Что делать потенциальному дольщику?
Участники строительства по договорам долевого участия (ДДУ) в наибольшей степени защищены от неблагоприятных последствий долгостроя. Действующее законодательство устанавливает не только достаточно высокие требования к застройщикам, но и детально прописывает механизмы защиты прав и интересов инвесторов. Тем не менее, от дольщика требуется максимальная бдительность. В первую очередь, при изучении проектной декларации и учредительных документов застройщика.
Начать следует со сбора информации о застройщике. Пока им может быть любое юридическое, которое является собственником или арендатором земельного участка. С 1 июля 2018 года - это только «специализированный застройщик» - коммерческая организация, уже построившая более 10 тыс. кв. м жилья за последние три года. Рекомендуем учитывать репутацию компании и наличие негативных отзывов дольщиков.
Полное представление о деятельности застройщика можно получить, проанализировав список проектов с его участием и сопоставив проектные и фактические сроки ввода их в эксплуатацию. Нелишним будет также изучить фотографии строящихся объектов выбранного застройщика. Они также должны отражать текущее состояние строительства. Все эти данные представлены на сайтах застройщиков и в «Единой информационной системе жилищного строительства» (ЕИСЖС) - https://наш.дом.рф.
Помимо бухгалтерской отчетности и заключения аудиторов за последний год имеет смысл проверить наличие кредиторской и дебиторской задолженности в этот период. В помощь дольщику в этом случае есть ресурсы ФНС и ФССП в сети Интернет.
Проверить и уточнить информацию о наличии у застройщика прав на конкретный земельный участок и разрешения на строительство поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных ДДУ. Заказать ее может каждый дольщик.
Все детали проекта есть в проектной декларации, которая должна быть опубликована со всеми изменениями до начала продаж и подписания первого ДДУ, если застройщик осуществляет рекламную кампанию. ТЭО проекта и заключение экспертизы проектной документации позволят дольщику оценить соотношение затрат и экономических результатов, а также соответствие проекта техническим требованиям.
Проект ДДУ, который будет использовать застройщик, должен быть доступен в открытом режиме. Он обязательно содержит четкое описание строящегося объекта, с указанием площади жилья, количества комнат и место квартиры на плане дома. В договоре указывается точная дата передачи дольщику жилья застройщиком. Сумма договора, порядок платежей и гарантия также являются неотъемлемой частью ДДУ.
Застройщик должен сделать обязательные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства в размере 1,2% от согласованной цены каждого ДДУ. Регистрация ДДУ по закону происходит спустя три дня после оплаты застройщиком взноса. Напомним, что привлекать денежные средства дольщиков застройщики имеют право только после регистрации договоров в Росреестре. Это требование не распространяется на другие виды долевого строительства.
Убедиться в том, что их ДДУ покрываются взносами в Компенсационный фонд дольщики могут на портале www.фонд214.рф. На страничке «Проверка ДДУ» следует ввести в специальный формуляр семнадцатизначный номер договора. Он содержится в соответствующей графе на штампе Росреестра, поставленном на зарегистрированном ДДУ.
