты вызывает вопросы относительно экономической целесообразности такой покупки даже с учетом роста стоимости недвижимости.
Высокая стоимость и риск кредитов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него отражены и в последних решениях ЦБ РФ, который призвал сократить выдачу подобных займов, увеличив до 150% требования по обеспечению для кредитов, с использованием менее 20% собственных средств.
Со своей стороны, мы настоятельно рекомендуем заемщикам выбирать оптимальное соотношение собственных и кредитных средств, позволяющее добросовестно обслуживать ипотечный кредит сохраняя комфортный уровень жизни.
