Если желание приобрести жилье при помощи ипотечного кредита уже начинает принимать конкретные очертания, то одним из этапов принятия окончательного решения станет встреча с представителями потенциального кредитора. Мы хотели бы подчеркнуть, что встречу с банком-кредитором лучше проводить после тщательного изучения предложений на рынке ипотечного кредитования. Ипотека является банковским продуктом, и задача банка его выгодно продать. Чтобы не оказаться «один на один» с опытным продавцом кредитов мы советуем тщательно подготовиться к этой встрече. Предварительная подготовка поможет лучше понимать «птичий язык» кредитного специалиста и выбрать оптимальные условия кредитования.
1.Кредит на какую сумму можно получить?
Ответ на этот вопрос сразу даст возможность понять минимальную и максимальную сумму кредита. Маловероятно, что заемщика не удовлетворят эти параметры: банки предлагают сегодня кредиты от 300 тыс. руб. до 20 млн. Однако, представители банка обязательно сделают оговорку о том, что окончательное решение будет зависеть от размера подтвержденного дохода заемщика.
2.На какой срок предоставляется кредит?
Представитель банка ответит, что на срок от 1 года до 20 лет, и в ответ, наверняка, поинтересуется возрастом заемщика. Не следует смущаться от этого вопроса: на момент последней выплаты по кредиту по требованиям многих банков возраст заемщика не должен превышать пенсионного. Самому заемщику знание срока кредита поможет адекватно спланировать финансовую нагрузку, а также сравнить общие затраты на приобретение жилья с учетом переплаты с возможной стоимостью недвижимости по окончании выплаты кредита с учетом инфляции. Это сравнение наверняка станет важным аргументом в пользу ипотеки.
3.Какие процентные ставки предлагаются и каков их размер?
При ответе на этот вопрос важно не просто услышать цифру, которая сегодня будет очень привлекательной. Банк, наверняка, сразу предложит фиксированную ставку. На протяжении действия кредитного договора она останется неизменной. Однако, необходимо будет в этот момент уточнить, условия ее предоставления: наличие дополнительных комиссий за ее снижение, дополнительное страхование, требования к документам, наличие специальных корпоративных программ, другое. Если заемщик чувствует уверенность в своих экономических знаниях, он может поинтересоваться предложением по переменной кредитной ставке. Она привязана к уровню индекса потребительских цен и меняется ежеквартально. Переменная ставка существенно ниже фиксированной, однако она потребует от заемщика крепких нервов и готовности к увеличению срока кредита при росте инфляции. Впрочем, при благоприятной динамике этого показателя она позволит существенно сэкономить на переплате.
4.Каков первоначальный платеж?
Ответ на этот вопрос заемщик, возможно, услышит уже при обсуждении срока кредита и процентной ставки по нему. Размер первоначального платежа также определит максимальную сумму кредита и размер конечной переплаты по нему. Тема может получить дополнительное развитие при желании использовать в качестве первоначального платежа выручку от продажи имеющейся недвижимости или сумму материнского семейного капитала. В первом случае при параллельном проведении сделок по продаже старой и покупке новой недвижимости потребуются некоторые организационные усилия со стороны всех участников. Во втором случае необходимо будет уточнить у банка механизм использования маткапитала и иметь в виду дополнительные бумажные хлопоты с Пенсионным фондом РФ и нотариусом.
В принципе, логичным завершением начального этапа переговоров с банком будет просьба к эксперту банка рассчитать кредит по возможным параметрам при помощи калькулятора. Вы сможете увидеть размер ежемесячного платежа и размер общей переплаты. Если они устроят заемщика, то он может продолжать общение с кредитным учреждением.
5. Какую схему расчета ежемесячных платежей предлагает банк?
Обычно нерадивые заемщики задаются этим вопросом через год после подписания кредитного договора, заметив, что несмотря на добросовестные ежемесячные выплаты по кредиту, его остаток практически не изменился. Это происходит потому, что сегодня расчет ежемесячных платежей по умолчанию аннуитетный. Он предполагает большую долю выплат по процентам в неизменных на протяжении всего срока кредита ежемесячных платежах в первые годы жизни кредита. Изучая распечатку кредитного калькулятора можно поинтересоваться возможностью осуществления дифференцированных платежей. Их размер будет постепенно сокращаться к концу срока кредита, однако на первых порах он будет весьма значительный из-за необходимости вносить постоянную сумму на погашение «тела кредита» и выплачивать проценты.
