На наш взгляд, период снижения процентных ставок по ипотечным займам нужно использовать для решения вопроса улучшения своих жилищных условий. Однако, сейчас подходящий момент не только для тех, кто только собирается взять ипотеку, но и для заемщиков, уже выплачивающих ипотечный кредит, так как появляется возможность сокращения размера ежемесячных платежей и переплаты по ипотеке. Для этого необходимо перекредитоваться на доступных сейчас более выгодных условиях.
Чтобы рефинансировать текущий кредит совсем не требуется согласие своего банка-кредитора. Достаточно обратиться к другому, например, в Агентство ипотечного жилищного кредитования. Продукт «Перекредитование» предусматривает ставку от 9% и фактически новый ипотечный кредит на уже имеющееся жилье. Этим кредитом потребитель закрывает текущие обязательства перед банком и начинает взаимодействовать с АИЖК, только на гораздо более выгодных условиях. Давайте посмотрим, как это работает на примере конкретных цифр.
После успешного с точки зрения выдачи ипотечных кредитов 2014 года рынок этого вида кредитования вновь вернулся к рекордным показателям и даже превзошел их только в текущем году. Можно предположить, что существенную часть клиентов, рассматривающих для себя возможность рефинансирования ипотеки, составляют заемщики 2015-2016 годов и ранее.
Для нашего примера мы рассмотрим ипотечный кредит в размере 2 млн руб., взятый в феврале 2015 года. Срок кредита составлял 15 лет, первоначальная ставка по нему была 14%. При этих условиях ежемесячный аннуитетный платеж находится на уровне 26 634 руб., плановая переплата по кредиту - 2,794 млн руб. Вся эта информация, включая ежемесячную разбивку аннуитетного платежа на выплаты по «телу» кредита и процентам есть в приложениях к кредитному договору. Требование указывать сумму переплаты не только в процентах, но и в абсолютных цифрах в ближайшее время будет закреплено законодательно. Впрочем, все эти цифры можно всегда уточнить у кредитного менеджера вашего банка.
Вернемся к нашему кредиту. В условиях сегодняшнего ипотечного «бума» в России очень хочется перекредитоваться под более низкий процент с надеждой на экономию по ежемесячным платежам и переплате в целом. Обратим внимание на то, что платежи, по рассматриваемому кредиту аннуитетные. Это значит, что достаточно продолжительное время в ежемесячных платежах будут преобладать выплаты по процентам. С момента начала жизни кредита – февраль 2015 – прошло два с половиной года. Для нашего случая это означает, что заемщик все еще продолжает выплачивать преимущественно проценты. Сейчас для него все еще сохраняется весьма подходящий момент для того, чтобы перекредитоваться – взять новый кредит на остаток долга под меньшие проценты.
Да, это новый кредит, и придется заново собрать все документы, застраховаться, оценить объект недвижимости, понести траты при переоформлении залога. Однако, мы исходим из того, что все эти затраты будут с лихвой компенсированы экономией по процентной ставке.
Предположим, что мы перекредитовываемся с ноября 2017 года. В октябре текущего года состав аннуитетного платежа в размере 26 634 руб. по прежнему кредиту такой: 4 785 руб. идет на погашение основного долга, а 21 849 руб. - на погашение процентов по нему. Общие выплаты по процентам за этот период – переплата – составили 746 981 руб. На ноябрь 2017 года остаток долга составляет 1 868 031 руб. Цифры могут показаться удручающими, но мы исходим из того, что заемщик понимает разницу между аннуитетным и дифференцированным платежом, а также, что такое переплата по кредиту, и как ее размер может учитываться при оценке будущей стоимости недвижимости при ее приобретении по ипотеке. Как бы то ни было, эти проценты уже уплачены по прежнему договору, и мы смотрим вперед.
Итак, при рефинансировании остатка долга 1 868 031 руб. под 9% без увеличения срока кредита ежемесячный платеж по нему будет 21 017 руб., снизившись на 5 517 руб., а общая переплата - 1 221 575,15. Экономия по переплате по сравнению с прежним кредитом составит 825 712 руб. – больше, чем те самые 746 981 руб., которые мы уже уплатили в счет процентов. Цифру ежемесячного платежа или общей переплаты можно продолжать снижать и дальше, использовав, например, ежемесячно высвобождаемые из планового платежа по кредиту 5 517 руб. для его частичного досрочного погашения. Только четыре ежегодных дополнительных платежа в размере 60 тыс. руб. (12 х 5 тыс. руб.) в счет частичного досрочного погашения дают сокращение срока кредита почти на три года и экономию в 454 тыс. руб. по переплате уже нового кредита.
Стоит ли ждать пока ставки не упадут до анонсированных недавно 7%? Мы посчитали вариант, при котором рефинансирование происходит, в сентябре 2018 года при ставке 7% и сравнили его с доступным сегодня рефинансированием под 9%. В первом случае заемщик начнет платить с момента рефинансирования 19 тыс. руб. ежемесячно, то есть на тысячу меньше, чем по доступному уже сегодня варианту, да и то только в сентябре 2018. Сэкономленные в случае перекредитования под 9% за год 60 тыс. рублей могут быть также использованы для частичного досрочного погашения со снижением платежа и дадут аналогичный ежемесячный платеж в дальнейшем. Экономия по переплате при рефинансировании под 7% через год лишь на 100 тыс. руб. больше экономии в случае «сегодня по 9%». Здесь мы вновь наблюдаем эффект аннуитетных платежей, при которых в первые годы жизни кредита гасятся преимущественно проценты по кредиту.
Выгоды от ожидания лучшей ставки в будущем с нашей точки зрения минимальны. Во-первых, нет полной уверенности ни по срокам, ни по окончательному ее размеру. Во-вторых, всегда можно провести повторное рефинансирование, когда на рынке появится более выгодное предложение.
Мы уверены, что возможность рефинансирования ипотечных займов по действующим сегодня процентным ставкам является важным и полезным инструментом для заемщика, ищущего эффективные методы снижения долговой нагрузки с целью достижения оптимального для себя качества жизни на срок действия ипотечного кредита. Кроме того, снижение переплаты по кредиту в процессе перекредитования является важной составляющей процесса регулирования затрат на приобретение жилья и их оптимальной корреляции с предполагаемой будущей стоимости объекта недвижимости с учетом инфляции.
