в базе 1 113 607 документа
Последнее обновление: 23.10.2017

Законодательная база Российской Федерации

Расширенный поиск Популярные запросы

Юридический словарь

Опрос

Приходилось ли Вам участвовать в коррупции (брать или давать взятку) в этом месяце?

да

нет

Жилищный лизинг, как инструмент обеспечения жильем

12 октября 2017 года

Продукт, между тем, достаточно распространенный в иностранных юрисдикциях, не получивший при этом распространения в РФ. Правовой инструмент для лизинговых операций определен ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 1998 года, однако до 2011 г. не распространялся на жилые помещения, т.к. подразумевал лишь их коммерческое использование, формируя тем самым потенциальных потребителей в виде приобретателей доходных домов, отелей, хостелов и апартаментов. Использование лизинга жилья как формы платежа за использование прав на недвижимость в коммерческих целях действительно заманчиво для бизнеса, с точки зрения снижения налоговой нагрузки, но сопряжено при этом с отсутствием возможности для финансового маневра, выраженной в применении со стороны лизинговой компании или банка оперативных мер к лизингополучателю при нарушении графика платежей, либо отклонения от определенного договором вида использования объекта недвижимости. Говоря об объектах финансовой аренды (лизинга), описываемых в ст.666 Гражданского кодекса РФ явственно следует что земельный участок и участки недр, как и сами объемы полезных ископаемых к оным не относятся. И если последние для развития жилищного лизинга не представляют интереса, то дихотомия взглядов юридического корпуса на земельный участок, как прочно связанный с объектом недвижимости пространственный базис, не формирует четких правил пользования жилищным лизингом для большей части объектов. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.[1] В следствии этого, юридическое обоснование финансовой аренды объектов для жилищных целей, возможно лишь для апартаментов. Но и здесь в ближайшее время предполагается внесение ряда изменений в случае признания апартаментов носителями имущественных характеристик, тождественных другим видам недвижимости.[2] Таким образом, на данный момент законодатель не предоставил рабочих норм для развития жилищного лизинга в РФ.

Исходя из возможных перспектив распространения данного продукта стоит отметить, что жилищный лизинг более доступен для потребителей, однако не несет в себе социальной компоненты, которая подразумевается и государством, которое выделяет внушительное финансирование на реализацию программ доступности жилья и поддержки «сложных» в финансовом отношении ипотечных заемщиков (через АИЖК). Т.е. как финансовые инструменты на рынке жилья ипотека и лизинг не конкуренты, т.к. рассчитаны на различные аудитории потребителей, имеющих диаметрально противоположные взгляды на жизнь и концепция имущества.

При этом рядом банков жилищный лизинг все-таки предлагается, однако долю его рынка сложно оценить в силу отсутствия информации об объемах. При этом наличие лишь экспертных мнений формирует только гадательные перспективы этого продукта.

Так, начиная со второй половины 2014 года, в России лизинг жилой недвижимости стала предлагать группа ВТБ, в частности, ее лизинговое подразделение - «ВТБ 24 Лизинг». В линейке было два продукта:

  • первый - для клиентов, желающих приобрести недвижимость (включая апартаменты, таунхаусы и машиноместа),
  • второй - коммерческие объекты.[3] При этом сама страница с этим продуктом говорит о его несостоятельности на данный момент, отсылая к рассрочке на объекты недвижимости у аккредитованных партнеров.

Белорусский опыт также говорит о низкой перспективе жилищного лизинга при отсутствии достаточного распространения арендного жилья.[4]

Резюмируя отечественную данность перспектив жилищного лизинга, хочется отметить что к плюсам безусловно можно отнести большую доступность лизинга в силу низкого первоначального взноса, отсутствия необходимости поручителей и тщательного андеррайтинга, а также легких режимов налоговых и иных платежей, а к минусам фактическое отсутствие прав на жилье до полного выкупа и социальная незащищенность в случае малейших нарушений условий договора лизинга с стороны клиента (лизингополучателя).

При текущем правовом режиме жилищный лизинг выгоден застройщикам и банкам и совершенно не притягателен потенциальным потребителям. Жилищный лизинг предполагает иную, в отличие от аренды, генерацию денежных потоков, более того, в типичной аренде арендаторы не могут фиксировать инвестиционную или управленческую ценность своих имущественных действий, в результате простые арендаторы обычно в менее бережно относятся к объекту аренды и его инфраструктуре, чем собственники либо лизингополучатели[5].

Перспективы жилищного лизинга в нашей стране велики не более чем для т.н. «обратной ипотеки».


[1] П.1 ст.652 ГК РФ

[2] http://www.gazeta.bn.ru/news/2017/10/11/241904.html

[3] https://vtb24leasing.ru/leasing/nedvizhimost-dlya-fizicheskikh-lits/

[4] https://realt.onliner.by/2017/04/07/lizing-3

[5] Evidence and Innovation in HousingLaw and Policy,LEE ANNE FENNELL University of Chicago Law School, BENJAMIN J. KEYS Wharton School, University of Pennsylvania р.366.