Объем рефинансирования – перекредитования под меньший процент – может достигнуть в этом году 15% объемов выдачи российской ипотеки. Рефинансирование стало доступно для военной ипотеки, оно уже давно применяется и для кредитов с материнским капиталом. В начале июня материнский семейный капитал (МСК) разрешили использовать и для перекредитования по ипотеке, взятой до рождения ребенка. Пользуемся случаем, чтобы напомнить заемщиками основные моменты этой процедуры.
В чем особенность?
Правила и условия рефинансирования ипотеки с использованием материнского капитала абсолютно идентичны стандартным условиям перекредитования. Правда, при рефинансировании ипотечных кредитов с МСК у заемщика возникает необходимость оформления долей в заложенной квартире на всех членов семьи, включая детей.
Когда наделять?
Если материнский капитал был использован при первичном кредитовании, а все члены семьи получили причитающиеся им доли при регистрации права собственности и ипотеки, то при рефинансировании кредита «статус-кво» сохраняется. Если по каким-либо мотивам наделить долями детей не удалось, сделать это необходимо в процессе перекредитования. Доли детям можно выделить и после погашения нового кредита. Для этого потребуется согласие Пенсионного фонда России и нотариально заверенное обязательство заемщика выполнить свои обязательства по наделению долями.
Как наделять?
Если собственность записана на одного из супругов, ему следует разделить совместно нажитое имущество и выделить долю второму супругу. Сделать это необходимо и при наличии совместной собственности на квартиру. После этого можно заключать нотариально заверенный договор дарения долей детям. При долевой собственности супругов подарить доли можно сразу. Минимальный размер долей не определен законодательством. Собственник может установить его на свое усмотрение. Важно, чтобы он не был ниже минимальных норм жилой площади в том или ином регионе России.
Следует иметь в виду, что залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органов опеки и попечительства. Иногда они трактуют залог как ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего и отказывает в разрешении. Получать вторичный кредит без оформления долей права собственности на детей, в обход ПФР, эксперты не рекомендуют. Это может стать поводом для оспаривания второй сделки по залогу имущества.
Ассоциация российских банков намерена добиться выработки единых рекомендаций органам опеки, позволяющих рассматривать рефинансирование кредитов с использованием материнского капитала по более низкой ставке, как улучшение имущественного положения детей, и давать на них согласие.
