В этом случае заемщик получает возможность существенно сократить переплату по ипотечному кредиту или снизить ежемесячный платеж. Частично или полностью погасить кредит можно уже через 6 месяцев после его получения, если, конечно, кредитным договором не предусмотрены иные условия.
При досрочном погашении кредита заемщик разово или ежемесячно вносит большую сумму денежных средств, чем это предусмотрено графиком платежей. Средства сверх графика платежей будут направлены на погашение основного долга – «тела» кредита. Как правило, банки предлагают два варианта пересчета дальнейших платежей по кредиту. В первом варианте размер платежей не меняется, а их количество сокращается. Во втором варианте снижается размер платежей, а их количество остается неизменным. Выбор расчета остается за заемщиком и полностью зависит от его конкретной жизненной ситуации и целей.
Если у заемщика есть возможность на протяжении определенного времени вносить большее количество денежных средств в счет досрочного погашения с сокращением срока кредита его выигрыш очевиден – он раньше рассчитается с банком и выплатит меньше процентов. Финансовая нагрузка, за исключением сумм на досрочное погашение, остается постоянной в рамках прежних ежемесячных платежей. Размер платежа не изменяется, но в дополнение к нему осуществляется платеж по «телу» кредита. Таким образом сокращается остаток задолженности, а вслед за ним снижаются и выплаты по процентам, начисляемым на остаток задолженности. В конечном итоге снижается и общий размер переплаты по кредиту. В этом случае срок ипотечного кредита уменьшается. Этот вариант может подойти для заемщиков, уверенных в завтрашнем дне, с достаточным ежемесячным доходом, в котором доля платежей по кредиту составляет комфортные 30-40%%.
В случае, когда свободные средства, например, появились краткосрочно, а доля ипотечных платежей в ежемесячном доходе равна или превышает 50%, то заемщику может быть выгодно снизить ежемесячный платеж. Это позволит ему сохранить или улучшить качество жизни и при этом частично досрочно гасить кредит. Точно также, как и в первом случае, дополнительные платежи сокращают «тело» кредита. За счет снижения основного долга снижаются выплаты по начисленным процентам. Размер платежей снижается, но их количество остается прежним. Переплата по кредиту в этом случае уменьшается не так заметно. Досрочное же погашение со снижением размера платежа делает обслуживание кредита более комфортным для заемщика. Другими словами, если текущая платежная нагрузка вас устраивает, более выгодно досрочное погашение с сокращением срока.
Давайте сравним два этих варианта на примере кредита в размере 2 млн руб. под 10% на 15 лет. Исходный ежемесячный аннуитетный платеж при таких условиях составляет 21 492 руб. В случае частичного досрочного погашения с сокращением срока кредита двумя платежами по 50 тыс. руб. каждый переплата снизится на 294 тыс. рублей, а кредит будет закрыт на полтора года раньше. При частичном досрочном погашении этого же кредита идентичными платежами, но с сокращением ежемесячного платежа, его размер снизится на 1000 руб., а переплата на 101 тыс.руб. Срок кредита, как мы уже говорили не изменится.
Заемщикам следует обратить внимание на то, что при аннуитетной форме платежа досрочное погашение может оказаться невыгодным на поздних сроках жизни кредита, ведь большая часть процентов уже выплачена. Сокращение переплаты будет минимальным, так как основной долг к этому времени большей частью будет уже погашен.
