Наименее затратным для заемщика является инструмент частичного досрочного погашения кредита. Конечно, лучше погасить кредит досрочно и полностью, да еще и как можно раньше. Однако, если финансовые возможности не позволяют это сделать, то мы рекомендуем использовать появляющиеся свободные денежные средства для регулярного или единовременного частичного погашения кредита с уменьшением ежемесячных платежей. При согласовании с банком своих намерений необходимо указать банку на предпочтительность именно этой опции: оставить количество платежей прежним, но снизить их размер.
Дело в том, что погашение ипотечных кредитов, как правило, осуществляется аннуитетными платежами, содержащими как выплаты по остатку основного долга, так и выплаты по начисленным на него процентам. При досрочном погашении сокращается остаток основного долга, на который начисляются проценты. Соответственно, в нашем случае срок кредита сохранится прежним, как и количество платежей, однако снижение остатка долга и процентов по нему приведут к сокращению размера самих платежей. К примеру, в случае кредита 2 млн. руб. на 15 лет под 10% досрочное частичное погашение на 100 тыс. руб. на ранних сроках жизни кредита снижает ежемесячный платеж на 1 000 руб.
Какие средства можно использовать для досрочного частичного погашения кредита:
- основной налоговый имущественный вычет,
- налоговый имущественный вычет по процентам при ипотечном кредитовании,
- материнский семейный капитал.
Частично или полностью погасить кредит можно уже через 6 месяцев после его получения, если, конечно, кредитный договор не предусматривает другое. Однако, следует иметь в виду, что при аннуитетной форме платежа досрочное погашение может оказаться невыгодным на поздних сроках жизни кредита, когда большая часть процентов уже выплачена.
Другим важным инструментом снижения платы по кредиту является его рефинансирование. Для того, чтобы сократить размер ежемесячных платежей необходимо перекредитоваться на доступных сейчас более выгодных условиях, причем согласие банка-кредитора для этого не требуется. Достаточно обратиться к другому, например, в Агентство ипотечного жилищного кредитования. Продукт «Перекредитование» предусматривает ставку от 9% и фактически новый ипотечный кредит на уже имеющееся жилье. Этим кредитом потребитель закрывает текущие обязательства перед банком и начинает взаимодействовать с АИЖК, только на гораздо более выгодных условиях.
Вернемся к нашему ипотечному кредиту в размере 2 млн руб., только теперь предположим, что взяли мы его в феврале 2015 года на 15 лет под 14%. Ежемесячный аннуитетный платеж составляет 26 634 руб. Напомним, что при аннуитетных платежах достаточно продолжительное время в них преобладают выплаты по процентам. С момента начала жизни кредита – февраль 2015 – прошло два с половиной года, то есть заемщик все еще продолжает выплачивать преимущественно проценты. Подходящий момент для того, чтобы перекредитоваться – взять новый кредит на остаток долга под меньшие проценты.
Да, это новый кредит, и придется заново собрать все документы, застраховаться, оценить объект недвижимости, понести траты при переоформлении залога. Однако, все эти затраты будут с лихвой компенсированы экономией по процентной ставке.
Предположим, что мы перекредитовываемся с ноября 2017 года. В октябре текущего года состав аннуитетного платежа в размере 26 634 руб. по прежнему кредиту такой: 4 785 руб. идет на погашение основного долга, а 21 849 руб. - на погашение процентов по нему. На ноябрь 2017 года остаток долга составляет 1 868 031 руб. Итак, при рефинансировании остатка долга 1 868 031 руб. под 9% без увеличения срока кредита ежемесячный платеж по нему будет 21 017 руб., снизившись на 5 517 руб. Цифру ежемесячного платежа можно продолжать снижать и дальше, использовав, например, ежемесячно высвобождаемые из планового платежа по кредиту 5 517 руб. для его частичного досрочного погашения. Только четыре ежегодных дополнительных платежа в размере 60 тыс. руб. (12 х 5 тыс. руб.) в счет частичного досрочного погашения дают дополнительную экономию около 1000 руб. ежемесячно. При перекредитовании можно даже увеличить срок кредита – это позволит дополнительно сократить ежемесячные платежи.
Мы уверены, что возможности частичного досрочного погашения и рефинансирования ипотечных займов являются важными и полезными инструментами для заемщика, ищущего эффективные методы снижения долговой нагрузки с целью достижения оптимального для себя качества жизни на срок действия ипотечного кредита.
