Часть 2: издержки и риски
Другими составляющими ставки по ипотечному кредиту являются издержки банка, связанные с осуществлением операционной деятельности, а также «вес» риска по каждому конкретному кредиту. В экономической теории максимальная стоимость каждого из этих двух факторов оценивается в 1,5 – 2 процентных пункта. Таким образом, в снижении стоимости издержек и кредитного риска скрывается огромный потенциал для уменьшения ставки по кредиту в целом.
Ключевые игроки ипотечного рынка уверены, что перевод всех ипотечных сервисов в электронный формат сократит издержки банков на выдачу и сопровождение ипотеки и будет способствовать снижению кредитных ставок. Руководство АИЖК, например, считает, что весь процесс одобрения, выдачи и сопровождения ипотеки в России скоро должен стать цифровым. Неслучайно уже сейчас Агентством ведется работа над созданием платформы для электронной ипотеки.
А с 1июля 2018 года начнут действовать изменения к закону об ипотеке, вводящие в обращение электронную закладную. Ее внедрение позволит устранить огромное количество бюрократических ограничений, что также приведет к снижению издержек, связанных с подготовкой, передачей и хранением бумажной версии документа.
Доля просроченных ипотечных кредитов в России, пусть даже и относительно небольшая - около 1,3% от общего объема выдачи, все же свидетельствует о наличии у банков определенных рисков. По ипотечным кредитам в залоге у банка находится квартира, но продаваться она может месяц, год или больше. Пока квартира продается – банк несет убытки (оплата ЖКХ, капремонта), кроме того, упускается и выгода по выданному кредиту. Все эти риски банки перекладывают в процентную ставку по ипотеке, поэтому самая низкая ставка в банке - это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику. Ограниченный риск по кредиту с ее использованием позволяет банку закладывать минимальные проценты на его андеррайтинг.
Уровень рисков, кстати, напрямую зависит от снижения ставок по ипотеке: меньший процент уменьшает затраты заемщика на обслуживание кредита и таким образом снижает риск неисполнения обязательств. Повышение доли «хороших» заемщиков, конечно же учитывается банком при расчете стоимости риска в ипотечных программах.
Кроме того, потенциал снижения банковских рисков заложен опять же в механизмах цифровой ипотеки. Специальная рабочая группа, в которую вошли представители крупнейших банков и АИЖК, сейчас прорабатывает процедуру выдачи ипотеки на базе технологии блокчейна. Главным вызовом для экспертов станет создание системы, позволяющей снизить как раз операционные риски для банков-кредиторов. Технологическое решение на основе смарт-контракта должно обеспечить сохранность всех записей в истории закладной и отражение всей цепочки действий залогодателя и залогодержателя. Снижение рисков банков-кредиторов на всех этапах жизни ипотечного кредита, а также их издержек при работе с электронной ипотекой, в конечном итоге, безусловно, приведут к снижению процентной ставки по ипотечным кредитам.
