Взносы застройщиков в Фонд защиты граждан – участников долевого строительства будут увеличены сначала до 3%, а затем и до 6% от стоимости каждого заключаемого ДДУ. Сегодня размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от цены договора. Законодатели, регулирующие органы и эксперты уверены, что рост тарифов фонда никак не скажется на цене жилых квадратных метров для конечного потребителя.

Главная причина заключается в том, что застройщики вряд ли напрямую станут отражать рост тарифов Фонда в ценах на жилье. Безусловно, почти пятикратный, в окончательном виде, рост размера обязательных отчислений девелоперов в компенсационный фонд несколько повысит себестоимость жилищного строительства и снизит маржу строительных компаний.

По расчетам экспертов, повышение тарифа до 3% приведет к росту себестоимости строительства на 2,4%, а его увеличение до 6% повысит затраты застройщика на 6,4% по сравнению с текущим уровнем. В среднем маржа застройщиков составляет сегодня по стране 12-15%, поэтому можно предположить, что именно из нее будет компенсировано увеличение себестоимости. Нынешний уровень спроса и предложения на первичном рынке не позволит девелоперам поднимать цены, чтобы компенсировать упущенную выгоду.

Есть еще одно обстоятельство, которое необходимо учитывать, рассуждая о росте цен. Высокорискованная модель долевого строительства в нынешнем виде приводит к тому, что нынешние цены на новостройки не всегда отражают реальную стоимость строительства.

Эксперты отмечают, что вероятность попадания объекта долевого строительства в категорию недостроя на основании данных статистики составляет сегодня около 7%. Таким образом, из 100 покупателей жилья, заключивших ДДУ по цене, например, 55 тыс. рублей за квадратный метр, 93 человека получат жилье, а еще 7 – останутся без квартиры и без денег. С учетом этого, реальная цена квадратного метра составит около 60 тыс. рублей - на 9% выше, чем заявленные 55 тыс. рублей за метр.

Эти 9% разницы между реальной и заявленной стоимостью строительства нового жилья за счет пострадавших дольщиков существенно выше предполагаемой стоимости проектного финансирования жилищного строительства. ЦБ ожидает, что проценты по кредитам для девелоперов будут лишь незначительно выше ставки рефинансирования. Ведь риски уполномоченных банков – эскроу-агентов – минимальны за счет размещенных в них эскроу-счетов.

Переход к проектному финансированию через использование эскроу-счетов не только обеспечит надлежащие гарантии получения жилья всеми покупателями новостроек, но и покажет рынку «честную» стоимость жилищного строительства, в которой не будет бесплатных денег обманутых граждан. Ну, а что касается цены и себестоимости, то рынок и его драйвер в виде доступной ипотеки расставят все на свои места.