Основное и главное преимущество такой ипотеки заключается в том, что цены на квартиры в строящемся доме намного меньше стоимости готового жилья. Кроме того, получая ипотечный кредит в банке, финансирующем строительство, заемщик может рассчитывать на сравнительно небольшой процент. Однако, стоимость кредитов на строящееся жилье на 1-3% выше, чем на «вторичку». Такие ставки действуют до момента оформления клиентом права собственности на недвижимость, после чего они снижаются до уровня ставок на готовое жилье. Залога недвижимости как такового нет, ведь оформить право собственности заемщик сможет не раньше, чем дом будет построен. Поэтому банки рассматривают кредит на покупку объекта в строящемся доме как более рискованный, и делят этот риск с заемщиком, назначая надбавку к ставке по ипотечному кредиту. В среднем на рынке ставки на недостроенное жилье составляют от 10,5 до 16%. После постройки дома они снижаются до 9,5-14,5%.
Если банк участвует в строительстве, он является своего рода страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания стройки или мошенничества с двойными продажами квартир. Раз уж банк выдает кредит, значит, он имеет веские основания полагать, что этот дом сдадут в срок и все сделки с застройщиком юридически чисты.
В любом случае, при такой ипотеке проект застройки должен быть аккредитован в банке, в котором планируется получение кредита. Банк, как правило, выдает ипотечные кредиты на квартиры в еще не построенных домах, только если компания-застройщик аккредитована при банке, то есть соответствует всем его требованиям. Критериями отбора партнеров служат соответствие документов действующему законодательству, опыт работы на рынке недвижимости, количество уже построенных и введенных в эксплуатацию домов, репутация и т.д. Этот как раз тот случай, когда предлагаются совместные программы банков и застройщиков. Жилые объекты строятся при непосредственном участии банка, кредитующего стройку и одновременно предлагающего ипотечные кредиты на покупку квартир в этих домах.
Если вы решили приобретать квартиру на этапе строительства, то в первую очередь стоит обратить внимание на информацию о застройщике. Необходимо проверить наличие полного пакета документов на строительство, в т.ч. действующего разрешения на строительство. Многие застройщики выкладывают документы прямо на своем сайте. В случае отсутствия информации в интернете, можно запросить разрешительную документацию в офисе продаж (если документацию показывать отказываются, то лучше с такой компанией не связываться вовсе). Также полезно оценить репутацию застройщика по информации в СМИ и отзывам других покупателей. Как правило, такая проверка уже осуществлена на аккредитованном банком объекте жилья.
Наиболее надежным является приобретение новостройки путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом застройщик не имеет права принимать оплату по договору до государственной регистрации договора. По иным формам покупки строящегося жилья законом не гарантировано исполнение обязательств застройщика!
Необходимо иметь в виду, что в случае заключения договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, покупка осуществляется не у застройщика, а у посредника (агенты, инвестиционные компании, бывшие правообладатели, уступающие свои права и др.). В этом случае необходимо проверить наличие гос. регистрации и полной оплаты всех посреднических договоров (первоначального договора долевого участия, а также всех последующих договоров уступки прав требования, по которым переуступались права на приобретаемый строящийся объект недвижимости).
По разным оценкам, ежегодно застройщики привлекают в строительство жилья порядка 1,5-2 трлн рублей. Решить задачу гарантии целевого использования этих средств и исключить возможность деятельности недобросовестных участников рынка призван компенсационный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он обеспечит выполнение обязательств перед дольщиками, если у застройщика возникнут проблемы.
«Компенсационный фонд дольщиков», создаваемый по указанию Президента РФ Владимира Путина, будет зарегистрирован в форме публично-правовой компании до 27 октября 2017 года. С 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система жилищного строительства, обеспечивающая раскрытие и доступ граждан к информации по всем объектам долевого строительства в Российской Федерации.
Фонд заменит страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда будет обеспечена выплата денежного возмещения либо профинансировано завершение строительства объекта новым застройщиком. Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд составит 1,2% цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Такая сумма позволит ограничить риск роста цен на жилье. Исключена возможность вариативного подхода по определению взноса – это будет плоская шкала с возможностью пересмотра не чаще, чем один раз в год путем внесения изменений в федеральный закон.
Законом о Фонде предусмотрен набор дополнительных требований и ограничений деятельности застройщиков, обеспечивающих защиту граждан – участников долевого строительства. Деятельность застройщика по строительству многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства должна быть обособлена от иных видов деятельности. Установлен принцип «одна проектная компания – одно разрешение на строительство», исключающий практику создания «строительных пирамид». Введено обязательное банковское сопровождение, обеспечивающее контроль целевого использования средств дольщиков. Установлены финансовые требования к застройщику: он будет обязан поддерживать достаточность собственных средств на протяжении срока строительства в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства – обеспечить остаток на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости.
Существуют и требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую и непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых стала прямой или косвенной причиной банкротства юридического лица.
