Первоначальный взнос по ипотечному кредиту является одним из ключевых критериев при выборе ипотечной программы. По оценкам застройщиков, каждый третий покупатель жилья в ипотеку интересуется кредитными предложениями, предполагающими минимальный объем собственных средств. Спрос на такие кредиты особенно велик в крупных городах. Высокие цены на недвижимость не всегда позволяют накопить достаточный объем собственных средств. В такой ситуации кредиты с минимальным взносом могут показаться доступнее и привлекательнее. Так ли это на самом деле?
Ежемесячный платеж выше за счет большего остатка долга
Легкость получения кредита с минимальным взносом может обернуться сложностями в процессе его обслуживания. Ежемесячный платеж по таким кредитам существенно выше. Дело в том, что аннуитет состоит из выплат в счет основного долга и процентов за пользование денежными средствами. В случае кредита с минимальным взносом он становится весьма существенным как за счет большей части основного долга, так и за счет процентов. Они начисляются на остаток «тела» кредита, которое, как мы уже выяснили, в данном случае существенно выше.
Ежемесячный платеж выше за счет большего процента по кредиту
Процентная ставка по ипотеке с минимальным взносом как правило существенно выше. Разница может достигать нескольких процентных пунктов. Это связано с повышенными рисками кредиторов по ипотеке с минимальными собственными средствами заемщика. Кроме того, последние требования Банка России обязывают банки, выдающие такие кредиты, увеличивать под них резервы в собственном капитале. Это дополнительные затраты, которые также отражаются в процентной ставке. Соответственно ежемесячный платеж увеличивается еще и за счет большей процентной ставки, применяемой, напомним, к большему остатку основного долга, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше.
Страховка выше
Существенно вырастают и платежи по страховым полисам в рамках ипотечного кредита. Платежи по добровольному страхованию здоровья и жизни заемщика привязаны к остатку долга. В случае кредита с минимальным первоначальным взносом этот остаток изначально весьма существенный. Увеличение платежей по страховкам может либо стать дополнительной нагрузкой на заемщика, либо вообще побудить его к отказу от такого страхования. В случае наступления неблагоприятных жизненных обстоятельств это может весьма негативно сказаться на возможности сохранить за заемщиком или его родственниками объекта залога.
Риски при дефолте заемщика выше
Ипотека с минимальным первоначальным взносом или вообще без него становится наиболее опасной в случае спада на рынке недвижимости и снижения цен на жилье. В этом случае стоимость заложенной квартиры перестает обеспечивать остаток по кредиту. В случае неплатежеспособности заемщика он лишается возможности погасить задолженность вместе с пенями и штрафами за счет реализации залога. Чем меньше сумма первоначального взноса и больше сумма кредита, тем выше риски остаться должником даже после продажи квартиры.
ДОМ.РФ отмечает, что вероятность просрочки по кредитам с первоначальным взносом менее 20% в первые два года их обслуживания почти в два раза выше, чем у кредитов с собственными средствами в размере 20-40%, и в шесть раз выше по сравнению с кредитами в объеме менее половины стоимости залоговой недвижимости.
