Решение о том, следует ли брать ипотеку, или копить деньги снимая при этом квартиру всегда будет зависеть от личной ситуации человека. Ипотека может стать подходящим решением для ситуаций, когда человек не готов ждать и копить, арендуя жилье у посторонних людей, либо нуждается в быстром улучшении жилищных условий (переезд на новое место жительства, вступление в брак, развод, рождение ребенка, разъезд взрослых детей с родителями и т.п.).
Существует и финансовый аспект, связанный с инфляций в стране и возможностью человека в принципе откладывая деньги накопить на собственную квартиру. При оценке этой возможности необходимо учитывать уровень инфляции и как следствие рост цен, в том числе на недвижимость. С одной стороны, переплата по ипотечному кредиту – это те деньги, которые заемщик вынужден отдавать банку сейчас. С другой стороны, надо четко представлять, что существует временная стоимость денег. Заемщик получает жилье сегодня, а платит за него завтра. Поэтому стоимость будущих платежей по ипотечному кредиту для него меньше, как если бы он платил все эти платежи сегодня. В случае инфляции стоимость будущих платежей обесценивается.
Если, к примеру, сегодня взять ипотеку в рублях на 15 лет с ежемесячным платежом 30 тыс руб., то, очевидно, что через пять лет стоимость этого платежа уменьшится на сумму аккумулированной инфляции за прошедшие годы. Можно предположить, что на этот же уровень увеличится стоимость и объекта недвижимости. При оплате объекта недвижимости ипотекой с ростом его стоимости увеличивается и размер актива заемщика. Если же в данный момент только происходит накопление суммы, необходимой для приобретение данного объекта, то эти накопления обесцениваются вместе с инфляцией.
Предположим, что имеется 3 млн рублей, и планируется приобретение квартиры стоимостью 6 млн. рублей. Кредитный калькулятор, который есть на сайте любого банка, показывает, что при ипотечном кредите на 15 лет ежемесячный платеж по нему составит 32 тыс. руб. Переплата составит 2,8 млн рублей. Таким образом, общая сумма затрат на приобретение объекта недвижимости по истечении пятнадцатилетнего срока составит 8,8 млн рублей. Можно предположить, что с учетом инфляции приобретенная квартира будет и стоить как минимум столько же.
Если же воздержаться от ипотеки, и пойти путем накопления всей суммы, то целесообразным представляется внесение указанной выше суммы в 3 млн рублей на срочный вклад с реинвестицией дохода. Через 15 лет размер накопленных средств составит 9,9 млн. руб. Однако, было бы справедливо вычесть из этой суммы стоимость арендного жилья за прошедший период. Предположим, что она равна размеру ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, и за 15 лет составит 5,4 млн руб. При таких расчётах, даже без учета НДФЛ по вкладам, размер «чистых» накоплений составет 4,5 млн рублей. Квартира, которая 15 лет назад стоила 6 млн руб., в этом случае по-прежнему недосягаема. Ведь за это время она подорожала почти наверняка даже без сложных процентов и с уровнем инфляции Росстата как минимум на 50% до 9 млн рублей.
Даже на фоне этих простых расчётах представляется, что ипотека представляет собой реальную альтернативу накоплению. Причем не только с целью улучшения жилищных условий. Фактически, вы дисциплинированно откладываете деньги и сохранив их, и возможно даже преумножив с учетом инфляции, в результате приобретаете актив, которым можете распоряжаться по своему усмотрению.
