Мы выяснили, что «ипотека» не является именем нарицательным для целевых кредитов на покупку жилья. Она представляет собой вариант имущественного обеспечения обязательств по кредиту, которое может возникнуть либо по закону, либо по договору. Понимание разницы между двумя видами ипотеки дает нам представление о различных комбинациях обеспечения в виде недвижимости для реализации широкого спектра потребностей заемщика. Так, на что дают ипотеку?

В самых широко распространенных в банковской практике случаях ипотека возникает в силу закона. Речь идет о получении ипотеки для покупки жилья на первичном или вторичном рынке, или строительства. Однако, даже в этих случаях необходимо учитывать специфику каждого объекта при оценке возможности получения кредита.

Так при покупке жилья на вторичном рынке необходимо внимательно обратить внимание на требования к нему со стороны банка: фундамент должен быть каменный, цементный или кирпичный, межэтажные перекрытия - железобетонными, металлическими или смешанными. Постройка не должна быть из дерева и иметь аварийный статус, ее износ к моменту выплаты кредита не должен превышать 70%. Важно в контексте программы «реновации» в Москве: для домов старше 30 лет понадобится справка, что он не претендует капитальный ремонт, не подлежит реконструкции или сносу.

Ипотеку можно взять и на квартиру или апартаменты в новостройке. Однако, только в случае приобретения ее по договору долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 218. Ипотека по окончании строительства в этом случае также возникнет по закону, но до ввода объекта в эксплуатацию кредит будет обеспечен залогом права требования имущества в пользу банка.

В отдельную группу следует выделить объекты загородной недвижимости. Ипотеку можно получить и на приобретение дач или коттеджей с земельными участками. Однако сложность оценки залоговой стоимости этих объектов и оформления прав собственности на них, особенно на земельный участки, существенно усложняет процедуру выдачи кредита и делает ее более длительной. То же вполне можно отнести и к возможности получения ипотеки для строительства загородного дома. В этом случае в качестве обеспечения принимается участок, который будет в залоге до полного погашения ипотеки.

На этом мы исчерпали возможности ипотеки по закону. Однако, ипотека по договору, а точнее возможность предоставления имеющегося жилья в виде обеспечения кредита, позволяет заемщику кредитоваться для осуществления ремонта жилья, приобретения комнат или долей в квартирах, и даже ветхого или аварийного жилья. В этом случае в дополнение к кредитному договору оформляется ипотечный договор на имеющуюся недвижимость, которая и является обеспечением по кредиту. Вернемся для примера к случаю с необходимостью ремонта в квартире. Если требуется значительная сумма, заемщик может получить кредит в банке под залог ремонтируемого жилья. Сумма кредита будет ограничена 50-70% от оценочной стоимости заложенного жилья.

Отдельно мы бы выделили возможность получения ипотеки на приобретение доли в недвижимости в тех случаях, когда требуется кредит на покупку так называемой «последней доли». Если заемщику уже принадлежит часть квартиры, а средства необходимы для выкупа оставшейся части, и жилье после этого перейдет в собственность заемщика, банк выдаст кредит под залог всей квартиры. Стоит иметь в виду, что такие сделки невозможны между близкими родственниками.

Итак, мы можем выделить следующие объекты или мероприятия, которые можно профинансировать при помощи ипотеки в силу закона или договора:

• строящееся жилье,
• готовое жилье,
• загородная недвижимость,
• доля в недвижимости, например комната или часть квартиры,
• ремонт жилья,
• земельные участки,
• строительство жилья.