Во-первых, с трех до пяти лет увеличивается срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13% налога при продаже. Трехлетний срок сохранится, только если недвижимость приватизирована, унаследована или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику, либо если она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет.
Во-вторых, установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. База, от которой исчисляется 13% налог, не может быть меньше 70% или 50% кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7 или 0,5% - зависит от норм, установленных в конкретном регионе). Если кадастровая стоимость в субъекте РФ не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.
Изменения будут распространяться только на недвижимость, приобретенную в собственность после 1 января 2016 года, и не имеет отношения к недвижимости, приобретенной до указанного срока.
Теперь собственники, решившиеся на продажу жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, могут пойти несколькими путям: купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже, купить недвижимость после 1 января и ждать пять лет или же купить жилье после 1 января, продать через два года и указать в договоре стоимость, равную фактически понесенным затратам на покупку, если на момент продажи жилья эта сумма не будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта. А каков будет этот показатель на момент продажи недвижимости, неизвестно.
Вполне вероятно, что такая неопределенность подтолкнет некоторых покупателей к совершению сделки до 1 января грядущего года. Особенно произошедшие изменения будут волновать тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта.
В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.
Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.
Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.
