На практике порядок совершения такой сделки для заемщика может выглядеть следующим образом. Сначала мы рекомендуем подыскать покупателя для старой недвижимости. В зависимости от качества жилья и состояния рынка это займет определенное время. Параллельно можно начать изучать предложения на рынке ипотечного кредитования. Не рекомендуем начинать согласование кредита до получения ясности по продаваемому объекту: согласие банка-кредитора на выдачу ипотеки действует, как правило, три месяца. Если за это время собственник не сможет продать старое жилье - придется оформлять кредит заново.
Как только покупатель на «нижнюю» квартиру найден, необходимо выяснить его готовность к проведению сделки в таком формате. Это особенно важно, если в продаваемой квартире прописаны жильцы, тем более дети. Потребуется завоевать доверие покупателя и получить его согласие на то, что жильцы останутся прописанными до получения свидетельства о собственности на «верхнюю» квартиру заемщиком, также согласовать сроки освобождения квартиры. Кроме того, некоторых покупателей может отпугнуть формат сделки, которая будет проходить в расширенном формате: к продавцу и покупателю «нижней» квартиры присоединятся продавец «верхней», представители банка-кредитора, нотариус, риелторы, «регистраторы». Присутствие такого количества «сопровождающих лиц» обусловлено сложностью сделки с точки зрения синхронного и правильного оформления документов, и мы рекомендуем не пренебрегать их услугами в данном случае.
Следующим этапом станет согласование кредита. Эта процедура при должном уровне готовности документов заемщика не займет более недели. После одобрения кредита, представители банка свяжутся с заемщиком и пригласят его уже на саму сделку. На это же время необходимо будет пригласить и покупателя старой квартиры. К моменту совершения сделки должны быть тщательно изучены все договора купли-продажи и кредитный договор.
Сама сделка будет проходить достаточно стандартно. В помещении банка-кредитора стороны сначала подпишут соответствующие договора купли-продажи, кредитный договор, при необходимости закладную, а также трехсторонний договор аренды банковских ячеек. Этап размещения средств проходит в помещении депозитария банка, где эти ячейки и находятся. При сделке с «альтернативой» ячеек будет две: в первую покупатель «нижней» квартиры в присутствии заемщика и продавца «верхней» поместит первоначальный взнос, во вторую заемщик в присутствии все того же продавца новой квартиры заложит кредитные средства, которые он за несколько минут до этого получит в кассе банка. В результате этих операций ключ от обоих ячеек останется у продавца новой квартиры. Получить деньги из них банк разрешит ему только после регистрации договоров-купли продажи на обе квартиры. Учитывая сложность сделки, мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов по регистрации – это существенно сэкономит время и средства всем участникам сделки.
Важно отметить, что сделка с «альтернативой» возможна и в том случае, когда старая квартира находится в ипотеке. Для этого оба кредита должны быть оформлены в одном банке.
В случае, если продаваемая квартира является единственным жильем заемщика, сделка с «альтернативой» станет самым быстрым и удобным вариантом улучшения жилищных условий. Ключевым условием успеха такой сделки, на наш взгляд, является привлечение к ее обслуживанию грамотных юристов и риелторов, которые помогут правильно составить договора купли-продажи и обеспечить оптимальный учет интересов всех сторон в момент ее осуществления.
