Важным аргументом противников теории «ипотечного пузыря» является активная роль регулятора – Банка России – в создании отлаженной системы контроля за развитием рынка ипотечного кредитования. Она позволяет гармонично наращивать объемы выдачи «новой» ипотеки без снижения стандартов андеррайтинга или уменьшения размера первоначального взноса.
Обеспеченный спросом гармоничный рост ипотеки
Большинство экспертов не видят предпосылок для «перегрева» рынка ипотеки. Единственный рыночный инструмент улучшения жилищных условий долгое время отсутствовал у нас в стране в принципе. Сейчас этот сегмент потребительского кредитования проходит стадию гармоничного роста. Средние годовые темпы выдачи ипотеки в 2017–2018 годах ДОМ.РФ оценивает в 40%, а динамика роста ипотечного портфеля российских банков, по данным госкомпании, составляет около 20%.
При этом доля ипотечной задолженности в российском внутреннем валовом продукте остается достаточно низкой — около 6%. Напомним, в других развитых экономиках она составляет от 30% до 50%, а в США перед началом кризиса доходила и до 80%. По оценкам Минстроя России при снижении ставки по ипотеке до 8% к 2024 ипотечный портфель составит около 16 триллионов рублей или 11% ВВП России. Для появления предпосылок формирования ипотечного пузыря необходим бесконтрольный взрывной рост кредитования на протяжении нескольких лет.
Центробанк следит за ситуацией
Банку России удалось обеспечить минимальный объем выдач высокорисковой ипотеки. Доля кредитов с низким первоначальным взносом сегодня не превышает 5%, с 2018 года Центробанк увеличил нормативы формирования резервов по таким кредитам. Выдача ипотеки в иностранной валюте фактически прекратилась: за пять месяцев 2018 года выдано пять кредитов, а за весь прошлый год – всего 11.
Ситуация на американском рынке ипотеки в 2008 году была диаметрально противоположенной. На американской «вторичке» были широко распространены кредиты без первоначального взноса, а для некоторых видов ипотеки даже не требовалось раскрывать размер дохода.
Особенности российской секьюритизации
Одной из причин ипотечного кризиса 2008 года в США стала пирамида многотраншевых ипотечных облигаций, выпущенных под обеспечение в том числе и высокорисковых (subrime) ипотечных кредитов и фактически маскирующих их для инвесторов ипотечных ценных бумаг. Особенность российского рынка ИЦБ состоит в том, что секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом - менее 20% - запрещена законодательно. «Фабрика ИЦБ», дочернее предприятие государственного ДОМ.РФ, использует простую однотраншевую облигацию для секьюритизации ипотечных кредитов исключительно высокого качества.
