Самым распространенным вариантом проведения сделки является использование банковской ячейки, в которую закладываются первоначальный взнос и кредитные средства. Доступ к ячейке покупателя для изъятия денег возможен только после выполнения ряда условий. Такая процедура обеспечивает максимальную безопасность процесса перехода собственности и передачи денежных средств. О времени и месте сделки ее стороны уведомляет представитель банка-кредитора. Процедура осуществляется в один день в помещении кредитной организации.
Начинается все с проверки и подписания документов: договора купли-продажи с использованием кредитных средств, кредитного договора и закладной, договора аренды индивидуально банковского сейфа, расписки о передаче денег продавцу. Нам кажется излишней необходимость описывать последствия ошибок, допущенных при подписании первых двух договоров. В лучшем случае это может привести к затягиванию сделки, в худшем – к ее отмене.
После подписания документов и оплаты комиссии за пользование ячейкой наступает захватывающий момент выдачи кредита и передачи денег. Сначала заемщик получает в кассе банка кредитные средства. Затем вместе с продавцом он проходит в депозитарий, где деньги пересчитываются, а затем размещаются в ячейке. Теперь у покупателя-заемщика и продавца есть одинаковые ключи от ячейки, однако, их права доступа к ней разные. Банк откроет ячейку продавцу только после того, как заемщик станет собственником квартиры. В качестве доказательства необходимо будет предоставить зарегистрированный договор купли-продажи, оригинал свидетельства о праве собственности с данными заемщика и описью принятых при регистрации документов.
Более 80% сделок с ипотечным кредитованием осуществляются сегодня с использованием так называемой «альтернативы»: для внесения первоначального взноса используются средства от продажи имеющейся квартиры заемщика. Процедура сделки в этом случае не меняется по существу, однако в ней также участвует покупатель квартиры заемщика. Необходимо будет запланировать дополнительное время для изучения и подписания документов, а также для доступа покупателя старой квартиры в депозитарий для закладки и пересчета денег. Не стоит опасаться такой процедуры из-за ее сложности, однако мы рекомендуем воспользоваться услугами риелторов и регистраторов для проведения иногда сложных трехсторонних переговоров и оперативной регистрации необходимых документов.
После размещения денежных средств в ячейке покупателю необходимо будет нотариально удостоверить подписанные бумаги. Серьезные банки, как правило, приглашают штатного нотариуса на сделку. Затем пакет документов передается на регистрацию. Если дополнительные расходы на специалиста по регистрации не страшат заемщика, то мы бы рекомендовали воспользоваться услугами такого «регистратора» для экономии времени и нервов, особенно при сложных сделках с «альтернативой».
Сделка по ипотеке при правильной организации протекает быстро и без проблем. Чтобы избежать осложнения этой процедуры мы рекомендуем внимательно изучить все документы до подписания и заранее обсудить все вопросы спорные вопросы с другими ее участниками.
