Все больше состоятельных россиян обращается к ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости. В первом квартале текущего года каждая пятая сделка с премиальными новостройками проходила с привлечением жилищного кредита. За год доля ипотеки в этом сегменте выросла вдвое, а по сравнению с 2016 годом - в шесть раз. Дорогие квартиры на вторичном рынке Москвы в ипотеку приобретает каждый десятый клиент.
Главным аргументом при принятии решения в пользу ипотеки на объекты элитного жилья является экономическая целесообразность сделки. Она складывается как из стоимости заемных средств, так и из инвестиционной привлекательности приобретаемого объекта. Ставки по ипотечным кредитам на новостройки в апреле опустились до рекордных 9,43%. При этом в отличие от динамики цен в стагнирующем массовом сегменте, стоимость новостроек класса «люкс» все еще демонстрирует потенциал к росту, тем более при входе в проект на начальной стадии строительства.
Предлагаем нашим читателям на основании анализа предложений строящейся премиальной недвижимости и ее проецируемой стоимости после сдачи в эксплуатацию оценить доходность инвестиций в жилье бизнес-класса при помощи ипотеки. К примеру, в ЗАО столицы, рядом с Кутузовским проспектом, в настоящий момент предлагаются два объекта в элитных жилых комплексах. Готовая квартира площадью 145 кв. м. под чистовую отделку доступна за 62 млн рублей. Аналогичное жилье в новостройке по соседству пока можно приобрести за 28 миллионов. Сдача дома в эксплуатацию запланирована на конец 2018 года.
Несложно подсчитать, что рентабельность инвестиций наличными в этом случае при оптимальном стечении обстоятельств может составить 100% годовых. Наверное, экономически активные граждане вполне могут взять необходимые средства из оборота собственного бизнеса. Рискнем предположить, что они уже и так приносят ощутимый доход. Да и инвестиции в долевое строительство все еще сохраняют определённую долю риска долгостроя, в лучшем случае.
В нашем примере заемщики, располагающие весьма существенными средствами для первоначального взноса и готовые ежемесячно вносить крупную сумму в счет погашения кредита вполне могут выбрать ипотеку. Во-первых, одобрение банком-кредитором объекта недвижимости дает инвестору дополнительную уверенность в перспективах завершения строительства. Во-вторых, текущая ставка по ипотеке – а в этом случае она еще и субсидирована застройщиком до уровня 8,7% - представляется весьма привлекательной альтернативой использованию собственных средств, которые при нынешних уровнях рентабельности бизнеса в России должны приносить как минимум 15-20% ежегодно.
Расчет рентабельности такой сделки может выглядеть следующим образом. Кредит с первоначальным взносом 35% или 9,8 млн рублей на десять лет под 8,7% будет обходиться заемщику в 240 тыс. рублей ежемесячно. Предположим, что квартира будет сдана в срок, а на ее продажу потребуется еще какое-то время. Переплата по этому кредиту к концу его жизни составит 9,5 млн рублей без учетов возможностей популярного сегодня рефинансирования и частичного досрочного погашения, или в случае, например, сдачи уже готовой квартиры в наем.
Показатель возврата на инвестиции с учетом стоимости заемных средств и без учета возможного роста цены на эту недвижимость в течение ближайших десяти лет составит 7% годовых. Рентабельность сделки - 60%. Эти показатели существенно вырастут при сокращении срока кредитования, рефинансировании или частичном досрочном погашении кредита. При этом, 65% вложенных средств являются заемными – их эквивалент в действующем бизнесе инвестора продолжает приносить привычную ему прибыль.
Приведенные расчеты вполне подтверждают оптимизм экспертов, уверенных в том, что на рынке дорогой столичной недвижимости объем сделок с ипотекой будет увеличиваться. Даже самые пессимистичные из них ожидают увидеть, как минимум 30% роста.
