Ключевая ставка, оставленная в апреле Банком России без изменений на уровне 7,25%, безусловно, указывает направление изменения ставок по ипотечным кредитам. Однако, дальнейшая динамика процентов по ипотеке напрямую зависит и от других экономических составляющих, а также от уровня реализации инфраструктурных проектов, связанных с цифровой ипотекой и ее секьюритизацией.
Конечно же, ключевым компонентом ипотечных ставок является стоимость финансовых ресурсов. Банки привлекают их под процент, соответствующий размеру учетной ставки, у своего центрального банка, а также на межбанковском рынке, но уже с маржей кредиторов. Важным ресурсом для финансирования ипотеки являются банковские депозиты граждан. Получить более дешевое фондирование за счет свободных денежных средств частных инвесторов можно при помощи ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Госкомпания ДОМ.РФ планирует рефинансировать при помощи ИЦБ до 80% рынка ипотечного кредитования. Этот процесс называется секьюритизацией ипотеки. Эксперты полагают, что в России он позволит снизить ставки на 0,8-1,5 процентных пункта.
Уровень ставок по ипотечным кредитам определяется, в том числе, издержками банка по осуществлению операционной деятельности. Они могут достигать до 2 процентных пунктов от величины ставки. Ведущие игроки ипотечного рынка уже приступили к созданию цифровых ипотечных платформ. Перевод ипотеки в электронный формат позволит снизить затраты кредиторов на выдачу и сопровождение ипотеки. За счет этого будут снижаться проценты по кредитам на покупку жилья.
Значительный потенциал для уменьшения ставок по ипотеке скрывается в снижении кредитного риска. Его банки также перекладывают в процентную ставку. Риск невозврата кредита может «весить» до 2 процентных пунктов. Уровень рисков, кстати, напрямую зависит от снижения ставок по ипотеке: меньший процент уменьшает затраты заемщика на обслуживание кредита и таким образом снижает риск неисполнения обязательств. Повышение доли «хороших» заемщиков, конечно же учитывается банком при расчете стоимости риска в ипотечных программах. Сегодня доля кредитов с платежами, просроченными на 90 и более дней находится минимальном за последние три года значении - 2,15%. Снижение риска по кредиту позволяет банку закладывать минимальные проценты на его андеррайтинг.
Таким образом, перспективы развития ипотеки зависят не только от макроэкономической ситуации и ставок ЦБ, но и от позиции самих кредитных организаций, а также структурных перемен в отрасли. Организованная сегодня участниками рынка и регулятором работа позволяет ожидать выхода ставок по ипотечным кредитам на уровень 7-8% в среднесрочной перспективе.
