Для адекватной оценки возможности добросовестного обслуживания ипотечного кредита, заемщик должен быть в состоянии составить для себя объективную картину ежемесячной финансовой нагрузки. Она должна учитывать не только выплаты процентов и тела кредита, но и другие разовые или регулярные платежи, связанные с оформлением ипотеки. Банк России утвердил правила расчета примерного размера среднемесячного платежа по ипотечным ссудам, позволяющие заемщику более точно оценить предстоящие затраты по ипотеке уже при заключении кредитного договора.
Одной из фундаментальных статей расходов при оформлении ипотечного кредита является страхование. Действующее законодательство обязывает заемщика застраховать приобретаемую недвижимость только от риска утраты или повреждения. Дополнительное же страхование жизни и здоровья позволяет существенно снизить ставку по кредиту - на цифру от 0,7 до 3,5 процентных пункта. Кроме того, такая страховка дает заемщику защищенность в случае наступления сложных жизненных ситуаций, которые могут лишить его возможности обслуживать кредит.
Тарифы в отношении одного и того же объекта недвижимости и заемщика на рынке могут колебаться от 0,2% до 2% от ежегодного остатка задолженности по кредиту. При этом, некоторые банки предлагают заемщику присоединиться к договору коллективного ипотечного страхования или воспользоваться комплексным страхованием. Оплата страховок происходит, как правило, раз в год. Не учитывая эти расходы в затратах на обслуживание кредита, заемщик рискует переоценить свои возможности по добросовестному его обслуживанию.
Поэтому с 24 июня Банк России намерен требовать включение этих сумм, а также расходов, понесенных заемщиком до даты заключения договора (оценка недвижимости и т.д.) в расчет примерного размера среднемесячного платежа заемщика по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. Кредитору необходимо будет просуммировать все выплаты по телу кредита, процентам, страховым премиям с учетом их сокращения по мере погашения кредита, а также прочие обязательные расходы заемщика и разделить эту сумму на количество месяцев жизни кредита. В зависимости от условий кредита и страхования объекта залога такая методика расчета ежемесячного платежа вполне может увеличить его видимый размер на пару тысяч рублей. Однако ясность в отношении ежемесячной нагрузки сразу позволит предотвратить ситуацию с «разбитым корытом» в будущем.
Отметим, что общая «цена кредита» с учетом суммы, подлежащей выплате банку, за вычетом суммы основного долга, но включающая все дополнительные платежи по страховке, оценке и т.д., уже сегодня обязательно содержится в кредитном договоре ДОМ.РФ. Все эти составляющие также учитываются при расчете реального годового процента за пользование кредитом. Ставка, по которой выдавался кредит, увеличивается на показатель процентного пункта, отражающий все дополнительные платежи, связанные с его получением. Она также обязательно указывается в договоре ДОМ.РФ, соответствующем лучшим мировым практиками и формальным требованиям ОЭСР с точки зрения полноты раскрытия и детализации информации.
