Закон, действительно позволяет сдавать заложенную недвижимость с согласия банка. Статистика говорит о том, что так поступают 20-30% всех ипотечных заемщиков.
Очевидно, что чем больше ставка аренды по сравнению с ежемесячным платежом на конкретном объекте недвижимости, тем ближе заемщик будет к прибыли. Как мы знаем, снижение ежемесячного платежа можно добиться, увеличив размер первоначального взноса, увеличением срока погашения кредита, однако не более чем до 15 лет, и низкой процентной ставкой. Рассчитывая прибыль от сдачи в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку, заемщику следует помнить о необходимости платить налоги с дополнительного дохода, чтобы избежать наказания за незаконное предпринимательство и уклонение от уплаты налогов.
Попытаемся смоделировать три варианта бизнес-проекта по финансированию ипотечного кредита за счет поступлений от его аренды на примере Москвы, Санкт-Петербурга и Казани. Считать будем ипотечный кредит на среднестатистическую однокомнатную квартиру эконом-класса площадью 40 кв. м. на вторичном рынке сроком 15 лет с первоначальным взносом 50% по фиксированной ставке 9%, именно на таких условиях его можно взять сегодня в Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Показатель аренды в указанных городах возьмем также среднестатистический.
Так будут выглядеть данные по нашим объектам недвижимости в рублях:
Стоимость Ежемесячный платеж Аренда Прибыль
Москва 6 859 040 34 784 31 500 -3 284
СПб 4 398 320 22 305 20 000 -2 305
Казань 2 740 360 13 897 15 000 1 103р.
Согласно среднестатистическим показателям позитивный результат может быть достигнут только в Казани, да и то без учета подлежащих к уплате налогов по результатам деятельности арендодателя. Лучший результат безусловно может быть достигнут при использовании большего первоначального взноса или переменной ставки по кредиту. Однако, в последнем случае заемщик должен обладать достаточным опытом в оценке перспектив экономического развития страны и индекса потребительских цен.
Впрочем, наверняка возможны и варианты приобретения недвижимости по специальным ценам в местах, где существует повышенный спрос на аренду жилья из-за производственной или какой-либо другой специфики. В Москве и Санкт-Петербурге можно предположить большую экономическую эффективность нашего бизнес-плана при покупке с ипотекой и дальнейшей сдачей в аренду апартаментов в центральной части города. Очевидно, что приобретение жилья в строящемся доме с последующей его сдачей также может показать положительный результат на поздних сроках жизни кредита. Все вышеперечисленные варианты требуют индивидуального анализа рынка недвижимости и предложений на рынке ипотечного кредитования.
С нашей точки зрения инструмент аренды может быть использован в первую очередь для снижения финансовой нагрузки на заемщика в случае приобретения квартиры «впрок» и наличия альтернативного объекта недвижимости для личного проживания. Другие варианты должны оцениваться с учетом перспективы предпринимательского риска.
