На фоне уверенного снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и наличия большого количества программ помощи и поддержки ипотечных заемщиков различных категорий наблюдается смешение понятий «рефинансирования» и «реструктуризации» ипотеки. В этой связи у заемщиков возникают трудности с пониманием необходимых шагов, которые необходимо предпринять, для того, чтобы снизить долговую нагрузку по ипотечному кредиту.
Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой процесс перекредитования заемщика на новых, лучших условиях. Заемщик фактически берет новый кредит, закрывает им имеющуюся ипотеку и передает объект недвижимости в обеспечение нового ипотечного кредита. Если разница в процентных ставках больше 1 п.п., при этом сумма долга велика (более 1-1,5 млн руб.), лучше рефинансировать кредит, чтобы не переплачивать проценты. Перекредитование возможно до получения права собственности, как на этапе строительства, так и по завершении строительства при оформлении права собственности (документы подаются одновременно). Повторное рефинансирование возможно. Обращаться за рефинансированием необходимо в банк-кредитор или в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Реструктуризация кредита предполагает действия банка-кредитора, направленные на оказание помощи заемщику, испытывающему трудности с исполнением обязательств п кредитному договору. Банкам целесообразнее оказать помощь заемщику с временными трудностями, чем получить от него объект недвижимости и пытаться реализовать его на рынке. Банк договаривается с кредитором о том, как будет снижена долговая нагрузка – списанием части долга, неустойки или снижением ставки по кредиту и берет на себя. Реструктуризация не освобождает заемщика от внесения ежемесячных платежей по кредиту и исполнения других требований, установленных кредитным договором. Обращаться за реструктуризацией ипотеки также необходимо к банку-кредитору.
В настоящее время действует Программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации. Ее механизм предусматривает возмещение банкам убытков, которые они понесут в результате реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, за счет денежных средств, выделенных государством на реализацию Программы.
