Ипотечные облигации будут обеспечиваться, в том числе, залогом права требования по договорам участия в долевом строительстве. Поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", подготовленные Минэкономразвития России, сделают ипотеку по ДДУ частью процесса секьюритизации ипотечных кредитов. Это важно для наращивания объемов выдачи жилищных ссуд и снижения процентных ставок по ним.
Ипотечные ценные бумаги являются важным источником привлечения альтернативного фондирования для банков в процессе рефинансирования выданных ранее кредитов. Свободные денежные средства частных инвесторов, а также пенсионные и страховые накопления специализированных фондов привлекаются банками-кредиторами под облигации, обеспеченные заложенной недвижимостью.
На практике это выглядит следующим образом. Предположим, банк выдал ипотеку на 5 млн. руб. и теперь получает от заемщика выплаты по телу кредита, а также палату за использование денежных средств в виде процентов. Ипотечный бизнес необходимо развивать, а для этого требуются свободные средства. Чтобы получить их на финансовом рынке, кредитор обычно через ипотечного агента выпускает облигацию на сумму выданной ипотеки.
Инвестор, покупающий облигацию, фактически возвращает банку использованную для первоначального кредита сумму. Банк же немедленно выдает кредит на эту сумму уже другому заемщику. Доход инвестора состоит из платежей заемщика по первоначальному кредиту, после выплаты его «тела» облигация погашается в пользу инвестора. Процедура выпуска ИЦБ и называется секьюритизацией.
До сих пор секьюритизация ипотеки по ДДУ была невозможна - ипотечные облигации могли быть обеспечены исключительно залогом уже построенного жилья. В отношении залога прав по ДДУ существовали некоторые сомнения, обусловленные возможными проблемами с объектами долевого строительства. Сейчас недостроев и долгостроев становится все меньше. Доля же ипотеки по ДДУ, по данным ДОМ.РФ, составляет около 40% от общего объема жилищного кредитования. К тому же, уровень просрочки по ней примерно в 4 раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья.
Ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг дает возможность банковской системе постоянно привлекать кредитные ресурсы на выгодных условиях. Его объем в России сегодня составляет 1% от ВВП, в Европе и США он колеблется от 10 до 40%.
Ежегодная же потребность в секьюритизации российского рынка ипотеки составляет около 1 трлн рублей. Рефинансирование 80% рынка при помощи ИЦБ - одно из направлений деятельности ДОМ.РФ - позволит снизить ставки по ипотеке на величину от 0,8 до 1,5 процентного пункта.
