Ипотека – основной драйвер развития рынка жилья, и этот факт никто не ставит под сомнение. Займы становятся более доступными, и главный кредитный «бум» на недвижимость еще впереди. Но насколько безопасен интенсивный рост ипотеки для экономики в целом, к каким последствиям он может привести для каждого конкретного заемщика? Отвечают эксперты.
В конце июля рейтинговое агентство АКРА представило прогноз: в России может развернуться ипотечный кризис по модели американского 2007–2009 годов (вслед за ним начался экономический кризис в США, а затем и в других странах). Авторы весьма критичны к «Фабрике ИЦБ», которой занимается ДОМ.РФ: якобы взятый правительством курс на эмиссию «агентских» ИЦБ влечет за собой рост закредитованности населения на фоне устойчивого снижения его реальных доходов – и кризис уже через несколько лет неизбежен. «Pасходы бюджета на покрытие дефолтов по данным бумагам могут составить от 900 млрд до 1,5 трлн рублей», - говорится в исследовании.
«Стоит отметить, что однотраншевые ИЦБ действительно являются аналогом облигаций государственных ипотечных агентств США. Однако не этот фактор стал причиной печально известного финансового кризиса 2008 года, а особенности рынка 2005–2007 годов», - объясняет управляющий партнер EXANTE Алексей Кириенко в статье в издании «Известия». По его мнению, к американскому кризису привела высокая доля кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом, а также популярная практика «долг в обмен на ключи», позволяющая заемщику списать долг в обмен на жилье. В результате, когда цены на недвижимость пошли вниз, на рынке начались дефолты по ипотечным кредитам – подчеркивает эксперт. «Однако в России ситуация на рынке жилья принципиально отличается от американской модели 2007–2008 годов по ряду причин. Во-первых, секьюритизация кредитов с первоначальным взносом менее 20% законодательно запрещена. Во-вторых, банки отслеживают качество заемщиков. В-третьих, потенциальная нагрузка на бюджет не выглядит существенной: в России сохраняется крайне низкий уровень госдолга и долговой нагрузки населения», - отмечает Алексей Кириенко. И делает вывод о том, что ипотечный кризис «не самый насущный риск для современной России».
Такого же мнения придерживается доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. В интервью изданию Газета.ру он отмечает, что в России доля кредитов с низким первоначальным взносом минимальна, в том числе благодаря последовательной политике Банка России, а односторонний отказ от исполнения обязательств по кредитному договору в обмен на предмет залога невозможен. «Это в принципе делает невозможным повторение у нас американского сценария кризиса», - отмечает эксперт. При этом Александр Цыганов считает, что американские ошибки в России внимательно изучили прежде чем приступить к разработке дизайна российского ипотечного рынка. По его словам, «триггером» для развития глобального финансового кризиса действительно стали ипотечные ценные бумаги. Однако речь не тех ИЦБ, которые были обеспечены гарантиями государственных агентств и за 50 лет создали одну из самых эффективных систем жилищного финансирования в мире. Кризис в США создали многотраншевые бумаги без поручительства агентств – «мыльные пузыри», в которых верили из-за высокого кредитного рейтинга. К слову, международные агентства, которые и присваивали необеспеченным бумагам высокие рейтинги, после кризиса были вынуждены выплатить за свои ошибки миллиардные штрафы и компенсации. И этот неудачный опыт тоже учли, именно поэтому в качестве основного инструмента поддержки ипотечного кредитования выбраны однотраншевые ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ. «При этом секьюритизация кредитов с первоначальным взносом менее 20% у нас законодательно запрещена, а в отношении ДОМ.РФ с 2020 года планируется введение нормативов финансовой устойчивости — это послужит дополнительной гарантией для инвесторов», - уверен Александр Цыганов.
Больше информации по теме – на сайте https://дом.рф.
