Новая волна антироссийских санкций и последовавшая за ней волатильность российской валюты вновь вызвали широкую дискуссию о перспективах развития ипотеки в России. В то время как одни эксперты опасаются «ипотечного пузыря» и ожидают развития рынка жилищного кредитования по печальному американскому сценарию 2008 года, другие сохраняют уверенный оптимизм. Их аргументы в пользу активного развития ипотечного кредитования в России в стороне от появления так называемого пузыря мы обобщили в этом материале.
Падающие ставки и стабильные цены
Ситуацию на российском рынке нельзя сравнивать с американским ипотечным «кризисом невозвратов». Ухудшение положения американских ипотечных заемщиков и последующие дефолты 2008 года были связаны как раз с ростом ставок по ипотечным кредитам. Долговая нагрузка на американцев росла, а цены на недвижимость под давлением подогреваемого чересчур доступной ипотекой стали снижаться.
Проценты по ипотечным кредитам в России снижаются на протяжении последних двух лет. При этом цены на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынках остаются стабильными и находятся, по оценкам экспертам, в нижнем диапазоне. Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным ссудам в июле опустилась до рекордных 9,48%. Отметим, что на устойчивый нисходящий тренд пока не оказывает влияние и неизменная с апреля 2018 года учетная ставка Банка России на уровне 7,25%.
Ставки продолжат снижаться
Направление движения процентных ставок по ипотечным кредитам вызывает бурную дискуссию экспертов на фоне колебания рубля и опасений относительно тренда ставки рефинансирования Центробанка. Тем не менее, большинство специалистов уверено, что ставки продолжат снижаться, хотя и не такими рекордными темпами. Одним из главных условий продолжения уменьшения процентов по ипотеке является сохранение текущих показателей российской экономики и нынешнего значения ключевой ставки ЦБ. Минстрой России и ДОМ.РФ ожидают, что в декабре средневзвешенный показатель ставок по выданным ипотечным кредитам снизится до 9,1%. По прогнозам Минстроя, к 2024 году он может опуститься ниже 8%.
Высокое качество ипотечного портфеля
Нисходящий тренд ставок по ипотеке и развитие программ по ее рефинансированию, по данным ДОМ.РФ, позволяют заемщикам в среднем снизить ежемесячный платеж более чем на 20%. Снижение долговой нагрузки дает возможность поддерживать качество ипотечного портфеля на балансах российских банков на высоком, даже по международным меркам, уровне. Доля задолженности по ипотеке, просроченной более 90 дней, к началу второго квартала 2018 года снизилась до 2,02% - на половину процентного пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К тому же около 15% всей оформляемой сегодня ипотеки приходится на перекредитование, позволяющее заемщикам улучшать условия кредитования, а не просто набирать новые кредиты.
