В 2018 году число ипотечных заемщиков в России увеличится более чем на 1 миллион человек. К такому выводу пришло международное рейтинговое агентство Moody’s. Его аналитики согласны, что доступность ипотеки выросла благодаря снижению процентных ставок. Но в оценке факторов роста они идут дальше и добавляют, что падающий процент по ипотеке снизил не только ежемесячные платежи, но и «расходы на покрытие риска» невозврата кредита. Мы попробовали разобраться в этой взаимосвязи.
Действительно ежемесячные отчеты о положительной динамике ипотечного рынка сопровождаются еще более позитивными данными об уровне просроченной задолженности по ипотеке. По предварительным данным аналитического центра ДОМ.РФ, в январе-феврале доля кредитов с платежами, просроченными на 90 и более дней, снизилась до минимального показателя за последние три года - 2,19%.
В этом нет ничего удивительного. Снижение процентных ставок по новым кредитам, а также возможность рефинансирования уже выданных под более низкий процент делает обслуживание ипотечного кредита вполне комфортным. Доля выплат по процентам, начисляемым на остаток долга, в аннуитетном платеже снижается, а вместе с ней и общий размер платежа. Это позволяет заемщику своевременно обслуживать кредит, сохраняя при этом привычный уровень жизни.
В результате растет число так называемых «хороших» заемщиков - клиентов с минимальным уровнем риска. Согласно последним данным за 2017 год, их доля увеличилась с 54% до 59%. «Плохие» же заемщики сократили уровень своего представительства с 5% до 3%. В целом, уровень одобрения заявок по ипотеке вырос с 46% до 68%.
Важной составляющей процентной ставки по ипотечному кредиту является «вес» риска по каждому конкретному кредиту. Все риски банка перекладываются им в процентную ставку по ипотеке. Неслучайно самая низкая ставка в банке - это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику. Вклад рисков в общий уровень ставки может составлять 1,5 – 2 процентных пункта. Ограничение рисков по кредиту позволяет банку закладывать минимальные проценты на его андеррайтинг.
Эксперты Moody’s уверены, что уровень рисков напрямую зависит от снижения ставок по ипотеке: меньший процент уменьшает затраты заемщика на обслуживание кредита и таким образом снижает риск неисполнения обязательств. Повышение доли «хороших» заемщиков, в свою очередь учитывается банком при расчете стоимости риска в ипотечных программах. Его доля в ставке снижается, она становится ниже и более привлекательной, а значит ипотека пользуется большим спросом.
