Причин для продажи квартиры, которая еще не стала полноправной собственностью, может быть много. По статистике, займ берут в среднем на срок от 10 до 15 лет. За это время обстоятельства жизни заемщика могут измениться: брак и прибавление в семействе, переезд в другой город, снижение доходов, обнаруженная вдруг «квартира мечты» или необходимость перебраться поближе к родственникам, чье здоровье ухудшилось. Словом, позитивных и не очень поводов хватает. По наблюдениям аналитиков, в большинстве случаев залоговое жилье продают все же с целью приобрести более просторную квартиру или переехать в другой район. Расскажем пошагово, как продать жилье, приобретенное в ипотеку.
Этап №1. Обращение к банку за разрешением продать заложенную собственность, ведь права на имущество - у финансово-кредитного учреждения. Следовательно, распоряжаться квартирой без его согласия вы не сможете. Согласно статье 37 федерального закона № 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть «отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».
Этап № 2. Когда согласие банка получено, можно приступать к поиску будущего владельца. Квартира, на которую оформлен ипотечный кредит, конечно, проигрывает «свободной», особенно в условиях высокой конкуренции за покупателя как на вторичном, так и на первичном рынке. Так что, если вы не живете (или не ждете квартиру) в уникальном комплексе, на который есть негласный лист ожидания, готовьтесь быть уступчивыми в цене.
Этап №3. Схема продажи квартиры зависит от того, располагает ли покупатель готовой суммой или приобретает квартиру в кредит. В первом случае часть денег отправляется на погашение кредита, при этом следует учитывать, что некоторые банки могут потребовать комиссию за досрочное погашение. Оставшуюся сумму эксперты рекомендуют покупателю положить в банковскую ячейку с особыми условиями доступа. Продавец получает к ним доступ лишь после регистрации документов в Росреестре. Такой порядок действий защищает права всех участников.
Если будущий владелец берет ипотечный займ, деньги от банка также передаются продавцу через банковскую ячейку. Кстати, взять кредит покупатель сможет лишь в том же банке, хотя закон допускает и другие варианты. Но на практике перевести залоговый кредит на другого заемщика в другой банк практически нереально. Еще один способ заключается в том, что новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности. Перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца в таком случае производит сама кредитная организация.
Можно рассмотреть также полное делегирование процедуры продажи жилья банку, где оформлен кредит на недвижимость. Финансово-кредитное учреждение самостоятельно ищет покупателя и проводит сделку купли-продажи, а продавцу остается лишь поставить необходимые подписи.
Отдельно отметим нюансы процедуры покупки строящегося жилья. В таких случаях оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Такой документ действителен только до подписания акта приема-передачи. В период от получения ключей и до регистрации прав собственности никакие сделки осуществить невозможно, не зря этот период профессиональные участники рынка называют «мертвым».
Этап №4, освобождение от имущества для одной стороны и новоселье для другой, может стать счастливым для обеих сторон лишь при соблюдении выше описанных условий, ведь сделки с ипотечным жильем считаются гораздо сложнее обычных. Если все прошло удачно, продавец может приобрести жилье большей площади или квартиру в другом районе. Новосел же благодаря более низкой по сравнению с рыночной цене жилья может потратить сэкономленные средства на ремонт и обустройство.
О том, как организовать и оформить взаимовыгодную сделку, читайте на сайте www.дом.рф.
