Любой объект недвижимости может быть оформлен на детей, в том числе и на несовершеннолетних. Как правило, родители или другие близкие родственники передают детям жилье с тем, что гарантировать им «крышу над головой» к моменту наступления совершеннолетия. Собственность, подаренная ребенку родственниками или перешедшая к нему по завещанию, не считается совместно нажитым имуществом, и никакие семейные передряги не смогут ограничить право на нее. Впрочем, иногда внезапно возникающие жизненные ситуации требуют расстаться с квартирой, в которой выделена доля ребенка. В таких случаях существует ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание.
Сразу отметим, что осуществить какие-либо сделки с квартирой сами несовершеннолетние не смогут: до 14 лет за них это могут сделать только родители или опекуны, в возрасте с 14 до 18 лет потребуется письменное разрешение несовершеннолетнего собственника. В любом случае волеизъявление ребенка или его представителя необходимо довести до сведения органов опеки, без согласия которых сделка с собственностью несовершеннолетнего не состоится. Единственное исключение связано с признанием достигшего 16 лет ребенка дееспособным на основании судебного решения.
Любая сделка с квартирой, долей в которой обладает несовершеннолетний, должна быть одобрена органами опеки. Обойти это требование не удастся, так как без соответствующего разрешения права собственности не будут внесены в ЕГРН. Надзорные органы должны убедиться в том, что права ребенка не нарушаются: он получает идентичную долю в равнозначном жилье, а жилищные условия не ухудшаются. Ухудшением считается в том числе и наличие большего числа прописанных в новой квартире, чем в прежнем жилье, даже если прежние собственники планируют выписаться после продажи.
Частью процедуры одобрения сделки органами опеки является собеседование с родителями и несовершеннолетними детьми, которым исполнилось 14 лет. Сотрудники опеки могут потребовать осмотра приобретаемого для ребенка жилья для того, чтобы лично убедиться в соблюдении интересов ребенка и качестве приобретаемого жилья. Как правило, опека требует одновременного совершения сделок по двум объектам недвижимости. Если это невозможно, то деньги в размере доли ребенка от продажи квартиры переводятся на специальный счет, с условием, что новую квартиру необходимо приобрести в течение месяца.
Особенную бдительность органы опеки проявляют при сделках с помощью ипотечного кредита, даже в ситуациях, связанных с улучшением жилищных условий, когда продается прежнее жилье, в котором проживает ребенок, и при помощи кредита приобретается новое. Дело в том, что обращение взыскания на заложенную недвижимость является, пожалуй, единственным случаем, при котором ребенок может лишиться права собственности на жилье.
Если на несовершеннолетнего ребенка оформлена доля в совместной собственности на жилье, то при покупке квартиры с помощью ипотеки его также необходимо наделить долей недвижимости. Правда, даже при увеличении жилой площади в новой квартире и доли ребенка, произойдет ухудшение его прав, так как они станут обременены залогом. Впрочем, органы опеки в таких случаях руководствуются принципом разумности и дают согласие на подобные сделки.
Следует, также иметь в виду, что для приватизации жилого помещения необходимо согласие всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилье, как правило, передается им в общую собственность. В случае лишения родителей прав, проживающих с ребенком в квартире по договору социального найма, последние выселяются без предоставления другого жилого помещения. Если ребенок или один из родителей являются собственниками жилья, то другой родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, так как в этом случае он перестает быть членом семьи своих детей. Если у ребенка нет доли в собственности, то он сохраняет право пользования квартирой, однако только до 18 лет. После достижения совершеннолетия его может выселить собственник-родитель, как члена семьи, с которым он не проживает.
Дети и родители признаются Налоговым кодексом взаимозависимыми лицами, поэтому сделки с недвижимостью между ними весьма проблематичны. При договоре купли-продажи недвижимости с участием взаимозависимых лиц отсутствует возможность получения налогового вычета по НДФЛ. Невозможно приобрести жилье у родственников по льготным социальным программам. Требования военной ипотеки прямо запрещают какие-либо родственные отношения между продавцом и покупателем.
