Ипотекой мы привыкли называть кредит, под залог приобретаемого жилья. Однако, получить ссуду, предоставив в качестве обеспечения собственную квартиру, можно и для других целей. Даже если деньги впоследствии пойдут на оплату учебы, медицинских услуг или на развитие бизнеса, такой кредит также будет ипотечным.
При покупке жилья ипотека возникает в силу закона, а вот при использовании кредита с залогом недвижимости для других целей она устанавливается в силу договора. Вместе с кредитным соглашением заключается ипотечный договор, который подлежит государственной регистрации. Это настоятельное требование Банка России к кредиторам в случае предоставления заемщиком жилья для обеспечения ссуды.
Ставки по кредитам под залог недвижимого имущества несколько ниже, чем проценты по прочим потребительским кредитам. У кредитора в залоге находится недвижимость заемщика, а значит риск невозврата кредита компенсируется возможностью оперативной реализации предмета залога. Требования в отношении объекта залога поэтому весьма строги.
Они аналогичны критериям обременяемого жилья при обычной ипотеке в отношении года постройки и технического состояния. Закладываемая квартира не может находиться в здании, нуждающемся в реконструкции, капремонте или предназначенном под снос. С опасением кредиторы относятся к залогу квартир, полученных по наследству или по договору дарения.
У предмета залога не должно быть обременений, а среди его собственников не допускается наличие несовершеннолетних детей или недееспособных, либо ограниченно дееспособных лиц. Не более пяти человек могут быть зарегистрированы в квартире на момент оформления залога. Все они должны представить письменное согласие на обременение жилья в пользу банка.
Следует иметь в виду, что несмотря на наличие залога в виде недвижимости, условия по таким кредитам все же не такие привлекательные, как по классической ипотеке. Ставки несколько выше – вплоть до четырех процентных пунктов. Ограничения по сумме кредита определяются стоимостью закладываемой недвижимости. При ее оценке кредиторам приходится учитывать дисконт для быстрой реализации на аукционе в случае неисполнения клиентом обязательств по кредиту. Заемщик вряд ли сможет претендовать больше, чем на 60% от рыночной цены объекта залога.
