Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию заявил о необходимости сделать жилье доступным для россиян. В качестве одного из факторов такого развития российский лидер видит снижение ставок по ипотечным кредитам, которые должны «стремиться к 7%». Эксперты единодушно заявляют, что это возможно уже в ближайшие 1-2 года. Давайте проследим их логику и разберемся в составляющих процентной ставки по ипотечному кредиту.
Часть 1: стоимость фондирования.
Ключевой составляющей процентной ставки является стоимость финансовых ресурсов. Во всех странах, включая Россию, банки привлекают их кредитуясь у своего центрального банка, на межбанковском рынке, а также используя вклады граждан и размещая свои облигации на финансовых рынках.
Уровень ставки рефинансирования Центробанка РФ, который не может быть ниже инфляции, является важным ориентиром для банков. Они не могут получить заемные средства под процент ниже этой ставки. «У нас рекордно низкая инфляция, и это дает возможность снижать ставку Центрального банка ключевую, и за ней все остальные ставки спускаются», - недавно подчеркнул глава государства и заверил, что по мере укрепления экономики ипотечные ставки будут снижаться.
Действительно, сегодня мы наблюдаем исторически низкий для нашей страны уровень инфляции: согласно Росстату, в 2017 году она составила 2,5%. Руководство Банка России неоднократно заявляло, что спред между инфляцией и учетной ставкой должен составлять 2,5-3 процентных пункта. Если макроэкономические тенденции сохранятся, учетная ставка на уровне 5% в ближайшие годы, по мнению экспертов РАН, не вызывает сомнений. Это значит, что один из источников фондирования ипотеки существенно подешевеет. А что с остальными?
Вместе с учетной ставкой снижаются не только проценты по кредитам, но и ставки по депозитам граждан в банках. Средний показатель депозитной процентной ставки уменьшился в январе 2018 года до рекордно низких 7,08%. Банки используют депозиты населения для финансирования ипотечных кредитов. Снижение процентов, которые необходимо выплачивать по ним, уменьшает стоимость фондирования средств для ипотечного кредитования и перекредитования, что в условиях жесткой конкуренции на ипотечном рынке неизбежно транслируется в более привлекательные проценты по кредитам.
Собственные ресурсы даже крупных банков ограничены, а депозитов на срок ипотечного кредита просто не бывает. Поэтому рано или поздно всем кредиторам необходимо пополнять свои денежные запасы. Обычно для этих целей они выпускают специальные облигации – ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные закладными по выданным ипотечным кредитам. Эта процедура, широко распространенная во всем мире, называется секьюритизацией. Менее 10% ипотеки финансируется сегодня в России при помощи ИЦБ, а их доля в ВВП не превышает 1%. В Европе и США этот показатель составляет от 10 до 40%.
Сегодня АИЖК развивает этот инструмент и в России при помощи «Фабрики ИЦБ». Потребность в нем вызвана ростом ипотечного портфеля российских банков, который в этом году перевалит за 7 трлн рублей. По расчетам экспертов, ежегодно за счет ИЦБ должно рефинансироваться около 1 трлн рублей. АИЖК планирует рефинансировать таким образом до 80% рынка ипотеки, в том числе и за счет предложения бумаг частным «розничным» инвесторам. Привлечение более дешевых средств частных инвесторов будет способствовать снижению ставок по ипотеке. По оценкам специалистов, программа выпуска ценных бумаг «Фабрика ИЦБ» АИЖК позволит в перспективе снизить ипотечную ставку на величину от 0,8 до 1,5 процентных пунктов.
