Спустя почти два месяца после начала реформы эксперты рынка недвижимости проанализировали динамику цен.
Согласно данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф, в Москве 90 жилых проектов общей площадью 3,2 миллиона квадратных метров предусматривают использование эскроу-счетов. Еще 9,1 миллиона квадратных метров могут быть построены по старым правилам. По данным издания «Коммерсантъ», 12% столичных новостроек реализуются с применением эскроу. Для некоторых экспертов это стало поводом для сравнения цен в проектах, работающих по старой и новой модели. Аналитики одного из столичных агентств отметили, что жилье, которое реализуется через эскроу, дороже на 10-15%. В Едином реестре застройщиков насчитали разницу более чем в 12% для московских проектов, и почти в 20% для российских.
В аналитическом центре ДОМ.РФ считают, что данное сравнение не может быть корректным. «Стоимость жилья является сложным, интегральным показателем, на который, помимо способа привлечения средств граждан, влияет множество факторов: расположение проекта, технология строительства, маркетинг, обеспеченность инфраструктурой, степень готовности и многое другое. Для формирования адекватных выводов необходим аккуратный факторный анализ, который требует достаточно большого объема первичных данных и набора компетенций в сфере эконометрики», — отметили в государственной компании для РИА Недвижимость. В ДОМ.РФ считают, что сравнивать необходимо максимально похожие проекты, которые отличаются только способом привлечения средств дольщиков.
Аналогичной точки зрения придерживаются в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «Один из правильных подходов по изучению влияния использования счетов эскроу на цены на жилье — моделирование типового проекта, в финансовой модели которого можно легко менять тот или иной параметр и смотреть, как он влияет на итоговый результат. Отталкиваясь от такой модели, влияние эскроу на себестоимость нами оценивается в 4–5%, что в целом соответствует оценкам коллег из EY и PWC в 3–5% за весь срок реализации. Далее конечное ценообразование зависит уже от самого застройщика: влияет качество и отладка процессов, возможности сократить сроки самого строительства, а также уровень аппетитов застройщика» - рассказал агентству генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. По его мнению, реальных оснований для существенного роста цен нет. «Важно не путать причину со следствием и отличать рост цен, связанный с увеличением себестоимости, от стремления застройщиков увеличить свою прибыль под любыми предлогами», — подчеркнул эксперт.
Напомним, 1 июля 2019 года разделило все строящиеся проекты - большая часть квадратных метров возводится по старым правилам. Степень готовности жилого комплекса в этом случае составляет не менее 30%, по договорам долевого участия реализовано не менее 10% площадей. Также особые условия предусмотрены для системообразующих застройщиков. Остальные проекты должны перейти на эскроу. В ДОМ.РФ ожидают, что до конца года на новую модель финансирования строительства через эскроу-счета перейдет не менее четверти от всего объема строящегося жилья. "На сегодняшний день уже 14,2 миллиона квадратных метров жилья строится с использованием счетов эскроу – около 12% от общего объема жилищного строительства. Мы видим поступательную динамику практически в каждом регионе – такие проекты реализуются в 71 из 85 субъектов Российской Федерации, и рассчитываем, что до конца года на новую модель перейдет не менее 25% строящегося жилья", - отмечает глава компании Александр Плутник.
И в государственной компании, в Минстрое и правительстве неоднократно подчеркивали, что предпосылок для резкого удорожания недвижимости в связи с переходом к новым правилам нет. «Сейчас мы видим, что в целом стоимость жилья на первичном рынке принятые меры не дают резкого роста цен. В среднем, Росстат дает, что это будет в районе 2% по сравнению с прошлым годом. Мы видим реальные вещи, которые оценивают наши аналитики и ДОМ.РФ — это до 7%", — сказал вице-премьер Виталий Мутко в августе интервью телеканалу "Россия-24". При этом он отметил, что такие города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск, оказались более чувствительны к вводу эскроу и там наблюдается большее повышение цен.
За новостями по теме следите на сайте спроси.дом.рф.
