Выступая на заседании на заседании президиума Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам, Дмитрий Медведев призвал добиваться дальнейшего снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В качестве одного из важнейших инструментов достижения этой цели премьер отметил развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Секьюритизация ипотечных кредитов при помощи выпуска ИЦБ – специальных ипотечных облигаций – является ключевым направлением деятельности Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
Ипотечные ценные позволяют банкам привлекать достаточное количество свободных денежных средств частных инвесторов. Они дешевле межбанковских кредитов или депозитов вкладчиков. Секьюритизация открывает путь на рынок ипотеки небольшим региональным банкам, которые получают доступ к долгосрочному рефинансированию и освобождают свои балансы от больших ипотечных активов. Развитие рынка ИЦБ дает возможность банковской системе постоянно привлекать кредитные ресурсы на выгодных условиях, снижать их стоимость, а значит и уменьшать процентные ставки по ипотечным кредитам.
С учетом рекордных темпов роста российского рынка ипотечного кредитования, ежегодная потребность в секьюритизации, по мнению аналитиков, составляет около 1 трлн рублей. В прошлом году объем сделок с ИЦБ достиг 124 миллиардов рублей, из которых более 100 млрд пришлось на ДОМ.РФ. Пока это всего лишь 1% от российского ВВП. В развитых экономиках объем рынка ипотечных облигаций может достигать 40% валового внутреннего продукта. ДОМ.РФ намерено рефинансировать при помощи ИЦБ до 80% российского рынка ипотеки. Эксперты считают, что привлечение дешевых средств частных инвесторов для фондирования ипотеки позволит снизить ставки по жилищным ссудам на величину от 0,8 до 1,5 процентных пунктов.
Для развития рынка ИЦБ в текущем году Банк России изменил порядок расчета величины кредитного риска по сделкам секьюритизации в сторону снижения. Теперь банкам больше не требуется создавать дополнительные резервы в собственном капитале на случай выпуска ипотечных облигаций, что делает этот механизм более привлекательным с точки зрения прибыли. Введение в оборот электронной закладной позволит существенно упростить процедуру секьюритизации, а также снизить издержки и риски банков по управлению большими объемами – «пулами» закладных. Дальнейшему развитию рынка ИЦБ будет способствовать и сокращение объемов рефинансирования в общем объеме ипотечных сделок – его пик по мнению экспертов ДОМ.РФ был пройден в феврале текущего года.
До сих пор ипотечные облигации были широко доступны только институциональным инвесторам. В ближайшее время ДОМ.РФ намерен предложить его и в «розницу». Высокие стандарты и простота анализа ИЦБ, гарантии возвратности инвестиций и доходность, превышающая ставки по депозитам, делают эти облигации очень привлекательными для частных инвесторов.
