Бурный рост ипотечного кредитования в России неоднократно вызвал дискуссию о возможности образования ипотечного «пузыря». По мнению экспертов, сегодня для такого сценария нет объективных предпосылок. Банк России, однако, намерен держать ситуацию на контроле, в том числе и при помощи дополнительных рекомендательных или даже законодательных мер регулирования. Некоторые из них ожидаются уже в этом году.
Одним из факторов органичного развития рынка ипотечного кредитования является наличие достаточного количества так называемых «хороших» заемщиков. Граждане должны быть в состоянии не только взять ипотечный кредит, но и обслуживать его. ЦБ обсуждает с банковским сообществом ряд мер, которые должны создать достаточный уровень гарантий платежеспособности заемщика на протяжении всего срока жизни кредита. Как минимум, регулятор намерен минимизировать финансовые риски для всех сторон в случае ухудшения материального положения заемщика.
В наших материалах мы уже рассказывали о планах внедрения Банком России схемы погашения ипотечного долга «ключи в обмен на долг». Она предполагает полное прощение банком ипотечного долга заемщику в обмен на заложенную недвижимость. Впрочем, уже внесенные заемщиком платежи в счет погашения долга по кредиту банк не вернет, поэтому «ключи в обмен на долг» решают проблему лишь на начальном этапе жизни кредита. Чтобы не доводить дело до реализации предмета залога, регулятор обсуждает с банками два других инструмента.
Первый предполагает введение обязанности банка соглашаться на реструктуризацию ипотеки в случае появления у заемщика финансовых проблем. По мнению экспертов, решение этого вопроса на законодательном уровне даст сторонам кредитного договора гражданско-правовой инструмент для взаимовыгодного решения проблемной ситуации. Кроме того, у кредитора законно может отпасть необходимость формирования дополнительных резервов в своем капитале. Для банка это означает сокращение издержек, а для заемщика – снижение ставки.
Банк России также изучает возможность законодательного оформления требования по максимальной доле ежемесячного платежа по ипотеке в ежемесячном доходе домохозяйства. В зависимости от его уровня регулятор предлагает установить порог в 50% месячного семейного бюджета. Для хорошо обеспеченных заемщиков этот порог можно будет повысить до 70%. Сегодня доля ежемесячного платежа в совокупном семейном доходе в среднем по стране составляет 28%. Лишь Москва демонстрирует превышение этого показателя с уровнем 48%.
Представители Банка России ожидают, что предлагаемые инструменты в этом году примут форму если не законов, то как минимум рекомендаций. Мы же рекомендуем до обращения в банк по вопросу реструктуризации кредита тщательно изучить условия программ рефинансирования ипотечных кредитов. В рамках таких программ имеется возможность перекредитования под более низкий процент, или с переменной процентной ставкой. Они могут сыграть роль очень полезного инструмента для заемщика в решении его финансовых проблем.
